대전지방법원 2025타경832. 충남 예산군 신양면 가지리 96-3 소재 물건으로, 감정평가상 건물은 축사·퇴비사·착유실로 이용되고 토지는 공부상 전이지만 현황은 전기타(축사용)입니다. 감정가 337,412,568원에서 7회 유찰되어 현재 최저매각가는 27,787,000원, 감정가의 8.24%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 접근성·농지취득 요건·용도·점유관계 확인입니다.
권리의 출발점은 2013.08.30. 설정된 예산축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 130,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 가압류 5건과 2025.03.28. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 2025.01.23.에는 기존 1번 근저당권 중 26,000,000원이 농업협동조합중앙회에 일부 이전됐는데, 이는 별도의 선순위 권리가 새로 생긴 것이 아니라 기존 근저당권의 일부 이전입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경832 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 신양면 가지리 96-3 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 축사, 퇴비사, 착유실 · 토지는 공부상 전, 현황 전기타(축사용) |
| 소유자 | 여지나 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 337,412,568원 / 27,787,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 예산축산업협동조합 / 74,883,100원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 토지 | 1,830㎡ · 지목 전 · 생산관리지역 · 완경사 · 부정형 · 맹지 |
| 공시지가 | 18,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2013년 근저당
말소기준권리는 2013.08.30. 예산축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 농림수산업자 신용보증기금 관리기관, 예산축산업협동조합, 홍성낙농협동조합, 농업협동조합중앙회, 충남신용보증재단의 가압류와 경매개시결정은 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격·유찰 구조 — 8.24%가 곧 ‘시세 할인’은 아니다
현재 최저매각가 27,787,000원은 감정가 337,412,568원의 8.24%입니다. 8회 유찰 시 시나리오는 19,450,900원, 9회 유찰 시는 13,615,630원으로 제시돼 있습니다. 다만 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 회차별 최저가입니다. 이 사건은 7회나 유찰된 만큼, 단순한 할인율을 가격 메리트로 해석하기보다 해당 용도와 접근성에 대한 시장 수요가 약하다는 신호까지 함께 읽어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,787,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.2% 추정) | - | 900,166원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 예산축산업협동조합 | 130,000,000원 | 26,886,834원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 농림수산업자 신용보증기금 관리기관 | 49,992,038원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 예산축산업협동조합 | 14,050,281원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 홍성낙농협동조합 | 112,301,992원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 85,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 6번 가압류 · 충남신용보증재단 | 17,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 408,744,311원 중 채권자 예상배당은 26,886,834원, 미배당액은 381,857,477원입니다. 다만 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 농지취득·접근성 — 이번 사건의 실무 핵심
또한 본건은 일괄매각입니다. 목록 1은 축사·퇴비사·착유실로 이용 중이고, 목록 2는 공부상 전이지만 현황은 전기타(축사용)입니다. 토지는 도로접면이 맹지로 표시돼 있으며, 매각물건명세서에도 인접토지를 경유하여 접근한다고 명시돼 있습니다. 따라서 실제 통행 가능 상태와 향후 이용 가능성을 입찰 전에 확인하는 것이 중요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. ‘덕동마을’ 남동측 근거리에 위치하고, 주변은 전·답·임야·축사 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 서측 원거리에 버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 축사·퇴비사·착유실로 이용되고 있습니다.
- 구조. 철파이프조 및 철근콘크리트 구조, 칼라강판 지붕 단층 건물입니다.
- 설비. 기본적인 전기설비와 오폐수처리시설 등이 있습니다.
- 토지. 1,830㎡, 지목 전, 생산관리지역, 완경사·부정형이며 도로접면은 맹지입니다.
- 제한. 생산관리지역과 가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 공부와 현황. 토지는 공부상 전이나 현황 전기타(축사용)입니다.
- 임대관계. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 2는 증명이 필요하고 매각결정기일까지 미제출하면 매수보증금이 몰수됩니다.
- 맹지 접근. 인접토지를 경유해 접근하는 물건이므로 현재 통행 상태와 이용 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 축사·퇴비사·착유실과 토지가 함께 매각되는 구조를 기준으로 현황을 확인해야 합니다.
- 점유관계. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 현장 점유자를 확인하기 전까지 명도 난도를 낮게 단정하지 마세요.
- 권리와 채권 미배당 구분. 총 미배당 381,857,477원이 발생해도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 용도·규제 확인. 생산관리지역, 가축사육제한구역, 축사용 현황을 전제로 실제 활용 계획이 가능한지 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 농지취득 관련 서류를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다, 쓸 수 있는 물건인가”
현재 회차의 권리 계산만 놓고 보면 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준 이후 권리들도 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 물건은 그 사실 하나로 평가를 끝낼 수 없습니다. 감정가 337,412,568원에서 7회 유찰돼 27,787,000원까지 내려왔다는 것은 단순한 가격 할인과 동시에 시장 소화가 쉽지 않았다는 기록이기도 합니다.
특히 맹지, 인접토지 경유 접근, 농지취득자격증명 제출 의무, 축사·퇴비사·착유실이라는 특수 용도, 토지의 축사용 현황, 임대관계 미상이 겹칩니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리 인수는 0원, 그러나 저가라는 이유만으로 접근할 물건은 아니다”입니다. 입찰 판단의 중심은 감정가 대비 할인율이 아니라 농취증 확보 가능성·접근권·실제 점유·활용성과 환금성이어야 합니다.
