대전지방법원 2025타경1196. 홍성군 홍북읍 내포신도시의 엘에이치스타힐스 120동 501호, 전용 84.92㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 박광수 씨는 2021년 8월 4일 이 주택을 거래가 192,350,000원에 취득하면서 같은 날 하나은행에 채권최고액 165,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 하나은행이 2025년 10월 23일 임의경매를 신청한 구조로, 권리관계의 중심은 이 하나은행 근저당 하나입니다.
말소기준권리는 2021년 8월 4일 설정된 하나은행 근저당입니다. 이후 등기된 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당액이 채권액보다 부족하더라도 그 미배당액을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다. 따라서 현재 회차 기준 매수인 실질취득액은 최저가 136,500,000원과 동일합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1196 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 1204 엘에이치스타힐스 제120동 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.92㎡ · 방3·거실·주방·욕실 겸 화장실2 · 지하1층·지상23층 중 5층 |
| 소유자 | 박광수 (2021.08.04. 거래가 192,350,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 136,500,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 144,209,253원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 사용승인일 | 2015.08.21 |
① 권리 흐름 — 하나은행 근저당 이후는 소멸
말소기준은 2021.08.04. 하나은행 근저당권입니다. 근저당권의 채권최고액은 165,000,000원이고, 경매 신청 청구액은 144,209,253원입니다. 2025.10.23. 등기된 하나은행의 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 별도의 압류·가압류 등기는 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 1.365억, 최근 평균의 72.5%
엘에이치스타힐스는 2,127세대 규모이고, 비교 면적은 본건과 일치하는 전용 84.92㎡대입니다. 2026년 3월부터 6월까지 확인된 최근 거래 12건의 평균은 188,333,333원, 최신 거래가는 189,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.92㎡ | 16 | 189,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 8 | 189,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 14 | 190,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 21 | 175,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 15 | 185,000,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 17 | 188,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 3 | 187,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 11 | 185,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 13 | 195,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 26 | 187,000,000원 |
| 최근 평균 | 84.92㎡대 | 12건 | 188,333,333원 |
최저가이자 실질취득액인 136,500,000원은 최근 12개월 평균의 72.5%입니다. 평균과의 차이는 51,833,333원, 최신 거래가 189,000,000원과의 차이는 52,500,000원입니다. 최근 거래 최저가 175,000,000원과 비교해도 실질취득액이 38,500,000원 낮습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 하나은행 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 136,500,000원 | 133,789,000원 | 31,211,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 95,550,000원 | 93,430,100원 | 71,569,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 66,884,999원 | 65,281,069원 | 99,718,931원 | 0원 |
하나은행의 미배당액은 회차가 내려갈수록 증가하지만, 근저당권은 매각으로 소멸하므로 해당 부족액이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,711,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 165,000,000원 | 133,789,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 하나은행에 배당되며, 근저당 채권최고액 기준 31,211,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 홍북중학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상23층 건물의 5층이며, 2015.08.21. 사용승인됐습니다. 위생·급배수·승강기·난방·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측 왕복 6차선 도로와 북동측 왕복 4차선 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·도청이전신도시 개발예정지구에 포함되며, 교육환경 절대보호구역·상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 물건 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2,127세대 단지이며 전용 84.92㎡대 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 개별 호수의 층·향·내부 상태에 따라 거래가격 차이가 발생할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 방문과 전입세대확인 등을 통해 실제 점유자와 명도 대상을 확인하세요.
- 원본 권리 대조. 2021.08.04. 하나은행 근저당을 말소기준으로 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 다시 대조하세요.
- 시세 상한 설정. 최근 평균 188,333,333원과 최신 거래 189,000,000원을 기준으로 층·향·수리 상태와 취득 부대비용을 차감해 입찰 상한을 설정하세요.
- 5층 가격 보정. 비교 거래에는 3층부터 26층까지 다양한 층이 포함되므로, 본건 5층의 개별 가격 차이를 현장 중개업소에서 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 금액을 관리사무소에서 확인하세요.
- 배당 외 부담. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 관련 원본을 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 없고, 승부처는 점유 확인과 입찰가
이 물건은 하나은행 근저당권을 중심으로 권리관계가 단순합니다. 매각대금이 채권최고액에 미치지 못해 31,211,000원의 미배당이 발생하지만, 근저당권은 매각으로 소멸하므로 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
가격도 감정가 195,000,000원에서 1회 유찰돼 136,500,000원으로 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 188,333,333원의 72.5%이고 최신 거래 189,000,000원보다 52,500,000원 낮습니다. 따라서 현재 자료 기준으로는 권리 인수 없이 최근 시세보다 낮은 실질취득가가 핵심 장점입니다.
다만 임차인 내역이 확인되지 않았다는 사실만으로 명도까지 끝났다고 볼 수는 없습니다. 감정평가서에 임대관계가 미상으로 적혀 있는 만큼, 마지막 판단은 실제 점유자 확인과 개별 호수의 상태 점검에서 내려야 합니다. 권리는 양호, 가격도 유리하나 점유 확인은 필수. 이 물건의 결론입니다.
