의정부지방법원 2025타경63746. 고양시 일산서구 대화동 1970-3 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정상 기호 2는 농가주택, 기호 4는 종교시설(교회) 등으로 이용 중입니다. 특히 기호 4는 공부상 ‘농업용작업장, 농업용건조장’이지만 현황은 교회로 사용되고, 매각물건명세서 비고에는 일반건축물대장상 위반건축물로 등재돼 있다고 기재되어 있습니다.

등기상 말소기준권리는 2019.07.03 신경북새마을금고 근저당권 960,000,000원입니다. 그 이후 설정된 같은 금고의 120,000,000원 근저당권, 이충원의 가압류 3건, 고양시·부천시 압류와 경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기권리보다 점유관계입니다. 실제 임차인 7명 중 김웅석의 전입일이 2007.10.18로 말소기준보다 훨씬 빠르고, 보증금이 확인되지 않아 매수인이 떠안을 금액을 숫자로 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 점유는 별도

말소기준권리 이후의 등기권리는 제공된 분석상 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 등기상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 그러나 이 수치만으로 실제 인수위험이 0원이라고 결론 내리면 안 됩니다. 김웅석의 전입일 2007.10.18은 말소기준일 2019.07.03보다 빠르고 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 따라서 실질취득가는 최저가 652,312,000원 + 김웅석 보증금 중 매수인이 부담하게 될 미배당액의 구조로 봐야 하며, 그 추가액은 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 7명, 선순위 전입 1명

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 표의 7명은 모두 실제 임차인으로 봅니다. 이 가운데 김웅석만 전입일이 말소기준권리보다 앞섭니다. 나머지 6명은 전입일이 2019.07.03 이후여서 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 다만 보증금이 모두 확인되지 않아 배당규모와 명도 조건은 원본 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 34.3%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 652,312,000원으로 감정가 1,901,784,580원의 34.3% 수준입니다. 3회 유찰이라는 숫자만 보면 큰 폭의 하락처럼 보이지만, 이 사건에는 시세를 직접 대조할 실거래 비교자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.

더 중요한 것은 최저가가 그대로 실질취득가가 아니라는 점입니다. 선순위 전입자 김웅석의 보증금이 확인되지 않았으므로, 실제 부담액은 652,312,000원에 잠재 인수액을 더한 금액이 됩니다. 보증금과 배당 결과가 확인되기 전에는 최저가만 놓고 가격 메리트를 계산하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 652,312,000원 가정)

현재 매각가 가정에서 총 채권액 1,665,196,484원 중 채권자 배당액은 643,388,880원, 미배당액은 1,021,807,604원입니다. 신청채권자 청구액 908,670,410원도 전액 충족되지 않습니다. 이 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 선순위 전입자의 보증금 자체가 확인되지 않아 실제 매수인 인수위험은 별도로 판단해야 합니다.

⑤ 용도·농지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)

• 이용상태. 기호 2는 농가주택, 기호 4는 종교시설(교회) 등으로 이용 중입니다. 일반적인 주거용 아파트와 달리 용도와 매수층이 제한될 수 있는 물건입니다.
• 기호 4 용도·위반. 공부상 ‘농업용작업장, 농업용건조장’이지만 현황은 교회이며, 매각물건명세서 비고상 일반건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다.
• 목록 5 농지. 농지취득자격증명 제출이 필요하고 신청 시 원상복구계획서도 제출해야 합니다. 주말체험영농 목적으로 취득할 수 없으며, 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 내지 않으면 보증금이 매각대금으로 산입된다고 기재되어 있습니다.
• 접근. 목록 5는 지적상 맹지이나 목록 1·3 토지를 통해 진출입이 가능합니다. 전체 물건까지는 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 입지. 대송중학교 북서측 인근으로 농가주택과 경지정리된 농경지가 소재하는 농경지대이며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 규제. 농림지역·농업진흥구역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 해당하며, 제공된 토지정보에는 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함되어 있습니다.
• 현장 경계. 인접토지와 경계가 명확하지 않아 정확한 경계 확인에는 측량 등이 필요하다고 감정평가에서 기재했습니다.
• 제외 시설. 지상 컨테이너·비닐하우스·파이프구조물 등은 이동·철거가 용이해 감정 및 매각에서 제외되어 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김웅석 보증금부터 확인. 2007.10.18 전입자의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 유지 여부, 배당요구 여부와 매각물건명세서 원문을 대조해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
• 최저가만 보지 말 것. 652,312,000원은 감정가의 34.3%지만 실거래 비교자료가 없고, 선순위 보증금 미상액이 추가될 수 있어 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
• 농취증 사전 준비. 목록 5는 농지취득자격증명과 원상복구계획서가 필요합니다. 미제출 시 보증금이 매각대금으로 산입된다는 조건을 반드시 확인해야 합니다.
• 위반건축물 원본 대조. 기호 4의 교회 이용과 위반건축물 등재 내용, 시정명령·원상회복 범위, 건축물대장 원본을 확인해야 합니다.
• 맹지·통행관계 확인. 목록 5가 목록 1·3을 통해 실제로 어떻게 진출입하는지 현장 동선과 권리관계를 확인해야 합니다.
• 명도계획. 실제 임차인 7명이 조사돼 있으므로 낙찰 후 점유자별 인도·명도 협의 가능성을 별도로 잡아야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·농지 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “34.3%까지 내려왔다”보다 “얼마를 떠안을지 모른다”가 먼저

이 사건의 숫자만 보면 감정가 1,901,784,580원에서 최저가 652,312,000원까지 3회 유찰된 물건입니다. 하지만 가격 하락 자체가 안전마진을 뜻하지는 않습니다. 2007.10.18 전입한 김웅석은 말소기준 2019.07.03보다 선순위이고 보증금이 확인되지 않아, 낙찰자가 실제로 부담할 총액이 아직 열려 있습니다.

여기에 기호 4의 종교시설 이용·위반건축물 등재, 목록 5의 농지취득자격증명과 원상복구계획서, 지적상 맹지, 농림지역·농업진흥구역이라는 용도 제한이 겹칩니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 652,312,000원이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거도 부족합니다. 결론은 “저가 유찰형”이 아니라 “선순위 임차보증금과 용도 리스크를 먼저 해소해야 하는 물건”입니다.