의정부지방법원 2025타경63306. 파주시 금촌동 엠에이치타워 3층 311호로, 사건 용도는 대지로 표기되어 있으나 등기사항증명서는 집합건물이고 감정평가상 이용상태는 의료시설(병원), 현황 공실입니다. 현재 등기상 소유자는 수탁자인 신영부동산신탁 주식회사입니다. 말소기준권리는 2024년 12월 13일 접수된 서인천신용협동조합 근저당권 10,000,000원이며, 같은 날 뒤이어 신탁등기가 접수됐습니다.
등기에는 2015년 우리은행 근저당권 3,600,000,000원이 존재했던 이력이 있으나 2022년 11월 25일 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 이 과거 근저당권을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 명세서에도 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 적혀 있고, 예상 인수액 역시 0원입니다. 다만 권리보다 더 큰 변수는 현황과 이용 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63306 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 329-158 엠에이치타워 3층 311호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 사건 용도 대지 · 현황 의료시설(병원), 공실 |
| 현재 소유자 | 신영부동산신탁 주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 597,000,000원 / 292,530,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서인천신용협동조합 / 60,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.12.13. 서인천신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 신탁원부 확인은 필수
확인된 임차인은 없습니다. 현황은 공실로 조사됐고, 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리도 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 입찰 전 실제 점유 상태를 다시 확인해야 합니다. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 점유자를 전제로 대항력이 있다고 단정할 자료는 없습니다.
② 가격 구조 — 49%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 597,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 292,530,000원으로 감정가의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 권리상 실질취득액은 최저가와 같은 292,530,000원입니다.
다만 확인 가능한 가격 기준은 감정가와 유찰 회차별 최저가입니다. 의료시설 공실, 6개호 일체 이용, 일부 공용복도 점유, 내부 공사 중이라는 개별 사정이 있으므로 감정가 대비 할인율만으로 시장가 대비 저가라고 판단해서는 안 됩니다. 특히 개별 311호만 독립적으로 사용할 수 있는지, 경계벽 복구나 공용부분 정리가 필요한지를 확인하기 전에는 실제 취득 부담이 확정되지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 292,530,000원 | 3,322,365,420원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 204,771,000원 | 3,408,895,794원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 143,339,700원 | 3,469,467,056원 |
③ 예상배당표 (매각가 292,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,895,420원 |
| 1. 우리은행 근저당 | 3,600,000,000원 | 287,634,580원 |
| 2. 서인천신용협동조합 근저당 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 3,610,000,000원 | 3,322,365,420원 |
현재 회차 예상배당에서는 신청채권자인 서인천신용협동조합의 배당액이 0원이고, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금촌역 남측 인근으로, 일반상업지역과 제1·2종일반주거지역 내 아파트단지, 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설, 시장 및 공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 새꽃로·중앙로변에 노선버스 정류장이 있습니다. 경의중앙선 금촌역은 북측 도보 약 5분 거리에 위치합니다.
- 건물. 사용승인일은 2014.02.14.이며, 철골철근콘크리트조 평스래브지붕 지하 2층·지상 11층의 근린생활시설·업무시설·문화 및 집회시설·교육연구시설 건물입니다.
- 접도. 남서측과 남동측으로 폭 약 25m 및 약 9m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 이용상태. 예전에 ‘마디편한병원’이 있었으나 현재 운영하지 않고 내부는 공사 중으로 조사됐습니다. 감정평가상 현황은 의료시설인 공실입니다.
- 개별성. 306호·307호·308호·309호·310호·311호 등 평가대상 6개호가 경계벽 없이 일체로 이용되고, 일부 공용복도도 점유한 것으로 판단됐습니다.
- 공부 상태. 전유부분은 집합건축물대장 건축물현황도에 따라 위치와 면적이 특정되며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 내부 확인. 소유자와 이해관계인의 부재로 내부를 확인하지 못해 건축물현황도, 외부 관찰과 인근 탐문을 기준으로 개략적인 구조가 작성됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 311호 독립성. 집합건축물대장 건축물현황도와 현장을 대조해 311호 경계, 출입구, 설비, 전유부분이 독립적으로 사용 가능한지 확인해야 합니다.
- 경계벽·공용복도. 6개호 일체 이용 상태를 해소할 필요가 있는지, 일부 공용복도 점유를 정리해야 하는지 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 공사 상태. 현재 공사 중인 내부의 마감, 설비, 철거 범위와 실제 이용 가능 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 현황 공실이지만 임대관계는 미상으로 조사됐으므로 실제 점유자, 열쇠 보유자와 임대차 존재 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 신탁원부. 신탁 목적, 수익자, 신탁재산의 관리·처분 조항과 임대차 권한을 신탁원부에서 확인해야 합니다.
- 배당자료 대조. 말소된 우리은행 근저당권이 예상배당에 포함된 이유와 신청채권자 청구액 60,000,000원·채권최고액 10,000,000원의 차이를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 동일 건물 또는 인근 의료·업무시설의 실제 거래 및 임대 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”이 분석의 끝은 아니다
이 물건은 명세서상 인수권리 없음, 법정지상권 없음, 매수인 인수액 0원으로 권리 인수 구조 자체는 단순합니다. 현재 최저가 292,530,000원이 감정가의 49%라는 점도 눈에 띕니다. 그러나 311호를 포함한 6개호가 경계벽 없이 하나의 병원으로 사용됐고, 일부 공용복도를 점유한 상태에서 현재는 공실·내부 공사 중입니다.
따라서 핵심은 최저가가 아니라 311호의 독립 사용 가능성, 경계 복구 필요성, 공용부분 정리, 실제 내부 상태입니다. 여기에 신탁원부 확인과 예상배당·등기 말소 이력의 불일치 대조까지 필요합니다. 권리상 인수는 0원이나, 이용상태와 문서 대조가 끝나기 전에는 가격 메리트를 확정하기 어려운 물건입니다.