대전지방법원 2025타경1160. 예산읍 신례원리의 비동 3층 301호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 이의자가 2010.06.01 소유권을 이전받았고 거래가액은 30,000,000원입니다. 핵심 권리는 2020.09.01 설정된 예산중부신용협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 18,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며 이후 2025.04.29 예산농업협동조합 가압류 36,327,296원, 2025.09.15 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 따라서 가격 비교의 기준은 별도 인수금을 더한 금액이 아니라 최저매각가 26,460,000원 자체입니다. 이 금액은 최근 확인된 동일 면적 72.44㎡ 거래 40,000,000원의 66.2%입니다. 다만 확인된 거래가 1건뿐이므로, 40,000,000원을 확정 시세처럼 단정하기보다 가격 판단의 제한된 비교 기준으로 보는 것이 적절합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1160 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 예산읍 신례원리 357-9 비동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택 · 3층 건물 중 3층 301호 |
| 면적 | 72.44㎡ |
| 사용승인일 | 1990.01.08 |
| 소유자 | 이의자 (2010.06.01 소유권이전 · 거래가액 30,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 54,000,000원 / 26,460,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 예산중부신용협동조합 / 8,404,187원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 보증금·전입·확정일자가 확인되지 않은 점유자를 두고 대항력이 있다고 단정할 수는 없으며, 실제 점유관계는 입찰 전에 확인해야 합니다. 권리 순위상 말소기준은 2020.09.01 예산중부신용협동조합 근저당권이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 표본은 1건
동일 단지 ‘신한’에서 확인된 동일 면적 72.44㎡ 거래는 2025.01의 40,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균으로 집계된 금액도 40,000,000원이며 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 72.44㎡ | 1 | 40,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 72.44㎡ | 1건 | 40,000,000원 |
최저매각가 26,460,000원은 이 비교값의 66.2%입니다. 감정가 54,000,000원과 비교해도 현재 회차는 감정가 49% 구간까지 내려와 있습니다. 권리 인수액이 0원이므로 실질취득 기준 역시 26,460,000원입니다. 다만 2025.01 거래는 1층, 본건은 3층이며 거래 표본 자체가 1건이므로, 이 한 건만으로 본건의 적정가를 확정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 26,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 876,280원 |
| 1. 근저당 · 예산중부신용협동조합 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 2. 가압류 · 예산농업협동조합 | 36,327,296원 | 7,583,720원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 54,327,296원 중 예상 배당은 25,583,720원, 미배당은 28,743,576원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 876,280원으로 반영됐으며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신례원1리새마을회관 북동측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 기존주택지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 중 3층 301호이며 사용승인일은 1990.01.08입니다. 위생·급배수, 도시가스 난방, CCTV가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 4M 내외의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 철도보호지구·가축사육제한구역·상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다. 공시지가는 104,100원/㎡입니다.
- 환금성. 단지 규모는 18세대이고 확인된 실거래는 1건입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수도 2.0회라, 가격 할인과 별개로 매수층의 폭을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입·보증금 관계를 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 비교 가능한 72.44㎡ 실거래는 2025.01의 40,000,000원 1건입니다. 본건 3층과 거래사례 1층의 차이도 함께 검토해야 합니다.
- 유찰 원인 점검. 본건은 2회 유찰됐고 단지 평균 유찰도 2.0회입니다. 단순 가격 문제가 아니라 노후도·수요·현장 상태가 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 물리적 조건. 1990.01.08 사용승인 건물이며 서측 약 4M 도로에 접합니다. 내부 상태와 수선 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동 요소. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 매력적이지만 환금성 확인이 먼저”
이 물건의 등기상 구조는 단순합니다. 2020.09.01 예산중부신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 2회 유찰된 최저가 26,460,000원은 최근 확인 거래 40,000,000원의 66.2%로, 숫자만 보면 가격 여지가 분명합니다.
다만 이 결론에는 조건이 붙습니다. 실거래 표본이 1건뿐이고, 18세대의 소규모 연립이며 사용승인일도 1990.01.08입니다. 여기에 임대관계가 미상이고 이미 2회 유찰된 사실까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리는 합격, 가격도 긍정적 신호, 최종 판단은 점유와 환금성 확인 후가 가장 데이터에 충실한 결론입니다.
