293,216,000원
대전지방법원 2025타경1172. 충청남도 서천군 서면 도둔리 436-1 소재 근린생활시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 496㎡이고, 건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층으로 근린생활시설로 이용 중입니다. 제시외건물인 주택·차양 및 데크도 매각에 포함됩니다. 감정가 598,400,300원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 293,216,000원입니다.
등기상 말소기준은 2022.01.25 설정된 문창신용협동조합 근저당권 330,000,000원입니다. 이 근저당권은 2026.03.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 후순위 국 근저당권, 한국캐피탈 주식회사·충남신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기부 후순위 채권이 아니라 말소기준보다 앞선 전입자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1172 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서천군 서면 도둔리 436-1 · 춘장대길7번길 11 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 토지 | 496㎡ · 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 건물 | 경량철골구조 판넬지붕 단층 · 사용승인 2020.12.08 |
| 소유자 | 조종원 |
| 감정가 / 최저가 | 598,400,300원 / 293,216,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 304,534,537원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외건물(주택, 차양 및 데크) 각 매각포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 전입이 먼저다
말소기준권리는 2022.01.25 문창신용협동조합의 근저당권입니다. 김경점의 전입일은 2021.10.06으로 이보다 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이 자료만으로 보증금 인수액을 계산할 수 없습니다. 따라서 대항력 가능·미상, 인수액 미상으로 보수적으로 보는 것이 맞습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경점 | 2021.10.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
② 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 ‘싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 293,216,000원으로 감정가 598,400,300원의 49% 수준입니다. 그러나 비교할 최근 실거래 시세가 확인되지 않았고, 선순위 전입자의 보증금도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
특히 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 낙찰자가 그 금액을 인수할 수 있습니다. 이 사건은 보증금 자체가 확인되지 않았기 때문에 현재 단계의 실질취득가는 산정 불가입니다. 가격 판단은 보증금 확인 뒤 다시 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 293,216,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,905,024원 |
| 1. 근저당 · 문창신용협동조합 | 330,000,000원 | 288,310,976원 |
| 2. 근저당 · 국 | 70,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 124,360,252원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 충남신용보증재단 | 71,010,069원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 채권총액 595,370,321원 중 288,310,976원이 배당되고, 미배당은 307,059,345원입니다. 이 계산의 매수인 인수 0원은 선순위 전입자의 미상 보증금을 확정한 결과가 아니므로 실제 권리 인수 결론과 구분해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 춘장대리 마을회관 남서측 인근으로 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 근린생활시설로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수설비와 시스템 에어컨 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 496㎡의 대지로 계획관리지역이며 평지·사다리형·소로한면입니다. 공시지가는 213,400원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 중로3류 접합, 가축사육제한구역이 포함되고 관광지·관광ㆍ휴양개발진흥지구에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김경점 보증금 확인. 2021.10.06 전입자의 보증금, 실제 점유관계, 배당요구 여부와 배당 가능액을 매각물건명세서·현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 선순위 임차보증금 중 미배당액이 있다면 낙찰가에 더해 실제 취득비용으로 보아야 합니다.
- 감정가 49% 착시 경계. 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 저가매수라고 판단하지 마세요.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 매각범위 확인. 토지와 건물은 일괄매각이고 제시외건물인 주택, 차양 및 데크도 매각에 포함됩니다.
- 용도·환금성 점검. 근린생활시설과 토지의 실제 영업·임대수요, 향후 처분 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 보증금 확인이 먼저”
이 물건은 2회 유찰돼 감정가의 49%인 293,216,000원까지 내려왔습니다. 후순위 등기권리는 말소되는 구조지만, 2021.10.06 전입한 김경점이 2022.01.25 말소기준보다 앞선다는 점이 결론을 바꿉니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 이상 대항력과 인수액은 보수적으로 가능·미상으로 봐야 하고, 실질취득가격도 확정할 수 없습니다.
따라서 이 사건의 순서는 명확합니다. 먼저 선순위 전입자의 보증금과 점유·배당관계를 확인하고, 그 다음 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득가를 계산해야 합니다. 감정가 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 사건은 아닙니다.
