의정부지방법원 2025타경63779. 파주시 금촌동 창성에코빌 7층 701호로, 법원 용도는 근린시설이고 감정평가 현황은 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 165,000,000원, 3회 유찰된 현재 회차 최저가는 56,595,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 물건이지만, 이 사건은 가격보다 먼저 선순위 점유 가능성과 건축물 현황을 봐야 합니다.
가장 중요한 사람은 2018.06.04 전입한 유한회사 대유주택건설(강신자)입니다. 전입일은 기준권리로 제시된 2022.11.28보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 곧바로 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 분류하는 것이 맞습니다. 보증금이 확인되기 전에는 매수인의 인수액과 실질취득액도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63779 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 793-6 창성에코빌 7층 701호 · 도로명 경기도 파주시 중앙로 218 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 공부 및 현황 업무시설(오피스텔) |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 지상7층 건물의 제7층 제701호 · 현장 조사시 내부 벽체로 701호·702호 구분 이용 |
| 소유자 | 유한회사창성건축 · 2019.05.29 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 56,595,000원 · 3회 유찰 |
| 신청채권 / 청구 | 동호신용협동조합 · 108,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 점유 가능성이 핵심
다만 유한회사 대유주택건설(강신자)의 전입일은 2018.06.04로, 2018.09.03 근저당권보다도 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 대항력 성립을 확정할 수는 없지만, 인수 가능성을 배제해서도 안 됩니다. 반면 최동혁은 2023.02.01 전입, 박정민은 2023.05.22 전입으로 기준권리 표기일 이후이며, 각각 30,000,000원과 65,000,000원의 주택임차권등기가 존재하지만 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 신고 3건, 한 건은 인수액 미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사 대유주택건설(강신자) | 창성에코빌 701호 · 미상 | 2018.06.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 최동혁 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.02.01 | 2023.01.31 | 30,000,000원 | 없음 | 미상 배당요구 2025.02.11 | 승계 없음 |
| 박정민 | 별지도면 표시 부분 · 주거(임차권등기) | 2023.05.22 | 2024.11.28 | 65,000,000원 | 없음 | 미상 배당요구 2025.05.26 | 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 56,595,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,418,710원 |
| 신청채권 · 동호신용협동조합 | 108,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 55,176,290원 |
현재 예상 산정값은 집행비용 1,418,710원과 소유자 교부 55,176,290원으로 표시되며, 신청채권 108,000,000원에 대한 배당은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 대항력 가능 점유자의 보증금도 미상이므로 실제 배당과 인수액은 원본 확인이 필요합니다.
④ 현황·위반건축물 — 권리와 별개로 큰 리스크
- 이용상태. 공부 및 현황상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 법원 용도 표기는 근린시설입니다.
- 내부 구조. 현장 조사시 내부가 벽체로 구분되어 701호와 702호로 이용되고 있습니다. 박정민 임차권은 별지도면 표시 28.515㎡, 내부호수 702호 부분을 대상으로 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있고, 파주시청 건축디자인과 확인 기준 미시정 상태입니다.
- 입지. 경기도의료원 파주병원 북측 인근이며 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·기계식주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역·소로2류 접합·가축사육제한구역·토지구획정리사업지구입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유 보증금 확인. 유한회사 대유주택건설(강신자)의 보증금·확정일자를 확인하기 전에는 인수액과 실질취득가를 확정하지 마세요.
- 말소기준권리 재대조. 2022.11.28 파주시 압류가 기준으로 제시되어 있으나 2023.02.03 해제·말소 기록도 존재합니다. 2018.09.03 근저당권과 함께 원본 기준을 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 동호신용협동조합의 근저당권은 2025.10.22 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기록이 있습니다. 신청채권자 표기와 현재 권리자를 함께 확인하세요.
- 위반건축물 시정 여부. 미시정 위반사항의 내용과 시정 가능성, 비용, 사용·처분상 제약을 파주시청에서 확인하세요.
- 701호·702호 구획 확인. 공부상 701호와 실제 내부 구획, 박정민이 사용하는 28.515㎡ 부분의 물리적 범위를 현장에서 확인하세요.
- 후순위 임차권. 최동혁 30,000,000원, 박정민 65,000,000원 임차권은 대항력 없음으로 표시되어 있으나 배당과 명도 진행 상황은 원문을 대조하세요.
- 가격 판단 보류. 실거래 자료가 없고 선순위 보증금도 미상이므로, 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “34% 최저가”보다 먼저 확인할 것
이 사건은 165,000,000원 감정가가 56,595,000원까지 내려왔다는 숫자가 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 현재 확인되는 권리와 현황을 함께 보면 결론은 반대입니다. 2018.06.04 전입한 유한회사 대유주택건설(강신자)의 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상이고, 그 금액에 따라 매수인 실질취득액이 달라질 수 있습니다. 여기에 위반건축물 미시정, 실제 내부의 701호·702호 분할 이용, 말소기준권리와 근저당권 이전 기록의 재확인 필요까지 겹칩니다.
최저가는 낮지만 총취득비용은 아직 모릅니다. 이 물건의 입찰 판단 순서는 가격이 아니라 선순위 점유자의 보증금 확인, 기준권리 원본 대조, 위반건축물 및 내부 구획 확인입니다. 그 세 가지가 해소되기 전에는 56,595,000원을 “싸다”거나 “실질취득가”라고 단정하기 어렵습니다.
