의정부지방법원 2025타경63202. 고양시 덕양구 삼송동 366-4 ‘서연하우스’ 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 지하 1층 창고·주차장, 1층 제2종근린생활시설(사무소), 2층 다가구주택 3가구, 3층 다가구주택 2가구, 4층 다가구주택 2가구 및 다락으로 구성된 주상복합형 다가구·사무소 건물입니다. 말소기준권리는 2020.06.24 고양누리새마을금고 근저당권 620,400,000원이며, 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 후순위 권리보다 점유·임차관계입니다. 다수의 임차·점유관계가 확인되고, 그중 최문정은 2020.06.15 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 정확도 원칙상 대항력 또는 인수금액을 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 전입일 자체가 확인되지 않는 ‘주식회사’ 점유관계도 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63202 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 삼송동 366-4 서연하우스 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 주상복합건물 |
| 이용상태 | 지1층 창고 및 주차장 · 1층 제2종근린생활시설(사무소) · 2층 다가구주택 3가구 · 3층 다가구주택 2가구 · 4층 다가구주택 2가구 및 다락 |
| 소유자 | 임병혁 · 2020.06.24 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 2,391,575,000원 / 1,171,872,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고양누리새마을금고 / 544,254,860원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록1 토지는 목록2 건물의 대지로 이용 |
| 현황 차이 | 지1층 일부 주차장부분 84.64㎡를 창고로 이용 |
① 권리 흐름 — 등기부는 정리되지만 임차인 인수는 별도
말소기준은 2020.06.24 고양누리새마을금고 근저당권 620,400,000원입니다. 그 이후 등기된 국·고양시·국민건강보험공단의 압류와 2025.05.21 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2026.04.23에는 해당 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 따라서 후순위 등기권리 자체보다, 말소기준보다 앞선 점유관계의 보증금이 얼마인지가 실제 인수위험을 결정합니다.
② 임차·점유 분석 — 선순위 전입 1건이 핵심
| 임차인·점유자 | 점유부분 | 전입·신고일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최문정 | 202호 | 2020.06.15 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 고광우 | 203 | 2020.07.24 | 미상 | 2025.06.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기남정 | 402호 | 2020.07.10 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신지원 | 1층 102호, 50㎡ | 2023.05.23 | 10,000,000원 | 2025.06.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최원길 | 201호 · 주거 | 2024.01.09 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정성훈 | 401호 | 2022.07.04 | 미상 | 2025.06.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박선혜 | 302호 | 2020.07.15 | 미상 | 2025.06.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동언 | 301호 | 2020.09.15 | 미상 | 2025.08.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 순수팩토리(대표자 신지원) | 1층, 100㎡ | 2023.06.14 | 10,000,000원 / 2,000,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 명문이지팜(대표자 신지원) | 1층 103호, 20㎡ | 2023.06.14 | 10,000,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 | 주거 | 미상 | 미상 | 2025.06.23 | 가능·미상 | 미상 | 판정불가 |
③ 예상배당표 (매각가 1,171,872,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,118,720원 |
| 2. 근저당권 · 고양누리새마을금고 | 620,400,000원 | 620,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 537,353,280원 |
위 배당은 집행비용 14,118,720원과 근저당권 620,400,000원을 반영한 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 변동할 수 있습니다. 또한 이 계산의 매수인 인수액 0원은 금액이 확인된 등기·배당항목 기준이며, 최문정 등 보증금 미상 점유관계의 인수위험은 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 1,171,872,000원 | 620,400,000원 | 0원 | 537,353,280원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 820,310,400원 | 620,400,000원 | 0원 | 189,307,296원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 574,217,280원 | 566,075,107원 | 54,324,893원 | 0원 |
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시 덕양구 삼송동 ‘고양삼송동우편취급국’ 남서측 인근으로, 주상복합건물·아파트단지·근린생활시설·창릉천 주변 근린공원·임야 등이 혼재하는 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 용도. 지하 창고·주차장, 1층 사무소, 2~4층 다가구주택과 다락이 결합된 복합 이용형태입니다. 단일 아파트와 달리 주거·업무·점유관계가 함께 존재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 단독주택(다가구주택) 및 사무소 등이며, 급·배수·위생·도시가스 난방·승강기·화재경보기·옥내외 주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 중로2류 접합, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 택지개발지구, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없으며 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 지하 1층 일부 주차장 84.64㎡는 현황상 창고로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 202호 최문정 보증금 확인. 전입 2020.06.15로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본 문서에서 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 판단하면 안 됩니다.
- 전입일 미상 ‘주식회사’ 확인. 주거 점유로 기재되고 배당요구는 2025.06.23이지만 전입일과 보증금이 미상입니다. 대항력 및 승계 여부를 별도로 확정해야 합니다.
- 다수 점유관계 확인. 201호·202호·203호·301호·302호·401호·402호와 1층 사무소 점유관계가 함께 존재합니다. 명도 대상과 실제 점유자를 호실별로 대조해야 합니다.
- 압류·당해세 확인. 국·고양시·국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 당해세가 있으면 배당 순위와 잔여금이 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되고 목록1 토지는 목록2 건물의 대지로 이용됩니다. 현황상 지하 주차장 일부는 창고 이용입니다.
- 가격 판단은 인수액 확인 뒤. 두 번 유찰되어 감정가 49%까지 내려왔어도, 선순위 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가 자체만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 선순위 보증금이 먼저다”
이 사건의 등기부 구조만 보면 말소기준인 2020.06.24 근저당권 이후 압류와 경매개시결정이 소멸하므로 단순해 보입니다. 하지만 실제 권리분석의 승부처는 등기가 아니라 202호 최문정의 점유관계입니다. 전입일 2020.06.15가 말소기준보다 앞서는 반면 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다. 여기에 전입일·보증금이 모두 미상인 주거 점유관계도 하나 더 남아 있습니다.
따라서 감정가 2,391,575,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 1,171,872,000원으로 내려왔다는 숫자만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없습니다. 인수액이 미상인 이상 실질취득가도 미확정입니다. 주상복합·다가구·사무소가 혼합된 건물에서 다수 점유관계까지 존재하므로, 이 물건은 가격보다 선순위 보증금과 점유관계의 확정이 먼저입니다.
