20,649,000원
대전지방법원 2025타경1077. 예산군 삽교읍 내포에드가오피스텔2차 6층 628호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 대장상 오피스텔로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 이 사건의 핵심은 네 번 유찰된 낮은 최저가가 아니라, 전입일이 말소기준보다 빠른 임차인 안수빈의 대항력입니다.
안수빈의 임대차보증금은 66,000,000원, 확정일자는 2022.12.20, 점유개시일은 2023.01.04, 주민등록일은 2023.01.09입니다. 말소기준으로 계산된 예산군 압류일 2023.09.15보다 주민등록일이 빠르므로 대항력이 있는 임차인으로 정리되어 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 다만 현재 최저가에서는 보증금을 전부 배당받지 못해 미배당액이 매수인에게 넘어옵니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1077 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 6층 628호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 대장상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상7층 · 6층 628호 · 사용승인일 2018.04.23 |
| 소유자 | 송도주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 20,649,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 66,976,438원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 온 임차인이 핵심
등기 흐름상 2018.04.27 송도주식회사 명의로 소유권보존 후 같은 날 코리아신탁주식회사로 신탁등기가 됐고, 2018.11.08 신탁재산 귀속으로 다시 송도주식회사 명의가 정리됐습니다. 예산군 압류는 2023.09.15 접수됐고 2024.07.03 해제됐습니다. 하지만 임차인 안수빈은 2023.01.09 주민등록을 마쳐 이 기준일보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有 · 인수형
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안수빈 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.01.09 | 2022.12.20 | 66,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
배당요구일은 임차권등기 접수일과 같은 2025.02.19로 정리되어 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 분석하며 보증금은 한 번만 계산합니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 내려가도 총부담은 약 6,600만원대
이 사건에서 가장 위험한 착시는 “감정가 8,600만원짜리가 2,064만원까지 떨어졌다”는 숫자만 보는 것입니다. 현재 회차에서는 매각대금 20,649,000원 중 집행비용 771,682원을 제외한 19,877,318원이 임차인에게 배당되고, 남은 보증금 46,122,682원은 매수인이 떠안습니다.
즉 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액도 감소하고 미배당 인수액은 증가합니다. 5회 유찰 시 최저가 14,454,300원에 인수 예상액은 52,205,877원, 6회 유찰 시 최저가 10,118,010원에 인수 예상액은 56,464,114원입니다. 낙찰가만 싸질 뿐 실질취득비용은 보증금 66,000,000원 부근에 묶이는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 20,649,000원 | 46,122,682원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 14,454,300원 | 52,205,877원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 10,118,010원 | 56,464,114원 |
④ 예상배당표 (매각가 20,649,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 771,682원 |
| 1. 임차인 안수빈 보증금 | 66,000,000원 | 19,877,318원 |
| 2. 경매개시결정 · 안수빈 | 66,976,438원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 46,122,682원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 충청남도경찰청 동측 인근이며 관공서, 근린공원, 근린생활시설, 상업·업무용건물이 밀집된 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가 이용상태는 대장상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 도로. 서측 왕복 6차선 약 30m, 북측 왕복 4차선 약 20m 내외 도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역·도청이전신도시 개발예정지구에 해당합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·CCTV 설비가 구비되어 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액을 입찰가에 반드시 합산. 현재 최저가 20,649,000원만 기준으로 수익성을 계산하면 안 됩니다. 현재 예상 인수액은 46,122,682원입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 5회·6회 유찰 시 매각가는 더 낮아지지만 인수액이 52,205,877원·56,464,114원으로 증가합니다.
- 임차인 지위 원본 확인. 임차인과 경매신청 채권자의 이름이 동일하므로 임대차계약서, 임차권등기명령, 배당요구, 매각물건명세서 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 대항력 무효를 전제로 입찰하지 말 것. 관계인 가능성 경고만으로 임차권 소멸을 단정할 수 없으므로, 법원이 달리 판단한 자료가 확인되지 않는 한 인수형으로 계산하는 것이 안전합니다.
- 실제 이용상태 확인. 사건상 근린시설과 대장상 오피스텔 이용상태를 함께 확인하고, 현장 이용 및 인도 상태를 점검해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 집행비용과 실제 우선채권에 따라 임차인 미배당액이 달라질 수 있으므로 최종 매각물건명세서·배당요구종기·등기부를 입찰 직전 재확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수보다 인수액을 먼저 보라”
감정가 86,000,000원이 네 번 유찰되어 20,649,000원까지 떨어졌다는 숫자는 강하게 눈에 들어옵니다. 하지만 이 사건에서 그 숫자는 절반짜리 정보입니다. 안수빈의 보증금은 66,000,000원이고 대항력이 인정되어 있으며, 현재 회차에서 배당되지 못하는 46,122,682원은 매수인이 인수합니다.
더 유찰되더라도 구조는 바뀌지 않습니다. 낙찰가가 내려가면 그만큼 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 매수인이 떠안을 보증금 잔액이 늘어납니다. 그래서 이 물건의 실질취득비용은 최저가 2,064만원이 아니라 보증금 6,600만원 부근으로 봐야 합니다. 관계인 가능성은 반드시 확인해야 하지만, 그것이 확인되기 전까지는 대항력 임차인을 없는 셈 치면 안 됩니다. 표면 가격은 크게 할인됐지만, 권리 인수까지 합친 총부담은 별개의 문제입니다.
