의정부지방법원 2025타경63779. 파주시 금촌동 중앙로 218, 창성에코빌 7층 701호입니다. 데이터상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트로 단순 환산할 물건이 아닙니다. 공부 및 현황은 업무시설(오피스텔)인데, 현장 조사시 내부가 벽체로 구분되어 701호, 702호로 이용되고 있다는 점도 확인됩니다. 여기에 집합건축물대장상 위반건축물로 되어 있고, 기준시점 현재 미시정 상태로 확인됐다는 감정 메모까지 붙어 있습니다.
권리도 단순하지 않습니다. 말소기준권리는 2018.09.03 동호신용협동조합 근저당권입니다. 그런데 제공 데이터의 배당표는 그보다 앞선 갑구 2번·3번 가압류를 선순위 배당권리로 반영하고 있습니다. 현재 회차 최저가 115,500,000원 가정 배당표에서는 집행비용을 뺀 거의 전액이 갑구 2번 가압류에 배당되고, 신청채권자인 근저당권자는 0원 배당으로 표시됩니다. 즉 이 물건은 “낙찰가가 낮아졌다”보다 “누가 남고, 누가 못 받고, 누가 점유하는가”가 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63779 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 793-6 창성에코빌 7층701호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 중앙로 218 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부 및 현황 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 유한회사창성건축 (2019.05.29 소유권이전, 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 115,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동호신용협동조합 / 108,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전후가 섞인 고난도 구조
말소기준권리는 2018.09.03 을구 1번 근저당권입니다. 이후 국세·지방세 압류, 소유권이전청구권가등기, 임차권등기, 경매개시결정은 제공 데이터상 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 주의점은 두 가지입니다. 첫째, 제공 배당표가 말소기준 전 갑구 2번·3번 가압류를 선순위 배당권리로 반영하고 있습니다. 둘째, 현황조사상 2018.06.04 전입자가 있어 보증금 미상 상태에서는 대항력 유무와 인수 범위를 확정할 수 없습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 3명, 승계 중복신고 0건
제공 데이터상 보증기관 대위·승계로 표시된 임차인은 없습니다. 따라서 실제 임차인은 3명으로 봅니다. 다만 세 임차인의 위험 성격은 다릅니다. 최동혁·박정민은 임차권등기상 전입이 말소기준 이후라 대항력 없음으로 표시되지만, 유한회사 대유주택건설(강신자)은 전입이 말소기준 이전이고 보증금이 미상입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사 대유주택건설(강신자) | 창성에코빌 701호 | 2018.06.04 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 승계 아님 |
| 최동혁 | 건물의 전부 | 2023.02.01 / 2023.01.31 | 30,000,000원 | 없음 | 배당요구 2025.02.11 · 승계 아님 |
| 박정민 | 별지도면 표시 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㄱ,의 각 | 2023.05.22 / 2024.11.28 | 65,000,000원 | 없음 | 배당요구 2025.05.26 · 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 115,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,417,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주식회사창성이에프건설 | 803,938,200원 | 113,083,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 새서울신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당권 · 동호신용협동조합 | 141,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 총 채권액은 2,145,638,200원, 총 배당액은 113,083,000원, 미배당은 2,032,555,200원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 보증금 미상 점유자의 대항력 가능성은 별도 확인 대상입니다.
④ 물건 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 파주시 금촌동 소재 경기도의료원 파주병원 북측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 제반 교통상황은 보통으로 표시됩니다.
- 이용상태. 공부 및 현황 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 내부에 벽체로 구분되어 701호, 702호로 이용되고 있다는 감정 메모가 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지상7층 건물 내 제7층 제701호이며, 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 및 기계식주차장 등이 구비되어 있습니다.
- 도로·토지. 남서측으로 노폭 약 25미터 내외 포장도로와 접하며, 토지는 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제·하자. 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류 접합 등으로 표시됩니다. 집합건축물대장상 위반건축물로 되어 있고 미시정 상태로 확인됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 배당권리 원본 확인. 제공 데이터에는 갑구 2번·3번 가압류와 그 말소 내역이 함께 보입니다. 실제 말소 여부와 배당 반영 근거를 등기부·배당요구 종기 자료로 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 유한회사 대유주택건설(강신자)은 전입일 2018.06.04로 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유현황 확인 전까지 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
- 임차권등기 2건의 범위 확인. 최동혁은 건물의 전부, 박정민은 별지도면 표시 부분으로 기재되어 있습니다. 내부가 701호·702호로 나뉜 상태와 실제 점유자를 현장에서 맞춰봐야 합니다.
- 위반건축물 리스크. 집합건축물대장상 위반건축물 등재 및 미시정 상태가 표시됩니다. 대출, 사용, 임대, 재매각, 원상회복 비용 가능성을 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 압류. notes에는 국세·지방세 압류 4건 및 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성이 표시됩니다. 실제 당해세가 있으면 배당과 인수 판단이 달라질 수 있습니다.
- 가등기 성격 확인. 갑구 13번 소유권이전청구권가등기는 notes상 담보가등기 종류 확인 필요로 표시됩니다. 매각으로 소멸 표시가 있더라도 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “최저가 70%”보다 “미상 리스크”가 더 크다
이 물건은 감정가 165,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가 115,500,000원까지 내려왔습니다. 표면만 보면 가격이 낮아진 것처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 결론은 단순한 저가매수형이 아닙니다. 말소기준 전 전입자 1명은 보증금 미상이고, 배당표상 선순위 가압류가 매각대금을 흡수하며, 신청채권자는 현재 회차 시뮬레이션상 0원 배당입니다. 여기에 위반건축물 등재까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리·점유·건축물 원본 확인 전에는 입찰 보류가 합리적인 고위험 물건입니다. 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트를 말하기 어렵고, 실질취득가는 보증금 미상 점유자 확인 후에야 판단할 수 있습니다.