대전지방법원 2025타경1140. 보령시 주교면 주교리 612-34 건물로, 사건상 용도는 연립/다세대이지만 감정평가 당시에는 단독주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 1층이며 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다. 토지는 602㎡, 지목은 임야이고 계획관리지역에 속합니다.
감정가 127,837,300원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 62,640,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 동일 조건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 현재 최저가를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다. 더구나 가격보다 먼저 해소해야 할 쟁점이 건축물대장 미등재·사용승인 부재, 공매 절차 교차 확인, 권리순위 정합성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1140 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 보령시 주교면 주교리 612-34 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 · 단독주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 1층 |
| 토지 | 602㎡ · 지목 임야 · 임야기타 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 농업회사법인라꼬레주식회사 (2020.05.21 매매, 거래가액 30,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 127,837,300원 / 62,640,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김해룡 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 등기 발급 | 대전지방법원 보령등기소 · 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 과거 말소 이력과 현재 순위의 정합성 확인
등기 이력상 2017년 가처분과 가압류, 2018년 및 2019년 근저당권은 2020.05.13 임의경매 매각을 거치며 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 이후 농업회사법인라꼬레주식회사가 2020.05.21 매매로 소유권을 취득했고, 같은 날 설정계약을 원인으로 김해룡의 채권최고액 30,000,000원 근저당권이 2020.06.04 등기됐습니다. 현존 권리만 놓고 보면 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리로 기능하는 구조입니다.
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 점유자와 전입세대 여부가 확인되기 전까지 명도 및 대항력 위험이 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 62,640,000원으로 감정가 127,837,300원의 49%입니다. 다음 회차까지 유찰될 경우 제시된 시나리오는 43,848,000원, 이후에는 30,693,599원입니다. 그러나 동일 조건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 근거로 ‘시세보다 저렴하다’고 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 62,640,000원 | 62,640,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 43,848,000원 | 43,848,000원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 30,693,599원 | 30,693,599원 |
각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 실질취득액은 매각가와 같습니다. 다만 건축물대장 미등재와 사용승인 부재로 인해 정상적인 건축물과 동일한 담보가치와 환금성을 전제할 수 없으며, 권리순위 재확인과 공매 종결 여부 확인에 드는 불확실성도 가격에 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,527,520원 |
| 갑구 3번 가압류 · 박종현 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 김해룡 | 52,000,000원 | 51,112,480원 |
| 을구 2번 근저당권 · 황태준 | 80,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 김해룡 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 172,000,000원 중 집행비용을 제외한 채권자 배당액은 61,112,480원, 미배당액은 110,887,520원으로 계산됩니다. 미배당 채권은 매수인 인수액과 동일한 개념이 아니며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 종전 권리의 말소 여부에 따라 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 이용상태. 사건상 연립/다세대로 분류돼 있으나 현황은 단독주택으로 이용 중입니다. 외벽은 치장벽돌 쌓기 등, 내벽은 벽지·미장목재·타일붙임 등, 창호는 새시창호입니다.
- 토지. 면적 602㎡, 지목 임야, 토지이용상황 임야기타이며 완경사의 사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 지역·규제. 계획관리지역이며 준보전산지·가축사육제한구역·성장관리계획구역에 포함됩니다. 공시지가는 ㎡당 10,500원입니다.
- 건물 설비. 위생 및 급배수설비와 난방설비를 갖추고 있습니다. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있으나, 매각물건명세서에는 건축물대장 미등재·사용승인 부재가 명시돼 있습니다.
- 환금성. 임야 지목의 계획관리지역 토지와 미등재·미사용승인 건물이 결합된 형태로, 일반적인 등재 주택보다 금융기관 담보취급과 재매각 과정이 제한될 가능성을 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 재확인. 2017년 가압류와 2018·2019년 근저당권이 2020.05.26 실제로 말소됐는지, 현재 유효한 기준권리가 2020.06.04 김해룡 근저당권인지 원본으로 확정하세요.
- 매각물건명세서 대조. 건축물대장 미등재와 사용승인 부재가 매각 후 어떤 행정상 조치, 이행강제금, 보완 또는 철거 위험으로 이어지는지 관할 행정기관에서 확인하세요.
- 점유·임차 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대, 사업자등록, 확정일자 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 공매 절차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 이력과 관련 압류의 해제·공매 종결 상태를 교차 확인하세요.
- 제시외 물건 확인. 데크와 차양은 매각에 포함됩니다. 현황·면적·경계와 별도 행정상 위반 여부를 현장에서 확인하세요.
- 토지 규제 검토. 계획관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역, 성장관리계획구역의 행위 제한과 향후 이용 가능 범위를 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 49%만 보고 저가로 판단하지 말고, 건물 합법화 가능성·보수비·명도비·재매각 난도를 반영해 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 건물의 적법성이 먼저다”
이 물건은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이고 최저가도 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 단독주택으로 이용 중인 건물이 건축물대장에 등재되지 않았고 사용승인을 받지 않은 상태라는 점은 가격 할인만으로 가볍게 볼 문제가 아닙니다. 여기에 임대관계 미상, 공매공고 이력, 종전 말소권리가 배당표에 다시 포함된 권리순위 충돌까지 겹칩니다.
인수액 계산은 0원이지만, 실사 없이 안전하다고 평가하기 어려운 물건입니다. 입찰 판단의 순서는 가격이 아니라 최신 등기부 원본, 매각물건명세서, 건축물대장과 사용승인 상태, 공매 종결 여부, 현장 점유 확인이어야 합니다. 이 항목들이 명확히 해소되지 않는다면 감정가의 49%라는 숫자만으로는 위험 대비 가격 메리트가 충분하다고 볼 수 없습니다.