청주지방법원 2025타경5445. 사건 용도는 연립/다세대로 표시돼 있으나, 감정평가상 이용상태는 시멘트 블럭조 및 벽돌조 아스팔트 슁글지붕의 2층 단독주택입니다. 1층은 방·주방·거실·화장실·건실·창고·계단실, 2층은 방으로 이용 중이며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 매각 대상은 토지가 빠진 건물만이고, 매각물건명세서에는 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 적혀 있습니다. 따라서 낙찰 뒤에도 대지 사용권, 토지 소유자와의 관계, 지료 또는 건물 철거·사용 제한 가능성을 먼저 따져야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5445 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 단양군 적성면 소야리 29-7 · 적성로 248 |
| 사건 용도 | 연립/다세대 |
| 감정 이용상태 | 2층 단독주택 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 구조 | 시멘트 블럭조 및 벽돌조 아스팔트 슁글지붕 · 목재사이딩·하이샷시·장판·타일·벽지 마감 |
| 설비 | 위생 및 급배수설비·난방설비·기본전기설비 |
| 매각 범위 | 건물만 매각 · 건물을 위한 법정지상권 여부 불분명 |
| 소유자 | 이철부 |
| 감정가 / 최저가 | 87,882,770원 / 70,306,000원 (1회 유찰·감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사케이아이코아즈대부 / 198,942,778원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 과거 등기는 말소됐지만 점유 위험은 남는다
등기에는 과거 가압류·근저당권·압류·전세권이 다수 기재돼 있으나, 각각 뒤이어 말소 또는 해제 등기가 확인됩니다. 현재 말소기준은 2025.10.17 강제경매개시결정으로 제시돼 있으며, 그 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이보현 | 미상 | 2012.09.12 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 보증기관 승계 아님 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일만으로는 보증금 규모와 최종 인수액을 계산할 수 없습니다. 자동 배당표의 매수인 인수액 0원은 점유자의 보증금까지 확인해 확정한 결과가 아니므로, 이를 근거로 인수 위험이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 80% 할인만으로는 부족하다
현재 최저가는 70,306,000원으로 감정가 87,882,770원의 80%입니다. 하지만 비교할 실거래 자료가 없고, 매각 대상에서 토지가 제외되며 법정지상권도 불분명합니다. 따라서 일반적인 토지·건물 일괄 매각 주택과 최저가를 직접 비교하거나, 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,306,000원 가정)
아래는 가정 매각가 기준의 자동 산정표입니다. 등기에는 해당 가압류·근저당권·전세권의 말소기재가 있으므로 실제 배당대상 여부를 원본으로 대조해야 하며, 점유자의 보증금 확인 결과에 따라 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,665,508원 |
| 갑구 2번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 1,128,318원 | 1,128,318원 |
| 갑구 3번 가압류 · 매포농업협동조합 | 10,353,393원 | 10,353,393원 |
| 을구 1번 근저당권 · 매포신용협동조합 | 14,000,000원 | 14,000,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 재단법인 한국장학재단 | 12,457,628원 | 12,457,628원 |
| 을구 2번 근저당권 · 매포신용협동조합 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 을구 5번 전세권 · 한상일 | 50,000,000원 | 17,701,153원 |
| 경매개시결정 · 주식회사케이아이코아즈대부 | 198,942,778원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
자동 산정상 총 채권액은 299,882,117원, 채권자 배당액은 68,640,492원, 미배당액은 231,241,625원이며 신청채권자 배당액은 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 보증금 미상 점유자의 승계 가능성은 별도 확인 대상입니다.
⑤ 토지·이용관계 — 매각 제외 토지를 반드시 따져야 한다
- 매각 범위. 토지는 매각에서 제외되고 건물과 제시외 건물만 매각됩니다.
- 대지 현황. 토지 면적 471㎡, 지목 대, 계획관리지역이며 단독주택 부지로 이용 중입니다.
- 형상·도로. 평지의 사다리형 토지로 소로 한 면에 접합니다.
- 공시지가. 42,200원/㎡입니다.
- 토지이용계획. 도로구역에 접하고 가축사육제한구역·계획관리지역에 포함되며 중로3류에 저촉됩니다.
- 물적 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 등기 별도 확인. 소야리 29-7 토지의 현재 소유자와 권리관계, 건물 소유권과 분리된 시점 및 원인을 확인해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 성립요건과 존속기간, 지료, 철거청구 가능성을 원본 등기와 현장관계로 판단해야 합니다.
- 이보현 점유 확인. 실제 점유 지속 여부, 전입세대열람, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 말소 권리 대조. 자동 배당표에 포함된 가압류·근저당권·전세권은 등기상 말소기재와 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 포함 범위와 구조, 이용 상태를 감정평가서 도면 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 자료가 없고 토지가 제외되므로 감정가 대비 80%만으로 가격 상한을 정해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 토지 등기를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “80% 할인”보다 큰 두 가지 미확정
최저가 70,306,000원은 감정가 87,882,770원의 80%지만, 이 물건은 일반적인 주택 경매처럼 가격부터 볼 사건이 아닙니다. 첫째, 건물만 매각되고 법정지상권 여부가 불분명합니다. 둘째, 말소기준보다 앞선 2012.09.12 전입 점유자의 보증금이 미상입니다.
과거 가압류·근저당·전세권은 말소기재가 있어 등기상 정리는 비교적 명확해 보이지만, 토지 사용권과 점유자 보증금이 해결되지 않으면 낙찰대금 외 부담과 환금성 저하를 계산할 수 없습니다. 자동 산정상의 인수 0원만 믿고 접근할 수 없으며, 토지 관계와 임대차 원본을 확인한 뒤에만 입찰가를 검토할 수 있는 고위험 물건입니다.