293,216,000원
대전지방법원 2025타경1172. 충청남도 서천군 서면 도둔리 436-1의 근린시설 + 토지 일괄매각 사건입니다. 건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층으로 2020.12.08 사용승인됐고 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 토지는 496.0㎡의 대지로, 계획관리지역에 속합니다. 매각에는 제시외건물인 주택, 차양 및 데크도 포함됩니다.
등기 흐름은 복잡해 보이지만 매각으로 소멸하는 권리 자체는 비교적 구분이 됩니다. 핵심은 2022.01.25 설정된 문창신용협동조합의 채권최고액 330,000,000원 근저당권입니다. 이후의 국 근저당, 한국캐피탈 주식회사 가압류, 충남신용보증재단 가압류, 경매개시결정 등은 말소기준 뒤에 있습니다. 문제는 등기 밖의 선순위 전입입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1172 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서천군 서면 도둔리 436-1 · 충청남도 서천군 서면 춘장대길7번길 11 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 경량철골구조 판넬지붕 단층 · 사용승인일 2020.12.08 |
| 토지 | 496.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 조종원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 598,400,300원 / 293,216,000원 |
| 청구금액 | 304,534,537원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외건물(주택, 차양 및 데크) 각 매각포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 선순위 전입은 따로 본다
말소기준은 2022.01.25 문창신용협동조합 근저당권 330,000,000원입니다. 해당 근저당은 2026.03.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다. 말소기준 뒤의 국 근저당 70,000,000원, 한국캐피탈 주식회사 가압류 124,360,252원, 충남신용보증재단 가압류 71,010,069원 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경점 | 2021.10.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
김경점은 현황조사와 매각물건명세서에서 확인됩니다. 점유 부분·용도·보증금·월세·배당요구 여부는 확정되지 않았으므로, 배당표의 계산상 인수액 0원을 실제 인수 0원으로 해석하면 안 됩니다.
② 가격·유찰 — 49%까지 내려와도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 598,400,300원인 물건이 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 293,216,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 205,251,200원, 4회 유찰 시 143,675,840원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 293,216,000원 | 288,310,976원 | 307,059,345원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 205,251,200원 | 201,577,683원 | 393,792,638원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 143,675,840원 | 140,864,378원 | 454,505,943원 |
③ 예상배당표 (매각가 293,216,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,905,024원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 문창신용협동조합 | 330,000,000원 | 288,310,976원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 국 | 70,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 124,360,252원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 충남신용보증재단 | 71,010,069원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권총액은 595,370,321원, 채권자 예상배당은 288,310,976원, 미배당은 307,059,345원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이며, 김경점의 보증금·확정일자가 미상인 만큼 실제 임차보증금 인수 여부를 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 춘장대리 마을회관 남서측 인근이며, 주위는 단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 목록 건물은 근린생활시설로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수설비와 시스템 에어컨 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 496.0㎡, 지목 대, 계획관리지역, 평지·사다리형·소로한면입니다. 공시지가는 213,400원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역이 포함되고 중로3류(폭 12m~15m)에 접하며, 관광지와 관광·휴양개발진흥지구에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 실거래 시세 자료가 없어 정량적인 가격·환금성 비교는 어렵습니다. 확인 가능한 시장 신호는 2회 유찰 사실입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김경점 임대차 원본 확인. 전입 2021.10.06은 말소기준 2022.01.25보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유현황·배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 인수액 재계산. 보증금이 확인되면 배당 가능액과 미배당 보증금을 다시 계산해 실제 취득원가를 판단해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 근린생활시설뿐 아니라 제시외건물인 주택, 차양 및 데크도 매각에 포함됩니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 관광지·관광휴양개발진흥지구 접함, 중로3류 접합 조건을 이용계획과 함께 확인해야 합니다.
- 권리 이전 확인. 문창신용협동조합의 말소기준 근저당권은 2026.03.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유 상태를 대조한 뒤 판단해야 합니다.
맺으며 — “49%보다 먼저 볼 것은 선순위 전입”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 598,400,300원에서 293,216,000원까지 내려와 눈에 띕니다. 그러나 권리분석의 순서는 반대입니다. 먼저 봐야 할 것은 2021.10.06 전입한 김경점입니다. 말소기준 근저당권은 2022.01.25이므로 전입 시점이 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 가능·인수금액 미상 상태입니다.
등기상 후순위 권리는 매각으로 정리되지만, 임차관계가 확정되기 전까지는 배당표상의 인수 0원을 실질 인수 0원으로 받아들일 수 없습니다. 실거래 시세도 없어 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단할 근거가 부족합니다. 등기 권리는 정리형, 임차 권리는 확인형. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 김경점의 보증금과 실제 대항력·배당관계 확인입니다.
