대전지방법원 2025타경1140. 보령시 주교면 주교리 612-34 건물입니다. 사건 분류는 연립/다세대이지만 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 현재 소유자는 농업회사법인라꼬레주식회사이고, 2020.06.04. 김해룡 명의의 채권최고액 30,000,000원 근저당권이 설정되어 있습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리이며, 2025.09.12. 김해룡의 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
등기 이력에는 2017년 가처분·가압류, 2018년 강제경매, 2019년 임의경매, 2020년 이전 근저당 등이 보이지만 해당 권리들은 이미 말소되었거나 2020.05.13. 임의경매 매각 과정에서 정리되었습니다. 현재 권리관계에서 핵심은 2020.06.04. 김해룡 근저당과 그에 기한 이번 임의경매입니다. 배당 계산상 현재 최저가에서도 해당 근저당은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 잡힙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1140 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 보령시 주교면 주교리 612-34 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 · 단독주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상1층 |
| 소유자 | 농업회사법인라꼬레주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 127,837,300원 / 43,848,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 현재 기준 인수액 0원
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유관계는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다. 현재 제공된 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원으로 계산됩니다. 말소기준권리는 2020.06.04. 김해룡 근저당권이고, 2025.09.12. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 — 3회 유찰로 감정가의 34% 수준
감정가는 127,837,300원, 현재 최저매각가는 43,848,000원입니다. 3회 유찰되어 현재 회차는 감정가의 34% 수준입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어, 이 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34% | 43,848,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 30,693,599원 | 258,886원 |
| 5회 유찰 시 | 17% | 21,485,519원 | 9,301,220원 |
현재 회차에서는 김해룡 근저당 채권최고액 30,000,000원이 전액 배당되지만, 4회 유찰 가정에서는 258,886원, 5회 유찰 가정에서는 9,301,220원의 채권 미배당이 발생합니다. 그럼에도 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 43,848,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,189,264원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 김해룡 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,658,736원 |
현재 최저가 43,848,000원 가정. 집행비용 1,189,264원, 김해룡 근저당 30,000,000원, 소유자 잔여 12,658,736원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 물건 자체 리스크 — 사용승인·공매 확인이 핵심
제시외 물건인 데크 및 차양은 매각에 포함됩니다. 감정평가의 “공부와의 차이”는 해당사항 없음으로 기재되어 있고 위반건축물 표시는 없지만, 매각물건명세서에 별도로 사용승인 미확보 상태가 적시돼 있으므로 두 정보를 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 토지·이용환경 메모
- 토지. 면적 602㎡, 지목 임야, 토지이용상황 임야기타입니다.
- 형상·접면. 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역·준보전산지·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 10,500원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상1층으로, 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 사용승인 상태 확인. 건축물대장 미등재 및 사용승인 미확보 상태가 실제 이용과 향후 처분에 미치는 영향을 원본 서류와 관할기관에서 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2023.06.08. 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매의 현재 상태를 반드시 대조해야 합니다.
- 점유 현황 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유자를 직접 확인해야 합니다.
- 제시외 물건 확인. 데크 및 차양이 매각에 포함되는 것으로 기재되어 있으므로 현황과 범위를 확인하세요.
- 시세 별도 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 34%만으로 저가 여부를 확정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 공매 진행상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “싼 가격보다 물건 상태 확인이 먼저”
현재 최저가 43,848,000원은 감정가 127,837,300원의 34% 수준까지 내려왔습니다. 권리배당 구조만 보면 김해룡 근저당 30,000,000원이 현재 회차에서 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 물건의 판단 포인트는 단순한 권리소멸 여부에 그치지 않습니다. 이미 3회 유찰됐고, 건축물대장 미등재·사용승인 미확보, 공매공고 부기등기, 임대관계 미상이라는 확인 과제가 함께 존재합니다. 게다가 실거래 시세 자료가 없어 최저가가 실제 시장가치 대비 얼마나 싼지도 판단할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원이나, 물건 상태와 공매 관계를 확인하기 전에는 가격만 보고 접근하기 어려운 유형입니다.
