대전지방법원 2025타경1148. 예산군 삽교읍 목리 에드가프라자1차 1층 106호 근린시설입니다. 소유자 임남희는 2017.09.13. 거래가액 754,720,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 삽교농업협동조합이 채권최고액 611,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 예산군 압류와 서울보증보험 주식회사 가압류 157,000,000원, 현재의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
임차인 이병일은 2021.11.09. 전입했고 보증금 10,000,000원, 월세 1,150,000원입니다. 말소기준일인 2017.09.13.보다 전입이 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 배당 결과와 별개로 매수인이 미배당 보증금을 승계하는 구조가 아니며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 권리보다 더 주의할 부분은 가격과 물건의 물리적 이용 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1148 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 964 에드가프라자1차 1층106호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 인접 107호와 벽체 구분 없이 근린생활시설(상호: 킹콩부대찌개)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상7층 · 본건 1층 · 사용승인 2017.08.11. |
| 소유자 | 임남희 (2017.09.13. 거래가액 754,720,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,668,000,000원 / 400,487,000원 (4회 유찰 · 감정가 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 삽교농업협동조합 / 462,212,348원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각조건 | 목록1·2 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 임차인 있어도 인수는 0원
말소기준은 2017.09.13. 삽교농업협동조합 근저당권입니다. 임차인 전입은 그보다 약 4년 뒤인 2021.11.09.이므로 대항력은 없습니다. 예산군 압류와 서울보증보험 가압류 역시 말소기준 이후 권리입니다. 2024.11.29. 시작된 종전 임의경매는 2025.08.11. 취하되어 등기가 말소됐고, 2025.09.01. 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이병일 | 2021.11.09 | 10,000,000원 / 1,150,000원 | 2025.11.13 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
배당요구는 접수됐지만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다. 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 다만 대항력이 없으므로 배당에서 보증금을 전부 받지 못하더라도 매수인에게 미배당 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 감정가 24%라는 숫자만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 400,487,000원으로 감정가 대비 24%까지 내려왔습니다. 그러나 가격 메리트는 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 시장가격과 비교해야 합니다. 이번 물건은 최근 실거래 비교가 확인되지 않으므로 400,487,000원이 시세보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 이미 4회 유찰된 근린시설이라는 점은 가격 판단을 더 보수적으로 해야 하는 요소입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 400,487,000원 | 24% | 373,917,870원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 280,340,900원 | 17% | 492,383,873원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 196,238,630원 | 12% | 575,308,711원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 400,487,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,404,870원 |
| 2. 근저당 · 삽교농업협동조합 | 611,000,000원 | 394,082,130원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 157,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권 총액 768,000,000원 중 394,082,130원이 배당되고, 총 미배당은 373,917,870원입니다. 신청채권자 청구액 462,212,348원도 전액 만족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있으나, 매수인 인수액은 현재·5회·6회 유찰 시나리오 모두 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도경찰청 동측 인근으로, 주변에 관공서·근린공원·근린생활시설·상업 및 업무용건물이 밀집한 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측으로 왕복 8차선 약 30m, 북측으로 왕복 4차선 약 20m 도로에 접합니다.
- 이용상태. 1층 106호는 인접 107호와 벽체 구분 없이 근린생활시설인 ‘킹콩부대찌개’로 이용 중입니다. 매각물건명세서에도 목록1·2가 벽체 구분 없이 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역·도청이전신도시 개발예정지구에 해당합니다. 공시지가는 1,449,000원/㎡이며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 현재까지 4회 유찰된 근린시설입니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 환금성과 가격 메리트를 높게 평가하기보다는 반복 유찰 이력을 보수적으로 반영하는 편이 맞습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서상 목록1·2 일괄매각입니다. 각 목록의 등기·현황과 실제 점유 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 106호·107호 경계 확인. 두 호실 사이 벽체가 없이 하나의 근린생활시설로 사용 중이므로, 현장 구조와 호별 경계 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 이병일은 대항력은 없지만 2025.11.13. 배당요구를 했습니다. 현재 점유 상태와 임대차 관계를 원본 문서 및 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당표 확정 내용과 매각물건명세서의 변경 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가는 감정가의 24%지만 실거래 시세 비교 없이 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다. 이미 4회 유찰됐다는 사실을 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 명확하지만, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2017.09.13. 삽교농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 이병일의 전입은 2021.11.09.이라 대항력이 없습니다. 따라서 현재 최저가 400,487,000원을 기준으로 한 권리상 실질취득도 400,487,000원, 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 투자 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 감정가 1,668,000,000원에서 감정가 24%까지 내려왔다는 숫자는 강하게 보이지만, 4회 유찰이라는 시장 반응과 목록1·2 일괄매각, 106호·107호 벽체 구분 없는 이용 상태를 함께 봐야 합니다. 실거래 시세와의 비교가 확보되지 않은 현재 단계에서는 최저가만 보고 ‘시세보다 싸다’고 결론내릴 수 없습니다. 권리는 합격, 가격과 물리적 독립성·환금성은 보수적 검증이 필요한 물건입니다.
