대전지방법원 2025타경1164. 홍성군 홍성읍 대교리 135-1 일대의 연립주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 김민지이고, 2022.08.02 대물변제로 소유권을 취득한 같은 날 장암농업협동조합이 채권최고액 720,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 2025.09.22 장암농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 매각으로 소멸하는 구조여서 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건의 난점은 등기가 아니라 물건 구성과 취득 절차입니다. 매각물건명세서상 일괄매각이고, 목록 2는 근린생활시설(사무실)로 이용 중입니다. 목록 4는 농지취득자격증명서 제출이 필요하며, 이를 제출하지 않으면 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다. 또 지목상 ‘답’이지만 현황은 ‘농로 및 휴경지’로 사용 중이고, 관계관청은 농지원상복구가 필요하다고 회신했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1164 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 홍성읍 대교리 135-1 · 충청남도 홍성군 홍성읍 대내길 20-24 |
| 물건종류 | 연립주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 목록 2 근린생활시설(사무실) 이용 · 목록 4 농로 및 휴경지 |
| 소유자 | 김민지 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 877,947,000원 / 210,795,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장암농업협동조합 / 605,639,875원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 토지 | 2,538.0㎡ · 자연녹지지역 · 잡종지 · 전창고 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인은 없습니다. 과거 기아자동차주식회사의 채권최고액 200,000,000원 근저당은 2016.09.20 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.08.02 설정된 장암농업협동조합 근저당 720,000,000원입니다. 이후 2025.09.22 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 확인된 등기와 임차관계만 놓고 보면 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
② 가격 — 24%까지 내려왔지만 ‘싼지’는 확인할 수 없다
감정가는 877,947,000원, 현재 최저매각가는 210,795,000원으로 4회 유찰된 현재 회차는 감정가의 24%입니다. 수치만 보면 낙폭이 크지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시세보다 낮은지 판단할 근거는 없습니다. 특히 연립주택과 토지가 함께 묶인 일괄매각이고, 일부는 사무실로 사용되며 농지 취득·원상복구 조건까지 있으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,795,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,751,130원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 장암농업협동조합 | 720,000,000원 | 207,043,870원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 장암농업협동조합 채권최고액 720,000,000원 중 207,043,870원이 배당되고, 512,956,130원이 미배당으로 남는 계산입니다. 미배당 채권은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 확인된 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 일괄매각·농지·현황 리스크
- 일괄매각. 여러 목록이 하나의 매각대상으로 묶여 있어 개별 부분만 선택해 취득할 수 없습니다.
- 목록 2. 근린생활시설인 사무실로 이용 중입니다.
- 목록 4 농지취득자격증명서. 제출이 필요하며 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 농지원상복구. 목록 4는 지목상 ‘답’이지만 현황 ‘농로 및 휴경지’이며 관계관청에서 농지원상복구 필요 회신이 있습니다.
- 제시외 물건. 목록 2 지상 비가림지붕과 목록 4 지상 제시외 수목은 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 목록 3·4 지상 및 인접지에 걸쳐 있는 타인소유로 탐문된 사철나무는 매각에서 제외됩니다.
⑤ 토지 조건과 환금성 메모
- 토지 규모. 2,538.0㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 도시지역에 포함됩니다.
- 형상·지세. 부정형·완경사입니다.
- 도로접면. 세로한면(불)로 조사됐습니다.
- 공시지가. 121,900원/㎡입니다.
- 중첩 규제. 하수처리구역·역사문화환경보존지역에 포함되고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 환금성. 연립주택 + 토지에 사무실 이용 부분과 농지 관련 취득요건이 함께 있는 혼합물건이고 이미 4회 유찰돼, 단순 주거용 단일물건보다 매수층을 좁힐 요소가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명서 선확인. 목록 4에 대한 발급 가능 여부와 제출기한을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원상복구 범위 확인. 관계관청이 회신한 농지원상복구의 구체적 대상과 비용 발생 가능성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 현황 대조. 목록 2·3·4와 제시외 건물·수목의 포함·제외 범위를 현장에서 직접 대조해야 합니다.
- 사무실 이용 확인. 목록 2가 근린생활시설(사무실)로 이용 중인 점을 실제 점유·사용상태와 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 저가매수라 단정하지 말고, 연립주택·토지·사무실 부분의 개별 가치와 실제 처분가능성을 따로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 농지 관련 관청 회신을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 물건성이 더 어렵다”
이 사건은 권리만 보면 복잡하지 않습니다. 2022.08.02 장암농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 그 다음입니다. 감정가 877,947,000원에서 네 차례 유찰돼 210,795,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교 자료가 없으므로 24%라는 할인율만으로 싸다고 말할 수 없습니다. 더구나 연립주택·토지 일괄매각, 목록 2의 사무실 이용, 목록 4의 농지취득자격증명서와 원상복구 필요, 제시외 물건의 포함·제외까지 확인해야 합니다. 등기상 권리는 합격에 가깝지만, 입찰 난도와 환금성은 별개의 문제입니다.
