대전지방법원 2025타경1182. 예산읍 향천리 177 신천아파트 3층 303호입니다. 현황은 아파트 단위세대로 이용 중이며, 1991.06.29. 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 5층 건물의 3층입니다. 현재 소유자는 임준수로, 2025.05.16. 상속을 원인으로 2025.09.25. 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 권리분석 중심은 2024.11.19. 설정된 예산농업협동조합 근저당 채권최고액 48,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후의 충남신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예산군 압류는 2026.01.30. 해제를 원인으로 2026.02.02. 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1182 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 예산읍 향천리 177 신천아파트 3층 303호 |
| 도로명주소 | 충청남도 예산군 예산읍 예산로263번길 8 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.84㎡ · 지상 5층 중 3층 |
| 현재 소유자 | 임준수 · 2025.05.16. 상속 · 2025.09.25. 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 67,000,000원 / 22,981,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 예산농업협동조합 / 42,732,477원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 전입자는 있지만 인수 0원
말소기준권리는 2024.11.19. 예산농업협동조합 근저당입니다. 조사된 전입자 임준혁의 전입일은 2024.12.02.로 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 이 전입은 말소기준에 대항하지 못하며 매수인에게 승계되는 보증금은 0원으로 분석됩니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
| 성명 | 사용관계 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임준혁 | 미확인 전입자 | 2024.12.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 현재 가격은 최근 시세의 43.0%
실거래 표본은 신천맨숀, 목표 면적 84.84㎡ 기준입니다. 전체 7건 평균은 59,428,571원이지만 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 2건 평균 53,500,000원과 2026.07. 최신 거래 55,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.3㎡ | 3 | 55,000,000원 |
| 2026.04 | 84.84㎡ | 5 | 52,000,000원 |
| 2024.09 | 84.84㎡ | 3 | 73,000,000원 |
| 2024.05 | 84.84㎡ | 4 | 63,500,000원 |
| 2024.04 | 84.84㎡ | 4 | 68,000,000원 |
| 2023.07 | 84.3㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 2022.08 | 84.84㎡ | 3 | 64,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 53,500,000원 |
현재 최저매각가 22,981,000원은 최근 12개월 평균 53,500,000원의 43.0%이고, 최신 거래 55,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 숫자만 놓고 보면 현재 회차의 가격 여유는 큽니다. 다만 최근 12개월 평균은 이전 거래군 대비 -13.4%로 하락했습니다. 전체 평균 59,428,571원 대비 할인율만 보고 평가를 높이기보다, 최근 거래 자체가 낮아진 흐름을 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,981,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 813,658원 |
| 1. 근저당 · 예산농업협동조합 | 48,000,000원 | 22,167,342원 |
| 2. 가압류 · 충남신용보증재단 | 49,482,248원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 예산농업협동조합 근저당도 전액 변제되지 않고 전체 채권 미배당액이 75,314,906원 발생합니다. 그러나 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 예산군 예산읍 예산리 소재 예산초등학교 남동측 인근이며, 주위는 단독주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 5층 건물 중 3층 303호이며 사용승인일은 1991.06.29.입니다.
- 도로. 아파트단지 서측 및 북서측으로 폭 약 4~5m 내외의 아스팔트포장도로를 이용합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 230,700원/㎡, 토지면적 1,042.0㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 실거래 표본 단지는 18세대이며 최근 12개월 실거래는 2건, 평균 53,500,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전보다 -13.4%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입자 확인. 임준혁의 전입일은 2024.12.02.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상입니다.
- 미배당과 인수를 구분. 현재 회차 채권 미배당 75,314,906원은 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 평균 59,428,571원보다 최근 12개월 평균 53,500,000원과 최신 거래 55,000,000원을 우선 기준으로 보는 것이 타당합니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래군은 이전보다 -13.4% 낮습니다. 현재 최저가가 낮아도 시세 하락 자체는 입찰가 결정에 반영해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 16,086,699원, 5회 유찰 시 11,260,689원으로 제시돼 있으며 두 경우 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
- 소규모 단지 환금성. 18세대 단지이고 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 매각률 0.0%입니다.
맺으며 — 권리는 단순하고 가격 차이는 크지만, 환금성은 보수적으로
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2024.11.19. 예산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 전입자 임준혁은 2024.12.02. 전입이라 대항력이 없습니다. 후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 측면에서도 현재 최저가 22,981,000원은 최근 12개월 평균 53,500,000원의 43.0%로 실거래 대비 여유가 큽니다. 하지만 최근 시세가 -13.4% 하락했고, 18세대 소규모 단지에서 이미 3회 유찰됐다는 점을 함께 놓고 봐야 합니다. 결론은 권리상 부담은 낮고 가격 차이는 크지만, 환금성과 하락 추세 때문에 보수적인 입찰가 관리가 필요한 물건입니다.
