의정부지방법원 2025타경63414. 고양시 일산동구 식사동 위시티탑프라자 1층 101호, 현황은 근린생활시설(우리아들네 정육점)으로 이용 중인 근린시설입니다. 감정가 595,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 416,500,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 70%라 싸 보일 수 있지만, 이 물건은 아파트가 아니라 1층 상가입니다. 따라서 ‘할인율’만으로 접근하면 안 되고, 실제 영업점 점유·명도·상가 환금성을 함께 봐야 합니다.
권리 기준점은 2021.10.14 주식회사우리은행 근저당권입니다. 그 이후의 경기신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 최윤태는 보증금 20,000,000원, 월차임 1,600,000원으로 신고되어 있고 배당요구도 했지만, 전입신고일이 말소기준권리 이후라 데이터상 대항력 없음입니다. 매수인이 보증금을 떠안는 대항력 인수형은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63414 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 식사지구디73 위시티탑프라자 1층101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 근린생활시설(우리아들네 정육점) · 제1층 제101호 |
| 소유자 | 김지훈 (2021.10.14 소유권이전, 거래가액 530,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 595,000,000원 / 416,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2503유동화전문 유한회사 (변경전 : 주식회사 우리은행) / 393,424,732원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 우리은행 근저당
말소기준은 을구 3번 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 붙은 경기신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기 흐름에는 과거 중앙농업협동조합 근저당권과 국민건강보험공단 압류가 보이지만, 각각 말소 등기가 함께 기재되어 있습니다. 배당표 데이터에는 중앙농업협동조합 배당 라인이 포함되어 있으므로, 입찰 전 원본 등기와 배당요구 내역의 대조가 필요합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 아님
임차인 표에는 최윤태 1명만 확인됩니다. is_subrogation·is_guarantor 값이 모두 false이므로 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보아야 합니다. 보증금은 20,000,000원, 월차임은 1,600,000원이며, 배당요구일은 2025.08.13입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최윤태 | 44.8800 | 2022.05.09 | - | 20,000,000원 | 1,600,000원 | 2025.08.13 | 대항력 없음 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 416,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,565,000원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중앙농업협동조합 | 372,000,000원 | 372,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 480,000,000원 | 37,935,000원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 경기신용보증재단 | 61,103,599원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차 최저가 416,500,000원 기준, 채권 총액 913,103,599원 중 배당되는 금액은 409,935,000원이고 미배당은 503,168,599원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산동구 소재 “원중초등학교” 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 근린공원, 학교 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.
- 이용상태. 현황은 “근린생활시설(우리아들네 정육점)”로 이용 중입니다. 영업점 점유가 있으므로 명도·영업시설 처리·임대차 원본 확인이 핵심입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호이며, 기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 남서측 약 20미터, 북동측 약 8미터 도로와 접하고, 남동측으로 약 6미터 보행자전용도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(고양식사구역), 도시개발구역, 과밀억제권역 등으로 기재되어 있고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 표시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 대조. 말소기준은 2021.10.14 우리은행 근저당권으로 제시되어 있으나, 배당표에는 과거 중앙농업협동조합 근저당권 배당 라인이 포함되어 있습니다. 원본 등기·말소사항·배당요구를 직접 대조해야 합니다.
- 임차인 명도. 최윤태는 대항력 없음으로 보이나, 현황 영업점이므로 점유자 확인, 영업시설 이전 협의, 인도명령 가능성 점검이 필요합니다.
- 상가 환금성. 감정가 대비 70%라는 숫자보다 1층 101호 상가의 임대수요, 공실 기간, 업종 제한 가능성을 우선 확인해야 합니다.
- 관리비·공용부분 부담. 집합건물 상가는 미납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담으로 문제될 수 있으므로 관리단 또는 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 당해세·최우선변제. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영될 수 있다고 기재되어 있습니다. 실제 배당과 잔여 위험은 변동될 수 있습니다.
- 현장 확인. 현황 “우리아들네 정육점” 이용 상태, 내부 시설, 냄새·배수·원상복구 비용은 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 정리되지만, 상가는 가격보다 ‘나갈 수 있느냐’가 먼저다
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 말소기준 이후 임차인이라 보증금 인수는 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 물건 성격은 근린시설 상가입니다. 현재 최저가 416,500,000원은 감정가 대비 70%지만, 상가는 감정가 할인율만으로 안전마진을 판단하기 어렵습니다. 실제 점유자, 명도, 임대수요, 공실 기간, 관리비, 원상복구 비용이 수익률을 바로 흔듭니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 재검증 — 이 물건의 결론입니다.