의정부지방법원 2025타경63414. 고양시 일산동구 식사동 위시티탑프라자 1층 101호로, 감정평가 당시 “근린생활시설(우리아들네 정육점)”으로 이용 중인 점포입니다. 소유자는 김지훈이며 2021.10.14. 소유권을 이전받을 때 거래가액은 530,000,000원으로 등기됐습니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 480,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
현재 최저가는 204,085,000원으로 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 다만 근린시설은 아파트처럼 동일 평형의 거래 평균만으로 가격을 판단하기 어렵고, 이 사건에는 직접 비교할 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가보다 많이 떨어졌다”는 사실과 “현재 가격이 시장가보다 싸다”는 판단은 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63414 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 식사지구디73 위시티탑프라자 1층 101호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 위시티2로 27 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 근린생활시설(우리아들네 정육점) |
| 건물 위치 | 철근콘크리트구조 지상4층 건물 내 제1층 제101호 |
| 소유자 | 김지훈 · 2021.10.14. 소유권이전 · 거래가액 530,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 595,000,000원 / 204,085,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 393,424,732원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기상 현재 권리분석의 출발점은 2021.10.14. 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원이고 채무자는 김지훈입니다. 그 뒤 2022.11.23. 경기신용보증재단의 61,103,599원 가압류가 붙었으며, 2025.06.18. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금은 있지만 대항력은 없다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최윤태 | 44.8800 | 2022.05.09 | 20,000,000원 | 1,600,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
최윤태의 전입일은 2022.05.09.로 말소기준권리인 우리은행 근저당 2021.10.14.보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 보증금 20,000,000원 중 미배당액이 생기더라도 그 부족분을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 배당요구는 2025.08.13. 접수됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 204,085,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,657,190원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 480,000,000원 | 200,427,810원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 61,103,599원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권 합계 541,103,599원 중 200,427,810원이 배당되고, 미충족액은 340,675,789원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원중초등학교 북서측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·근린공원·학교가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.
- 현황. 제1층 제101호로, 현재 근린생활시설인 “우리아들네 정육점”으로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측 약 20미터 도로, 북동측 약 8미터 도로, 남동측 약 6미터 보행자전용도로와 접합니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 승강기설비, 소방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고양식사구역)·도시개발구역·과밀억제권역이며, 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 최윤태가 점유 중이므로 실제 영업 여부와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 배당요구는 2025.08.13. 접수됐지만 우선변제 여부는 확정되어 있지 않습니다. 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조하세요.
- 배당표 한계 확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당액과 순위가 달라질 수 있습니다.
- 상권 가격 검증. 감정가 595,000,000원 대비 최저가 204,085,000원이라는 할인율보다 주변 1층 근린시설의 임대료·공실·매매사례를 우선 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 142,859,500원, 5회 유찰 시 100,001,650원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “34.3%까지 내려왔다”와 “싸다”는 다르다
이 사건은 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 2021.10.14. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 최윤태 역시 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 3회 유찰로 최저가가 204,085,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 근린시설의 적정가는 실제 임대수익과 상권의 거래가격으로 검증해야 합니다. 게다가 현재 매각가 가정에서도 채권 미충족액이 340,675,789원에 이르고 임차인 최우선변제 등은 배당 계산에 반영되지 않았습니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 현장 상권 검증 후 결정입니다.
