의정부지방법원 2025타경63293. 파주시 금촌동 세운해비치 502동 4층 402호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)로 이용 중입니다. 현재 소유자는 정혜욱이며, 2022.06.24 설정된 안양원예농업협동조합 근저당권 채권최고액 384,000,000원이 말소기준입니다. 이후 메르세데스벤츠파이낸셜서비스코리아의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
확인된 임차인은 정보은 1명입니다. 전입일은 2023.03.06으로 말소기준일인 2022.06.24보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 선순위 전입이 아니어서 현재 자료상 낙찰자가 임차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63293 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 466-342 세운해비치 502동 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) |
| 소유자 | 정혜욱 |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 143,080,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양원예농업협동조합 / 329,894,832원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기 흐름에서 먼저 볼 것은 2022.05.30 신탁과 기존 근저당입니다. 주식회사코람코자산신탁 명의의 신탁등기는 2022.06.24 말소됐고, 성동중앙새마을금고 근저당권도 같은 날 말소됐습니다. 이후 정혜욱에게 소유권이 이전되고 동시에 안양원예농업협동조합의 채권최고액 384,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 2024.12.09 가압류 59,488,432원과 2025.06.02 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정보은 | 2023.03.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 정보은의 전입은 말소기준권리 설정일보다 약 8개월 뒤이므로 선순위 대항력을 취득할 수 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당 참여 여부나 우선변제 범위는 확정할 수 없지만, 말소기준보다 늦은 전입이라는 점 때문에 매수인에게 보증금이 인수되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%라도 ‘시세 할인’은 아직 확인 불가
현재 최저매각가는 143,080,000원으로 감정가 292,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰로 숫자만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가하면 안 됩니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 도시형생활주택-단지형다세대입니다. 공동주택이라도 개별 동·호수 거래 빈도와 매수층이 제한될 수 있어, 실거래 확인 없이 감정가 할인율만 보고 응찰가를 정하는 것은 위험합니다. 현재 가격 판단의 핵심은 ‘49%’가 아니라 143,080,000원이 실제 금촌동 세운해비치 402호의 현 시세와 비교해 어느 수준인가입니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,803,120원 |
| 2. 근저당 · 안양원예농업협동조합 | 384,000,000원 | 140,276,880원 |
| 3. 가압류 · 메르세데스벤츠파이낸셜서비스코리아 | 59,488,432원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 443,488,432원, 예상 배당액은 140,276,880원, 미배당은 303,211,552원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금촌초등학교 북서측 인근이며, 주위는 공동주택·근린생활시설·학교·소규모 공장·창고 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 금촌역(경의중앙선)이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 402호이며, 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8m 도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 금촌초등학교 상대보호구역, 철도보호지구, 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 같은 건물·인근 다세대의 실제 매매·임대 시세와 비교해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 정보은의 전입은 후순위라 대항력은 없지만, 실제 점유 상태와 명도 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당요구 및 최우선변제 여부는 매각 관련 원본 서류와 배당요구 현황으로 재확인해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 303,211,552원의 미배당이 발생하지만 이는 채권자 미회수액이며 매수인 인수금액은 0원입니다.
- 다세대 환금성 점검. 단지형다세대는 거래 빈도와 매수층이 개별적으로 다를 수 있으므로 향후 매도 가능성과 임대수요를 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 아직 미확인
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.06.24 안양원예농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 확인된 임차인의 전입은 그 이후라 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 없으며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 143,080,000원은 감정가의 49%지만, 실제 거래 시세가 없어 이 금액이 시장보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 이미 2회 유찰됐고 용도도 아파트가 아닌 도시형생활주택-단지형다세대입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리상 인수는 없지만, 시세 확인 전에는 가격 메리트를 인정하지 않는다”입니다. 권리보다 현장 시세와 환금성이 입찰 여부를 가를 핵심입니다.
