53,900,000원
대전지방법원 2025타경15346. 예산읍 신례원리 소재 해솔빌라3동 전용 58.76㎡ 다세대 물건입니다. 감정가 1억 1,000만원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 5,390만원까지 내려왔습니다. 임차인 목록은 비어 있고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 여기까지만 보면 단순한 저가 물건처럼 보입니다.
하지만 등기 흐름을 보면 결론이 달라집니다. 말소기준으로 계산된 권리는 2019.08.29 갑구 3번 강제경매개시결정인데, 그보다 앞선 2019.08.02 갑구 2번 소유권이전청구권가등기가 있습니다. 데이터는 이 가등기를 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시합니다. notes에도 “갑구 2번 가등기 (담보가등기) — 종류 확인 필요”라고 되어 있어, 원본 확인 전까지는 권리 리스크를 가격보다 먼저 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15346 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 예산읍 신례원로 222-3, 5층501호 (1동) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 58.76㎡ · 해솔빌라3동 · 총 8세대 |
| 소유자 | 이우철 (2019.09.18. 거래가액 130,000,000원에 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 53,900,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 35,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 비고 | 건물외관에 3동이라고 표기되어 있음(통칭 해솔빌라 3동) |
① 권리 흐름 — 임차인이 아니라 가등기가 핵심
임차인 내역은 없습니다. 따라서 대항력 임차인, 보증금 인수, 보증기관 대위·승계 중복신고 이슈는 이 데이터상 확인되지 않습니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다.
문제는 말소기준보다 빠른 갑구 2번 가등기입니다. 이 권리는 거래가액 130,000,000원으로 기재되어 있고, 데이터의 권리판정은 “매수인 인수”입니다. notes에는 담보가등기라는 단서와 함께 종류 확인 필요가 붙어 있습니다. 즉, 이 물건은 “임차인 0명 = 안전”이 아니라 “임차인은 없지만 선순위 가등기 정리가 입찰 전제조건”인 사건입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만, 권리 확인 전에는 보류
해솔빌라3동 동일 전용면적 58.76㎡의 확인된 최근 실거래는 2025.05, 2층, 81,500,000원 1건입니다. 현재 최저가 53,900,000원은 이 실거래의 66.1%입니다. 감정가 110,000,000원은 실거래보다 높은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 58.76㎡ | 2 | 81,500,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 81,500,000원 |
단, 표본은 1건뿐이고 총 8세대의 소규모 다세대입니다. 거래 표본만으로 환금성을 넓게 해석하기 어렵습니다. 더 중요한 점은, 선순위 가등기 리스크가 해소되지 않으면 최저가 5,390만원이라는 가격 메리트 자체가 확정되지 않는다는 것입니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,370,200원 |
| 1. 갑구 3번 경매개시결정 · 송진구 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 김봉현 | 35,000,000원 | 17,529,800원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 이현철 | 35,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 105,000,000원 중 예상배당은 52,529,800원, 미배당은 52,470,200원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 이는 갑구 2번 선순위 가등기 인수위험과 별도로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (제공 데이터 기준)
- 용도. case.usage_label은 다세대입니다. 감정 이용상태 항목은 “-”로 제공되어 있어 아파트나 오피스텔로 가정하지 않습니다.
- 규모. 해솔빌라3동은 총 8세대, 사용승인일은 2019.06.12입니다. 소규모 다세대라 거래 표본이 넓지 않습니다.
- 토지. 용도지역은 준주거지역, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 토지는 평지·사다리형, 도로접면은 중로한면으로 제공되어 있습니다.
- 공시지가. 공시지가는 446,400원/㎡, 토지면적은 295.0㎡입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역·도시지역·준주거지역·방화지구에 포함되고, 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉됩니다.
- 거래 표본. 최근 실거래는 2025.05 1건 81,500,000원만 제공되어 있습니다. 평균가도 같은 81,500,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 갑구 2번 가등기 원본 확인. 2019.08.02 접수된 소유권이전청구권가등기는 말소기준보다 빠르고, 데이터상 매수인 인수로 표시됩니다. notes의 “담보가등기 — 종류 확인 필요”를 원본으로 반드시 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 선순위 가등기가 매각으로 소멸하는지, 매수인에게 인수되는지, 별도 말소확약이나 정리 조건이 있는지 확인해야 합니다.
- 임차인 재확인. tenants 데이터는 비어 있습니다. 다만 현황조사·전입세대·점유자를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적 산정. 최저가 53,900,000원은 실거래 대비 낮지만, 가등기 리스크가 남으면 실질 취득가격을 단순 계산할 수 없습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대, 실거래 1건입니다. 매도 시 가격 확인 가능성이 대단지보다 낮을 수 있으므로 보수적으로 봐야 합니다.
- 표기 차이. 주소는 1동으로 제공되지만, 비고에는 건물외관이 3동으로 표기되어 있고 통칭 해솔빌라 3동으로 기재되어 있습니다. 현장 식별을 확인하세요.
맺으며 — “싸다”보다 “인수되나”가 먼저다
이 사건은 최저가만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 110,000,000원에서 2회 유찰되어 53,900,000원, 최근 실거래 81,500,000원의 66.1%입니다. 임차인도 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 결론은 보류입니다. 말소기준보다 앞선 갑구 2번 가등기가 있고, 데이터상 “매수인 인수”로 표시됩니다. notes도 가등기 종류 확인을 요구합니다. 따라서 이 물건은 권리 확인이 끝나기 전까지 저가 낙찰 후보가 아니라 선순위 가등기 검증 후보입니다. 가등기가 깨끗하게 정리된다는 근거가 확보되어야 그다음에야 5,390만원이라는 가격을 논할 수 있습니다.
