최저가 97,755,000원의 착시 — 선순위 임차보증금을 더한 실질취득은 215,159,590원

의정부지방법원 2025타경63772. 파주시 야당동, 현황상 “우림타운”으로 불리는 다세대주택 303동 2층 202호입니다. 표면상으로는 감정가 285,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 97,755,000원까지 떨어진 고할인 물건처럼 보입니다. 하지만 말소기준권리는 2023.05.22. 동작구 압류이고, 임차인 우숙정은 그보다 앞선 2021.10.05. 전입·점유·확정일자를 갖췄습니다. 따라서 배당으로 돌려받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 부담할 수 있는 대항력 인수형입니다.

현재 최저가 97,755,000원에서 추정 집행비용 2,159,590원을 먼저 제외하면 임차인에게 95,595,410원이 배당되고, 보증금 잔액 117,404,590원이 남습니다. 매수인의 실제 부담은 97,755,000원 + 117,404,590원 = 215,159,590원입니다. 이는 보증금 213,000,000원에 추정 집행비용 2,159,590원을 더한 수준이므로, 낙찰가가 더 내려가더라도 총취득 부담은 크게 낮아지지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 정리돼도 보증금 잔액은 남는다

등기상 말소기준은 2023.05.22. 동작구 압류입니다. 이후의 지방자치단체·국세 압류, 임차권등기 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차권등기 자체가 소멸하더라도, 우숙정이 2021.10.05. 취득한 대항력과 미배당 보증금까지 없어지는 것은 아닙니다. 보증금 213,000,000원 중 배당받지 못한 잔액은 매수인 인수 가능액으로 남습니다.

2018.12.04. 설정된 수협은행 채권최고액 1,800,000,000원의 근저당은 등기부에 2020.03.31. “1번 근저당권설정등기 말소·일부포기”가 기재돼 있습니다. 따라서 본 분석의 실질취득 계산에는 수협은행 미배당액을 별도의 매수인 인수액으로 합산하지 않았습니다. 다만 공동담보 일부포기의 정확한 범위는 등기부 원본과 공동담보목록을 대조해야 합니다.

임차인·점유 관계

확인된 보증금 임차권자는 우숙정 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 별도로 매각물건명세서에 주거 점유자로 기재된 “기사항전”은 전입일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력이 있다고 단정할 수 없습니다. 다만 대항력 가능·미상 상태이므로, 현재 계산된 117,404,590원 외의 추가 인수 위험이 없는지는 원본 명세서와 전입세대확인서를 통해 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 215,159,590원으로 비교

우림타운2차301동302동303동에서 확인된 유사면적 실거래는 3건입니다. 거래금액은 200,000,000원부터 310,000,000원까지 편차가 크며, 평균은 243,666,666원입니다.

최저가 97,755,000원만 놓으면 실거래 평균의 40.1%지만, 이는 인수 보증금을 뺀 숫자라서 투자 판단 기준으로 사용할 수 없습니다. 확인된 인수액을 더한 실질취득 215,159,590원은 실거래 평균의 88.3%입니다. 평균 대비 28,507,076원 낮지만, 가장 최근인 2025.09. 거래가 200,000,000원보다는 15,159,590원 높습니다.

감정가 285,000,000원은 실거래 평균의 약 117.0%이고, 실거래 표본도 2022년부터 2025년까지 단 3건에 불과합니다. 310,000,000원 거래가 평균을 끌어올린 구조여서, 평균 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 97,755,000원 가정)

현재 배당표는 집행비용을 매각가의 약 2.2%로 추정한 결과입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 임차인 배당액이 감소하고 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다. 수협은행 근저당은 2020.03.31. 말소·일부포기 기재가 있어 미배당액을 실질취득에 합산하지 않았으며, 말소 범위는 원본 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 202호로, 다세대주택으로 이용 중입니다. 공부상 별도 명칭은 없으나 현황은 “우림타운”입니다.
• 입지. 운정4동행정복지센터 동측 인근이며, 주변에 공동주택·근린생활시설·소규모공장이 소재합니다. 제반 입지 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통입니다.
• 설비. 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 및 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 3필지 일단의 토지이며 남서측·북서측·남동측 도로에 접합니다.
• 토지계획. 계획관리지역·성장관리계획구역 준주거 Zone·가축사육제한구역에 해당하고 도로에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
• 공시지가. 공시지가는 1㎡당 1,084,000원이며 토지면적은 1,009.0㎡입니다.
• 환금성. 총 19세대의 소규모 다세대이고 실거래가 3건뿐이며, 경매 평균 유찰 3.9회로 거래·응찰 표본이 얇습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준 고정. 입찰가는 97,755,000원이 아니라 최소 215,159,590원 수준의 총부담으로 비교해야 합니다.
• 임차보증금 원본 확인. 우숙정의 임대차계약서, 213,000,000원 지급내역, 전입세대확인서, 확정일자 및 점유 유지 여부를 대조하세요.
• 동일인 채권 관계. 임차인과 신청채권자가 동일하므로 강제경매 집행권원의 원인과 임차보증금 채권의 중복 여부를 확인하세요.
• 미상 점유자 확인. “기사항전”으로 기재된 점유자의 실제 성명·전입일·보증금·점유 부분을 확인하기 전에는 추가 인수 위험을 0원으로 볼 수 없습니다.
• 압류 7건과 당해세. 국세·지방세 압류기관에 체납세액 및 당해세 여부를 확인하세요. 당해세가 배당에서 먼저 빠지면 우숙정의 미배당 보증금이 증가할 수 있습니다.
• 수협은행 근저당 말소 범위. 2020.03.31. 일부포기 말소가 본 호실에 미치는 범위와 공동담보목록 제2016-1631호를 원본으로 확인하세요.
• 시세 보수적 적용. 실거래 평균 243,666,666원은 310,000,000원 거래의 영향을 받습니다. 최근 거래 200,000,000원과 개별 상태를 함께 반영하세요.
• 소규모 다세대 환금성. 총 19세대·평균 유찰 3.9회라는 통계를 감안해 매도기간과 가격조정 가능성을 보수적으로 잡으세요.
• 토지거래허가구역 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부가 실제 취득·이용계획에 미치는 영향을 관할 기관에 확인하세요.
• 관리비·명도. 체납 관리비와 실제 점유자를 확인하고, 인도명령 또는 명도소송 가능 비용을 별도로 반영하세요.

맺으며 — “97,755,000원에 사는 경매가 아니다”

이 물건의 본질은 3회 유찰된 저가 다세대가 아니라, 보증금 213,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 인수형 경매입니다. 현재 최저가로 낙찰받아도 확인된 실질취득은 215,159,590원이고, 4회·5회 유찰 시에도 각각 214,631,713원·214,262,199원으로 거의 내려가지 않습니다.

실질취득은 실거래 평균보다 낮지만 최근 거래 200,000,000원보다는 높습니다. 여기에 전입·보증금이 확인되지 않은 점유자, 국세·지방세 압류 7건, 임차인과 신청채권자의 동일인 관계, 소규모 단지의 낮은 환금성이 겹칩니다. 최저가 착시는 제거해야 하고, 원본 확인 전에는 인수액 117,404,590원을 확정 상한으로 보아서도 안 됩니다. 권리와 시세를 함께 놓으면, 외형상 할인율에 비해 안전마진이 크지 않은 물건입니다.