대전지방법원 2024타경18126. 홍성읍 오관리 305-9의 근린시설 + 토지 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 건물은 지하 1층·지상 2층 상업용 건물로, 1층과 2층은 근린생활시설, 지하층은 공실 상태입니다. 목록 1은 현황상 상업용 건부지, 목록 3은 도로 등 상태이며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
권리의 기준점은 1998.10.26 홍성농업협동조합 근저당권 196,000,000원입니다. 등기 데이터상 이보다 뒤에 설정된 근저당권·가등기·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 이 사건은 권리등기만 보고 끝낼 수 있는 물건이 아닙니다. 점유관계가 복수이고, 일부 임차인의 전입일이 미상이며, 세금 압류와 현황·공부 차이까지 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경18126 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리 305-9 · 충청남도 홍성군 홍성읍 조양로144번길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 상업용 건물 · 1·2층 근린생활시설 · 지하층 공실 |
| 토지 | 606.0㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 세로각지(가) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상2층 · 사용승인 1983.03.14 · 일부증축 2003.01.23, 2012.10.15 |
| 공유자 | 김선예 7분의 3 · 복문수 7분의 2 · 복인수 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 3,252,378,900원 / 1,115,566,000원 (6회 유찰, 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍성농업협동조합 / 1,059,530,527원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 오래됐지만 후순위 확인사항이 많다
말소기준은 1998.10.26 홍성농업협동조합 근저당권입니다. 이후 1999.08.09과 2002.10.31 설정된 근저당권도 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으며, 2024.11.07에는 관련 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 2021.08.11 복문수 명의 소유권이전청구권 가등기도 기준권리보다 뒤에 있어 소멸 처리되어 있으나, 별도 경고사항으로 가등기의 정확한 성격 확인이 필요합니다.
② 임차인 — 7명 중 2명은 대항력·승계 판정 유보
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김원호 | 미상 | 2022.01.19 | 200,000,000원 / 4,500,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백종민 | 2층 | 2023.07.02 | 15,000,000원 / 1,000,000원 | 2024.06.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동규 | 미상 | 2008.02.19 | 200,000,000원 / 3,600,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전병철 | 미상 | 2011.12.06 | 150,000,000원 / 7,000,000원 | 2024.06.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명희 | 미상 | 미상 | 50,000,000원 / 1,800,000원 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이홍숙 | 미상 | 미상 | 30,000,000원 / 2,100,000원 | 2024.07.01 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 권언철 | 미상 | 2008.06.23 | 100,000,000원 / 1,500,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
김원호·백종민·김동규·전병철·권언철은 전입신고일이 1998.10.26 말소기준권리보다 뒤라 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 김명희·이홍숙은 전입일이 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수도, ‘없음’으로 단정할 수도 없습니다. 따라서 두 임차인의 보증금은 현재 단계에서 매수인 승계 0원으로 확정해서는 안 되고, 실제 전입·점유·임대차 원인을 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34%라도 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 1,115,566,000원으로 6회 유찰된 회차입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 하락폭이나 유찰 횟수만으로 “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거가 없습니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설 + 토지이며, 1층과 2층에 복수의 점포가 존재하고 지하층은 공실입니다. 6회 유찰이라는 사실 자체도 시장이 앞선 회차의 가격을 받아들이지 않았다는 경매 내부 신호이므로, 실제 상권·임대현황·공실·건물상태·토지가치 확인 없이 최저가만 보고 접근하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,115,566,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,555,660원 |
| 을구 1번 근저당 · 홍성농업협동조합 | 196,000,000원 | 196,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 홍성농업협동조합 | 504,000,000원 | 504,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 홍성농업협동조합 | 1,000,000,000원 | 402,010,340원 |
| 갑구 8번 가압류 · 전병철 | 150,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션의 채권총액은 1,850,000,000원, 채권자 총배당은 1,102,010,340원, 미배당은 747,989,660원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리 소재 NH농협은행 남서측 인근이며, 각종 근린생활시설이 소재하는 통칭 홍성명동거리 상업지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 1층은 쪼랑말·모아쇼핑·나이키·123MART·창고, 2층은 필노래바(공실)·나이키·네임빌리지, 지하층은 공실 상태입니다.
- 토지 규제. 일반상업지역·방화지구·특화경관지구 등에 포함되며 역사문화환경보존지역·침수위험지구 관련 사항도 확인됩니다. 공시지가는 2,838,000원/㎡입니다.
- 환금성. 근린시설과 토지를 함께 취득하는 상업용 복합물건이고 현재 6회 유찰 상태입니다. 실거래 비교자료가 없어 최저가만으로 환금성과 가격경쟁력을 긍정 평가하기 어렵습니다.
⑥ 현황·물리 리스크
- 건축물 현황 차이. 등기사항전부증명서에는 철근콘크리트조 슬래브지붕으로 등재되어 있으나, 현황 및 일반건축물대장상 1층 창고 증축 부분은 일반철골조 조립식판넬지붕입니다.
- 소재불명 건물. 목록 1 지상에 제1호·제2호 건물이 등기되어 있으나 현황은 ‘소재불명’입니다.
- 경계 확인. 본건 및 제시외건물의 정확한 위치와 경계는 측량을 요하는 사항으로 기재되어 있습니다.
- 공실. 지하층과 2층의 필노래바 부분이 공실 상태입니다.
- 침수 관련. 토지이용계획상 침수위험지구 저촉 사항이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김명희·이홍숙 전입 확인. 전입일이 미상이라 대항력·승계 여부가 확정되지 않습니다. 실제 전입시점과 점유관계를 먼저 확인해야 합니다.
- 전병철 관계 확인. 임차인과 갑구 8번 가압류 채권자가 동일인으로 나타나는 만큼 실제 임대차 성립 및 관계인 여부를 원본 문서로 대조해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 2021.08.11 복문수 가등기는 말소기준 뒤이지만, 담보가등기 여부 등 정확한 성격을 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 홍성군 및 국 압류가 존재하므로 당해세 해당 여부와 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 현황·등기 대조. 소재불명 건물, 증축 창고 구조 차이, 제시외 건물, 토지·건물 경계를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 6회 유찰과 감정가 34%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 실제 상가 임대수익·공실·상권과 별도 시세를 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 “무엇이 아직 확인되지 않았나”가 중요하다
이 사건은 감정가 3,252,378,900원에서 현재 최저가 1,115,566,000원까지 6회 유찰됐습니다. 하지만 실거래 시세 자료가 없기 때문에 이 숫자만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 권리등기 자체는 1998.10.26 말소기준권리 뒤에 주요 권리가 배치된 구조지만, 전입일 미상 임차인 2명, 세금 압류, 가등기 확인사항, 관계인 가능성이 있는 임차인, 소재불명 건물과 현황 차이가 함께 남습니다.
배당 계산상 매수인 인수는 0원이지만 이는 어디까지나 현재 확인된 조건을 놓고 계산한 값입니다. 이 물건에서 중요한 것은 “감정가보다 얼마나 내려왔는가”가 아니라 미상 임차인의 대항력과 물리적 현황을 확인한 뒤에도 1,115,566,000원이 합리적인 가격인가입니다. 그 확인 전에는 낮은 최저가 자체를 투자 매력으로 평가하기 어렵습니다.
