대전지방법원 2025타경15627. 홍성군 서부면 어사리 소재 주1동으로, 감정 이용상태는 단독주택(다가구주택) 및 근린생활시설(일반음식점·사무소)입니다. 건물은 경량철골조 기타(판넬)지붕 단층, 사용승인일은 2015.03.05.입니다. 사건의 말소기준권리는 2020.01.21. 설정된 홍성중앙새마을금고 근저당권 143,000,000원입니다.
그 뒤 김화영의 가압류, 충남신용보증재단의 가압류와 각 경매개시결정이 이어졌지만 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 실제 임차인 김나연은 2022.06.02. 전입으로 말소기준보다 늦고, 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 특정되지 않았지만, 권리 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15627 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 서부면 어사리 735-3 주1동 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택(다가구주택) 및 근린생활시설(일반음식점, 사무소) |
| 건물 구조 | 경량철골조 기타(판넬)지붕 단층 · 사용승인 2015.03.05. |
| 소유자 | 김유신 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 275,771,550원 / 193,040,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구금액 | 51,328,356원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 물건(태양광설비) 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차인은 대항력 없음
현재 소유자는 김유신이고, 말소기준은 2020.01.21. 홍성중앙새마을금고 근저당권입니다. 김화영의 가압류와 충남신용보증재단의 가압류, 2025타경15627 강제경매개시결정, 홍성중앙새마을금고의 임의경매개시결정 및 김은신의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김나연 | 2022.06.02 | 미상 | 미상 | 2026.05.19 접수 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김나연의 전입일은 말소기준권리인 2020.01.21.보다 뒤인 2022.06.02.이고, 자료에서도 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 2026.05.19. 배당요구를 했으나 보증금과 확정일자가 특정되지 않아 우선변제 범위는 확정하기 어렵습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 가격·유찰 구조 — 70%가 곧 ‘시세 할인’은 아니다
감정가는 275,771,550원, 현재 최저매각가는 193,040,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 권리 기준 실질취득액도 193,040,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 193,040,000원 | 189,537,440원 | 351,205,780원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 135,128,000원 | 132,436,208원 | 408,307,012원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 94,589,600원 | 92,486,987원 | 448,256,233원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자 미배당액은 351,205,780원에서 408,307,012원, 448,256,233원으로 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 채권자의 회수 부족과 매수인의 권리 인수는 구분해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 193,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,502,560원 |
| 2. 근저당 · 홍성중앙새마을금고 | 143,000,000원 | 143,000,000원 |
| 3. 가압류 · 김화영 | 154,000,000원 | 46,537,440원 |
| 4. 가압류 · 충남신용보증재단 | 71,086,508원 | 0원 |
| 5. 가압류 변경 | 70,000,000원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시 · 김화영 | 미상 | 0원 |
| 7. 임의경매개시 · 홍성중앙새마을금고 | 51,328,356원 | 0원 |
| 8. 강제경매개시 · 김은신 | 51,328,356원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 540,743,220원 중 예상 배당액은 189,537,440원, 미배당액은 351,205,780원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 토지·접근·농취증 — 이 사건의 실질 리스크
- 일괄매각. 제시외 건물 및 물건인 태양광설비까지 매각에 포함됩니다.
- 접근. 목록2는 지적도상 맹지이나 목록3·4의 현황 도로를 통하여 접근할 수 있습니다.
- 지분도로. 목록3·4는 지분으로 매각되고, 공부상 지목은 ‘답’이지만 현황은 ‘도로’로 이용 중입니다.
- 농지취득자격증명원. 목록3·4에 대해 제출이 요구되며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 원상회복. 목록3·4에는 원상회복명령이 발하여질 가능성이 명시돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 홍성군 서부면 어사리 ‘어사마을회관’ 남동측 인근으로, 주변은 단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 단독주택(다가구주택)과 근린생활시설인 일반음식점·사무소로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수 및 일부 난방시설을 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지면적 484.0㎡, 지목 ‘대’, 토지이용상황 ‘상업용’, 평지·가로장방형·세로한면(가) 조건이며 공시지가는 215,100원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역·해일위험지구·성장관리계획구역이 포함되고, 일부 토지는 접도구역에 해당합니다.
- 건축물. 감정 자료상 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증을 최우선 확인. 목록3·4 농지취득자격증명원 제출 요건과 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환 위험이 명시돼 있습니다.
- 지분도로 구조 확인. 목록3·4가 지분매각이고 본건 접근에 사용되는 현황 도로이므로 지분 범위와 실제 이용 상태를 대조하세요.
- 공부와 현황 차이 확인. 목록3·4는 지목 ‘답’이지만 현황 ‘도로’입니다. 원상회복명령 가능성까지 함께 점검해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 김나연은 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 특정되지 않았으므로 배당요구 내용과 점유 범위를 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 태양광설비가 포함되므로 현장에서 대상물과 경계를 확인하세요.
- 가격과 권리를 분리. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 단정하지 말고, 토지·접근·용도와 농취증 리스크를 반영해 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “권리보다 물건 자체가 어렵다”
등기 권리만 놓고 보면 방향은 비교적 분명합니다. 2020.01.21. 홍성중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 김나연의 전입도 2022.06.02.로 후순위여서 대항력이 없고, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건을 단순한 ‘권리 깨끗한 1회 유찰 물건’으로 보면 안 됩니다. 목록3·4의 지분 도로, 공부상 답과 현황 도로의 차이, 농지취득자격증명원 제출, 미제출 시 보증금 미반환, 원상회복명령 가능성이 모두 함께 붙어 있습니다. 감정가 275,771,550원에서 193,040,000원으로 내려온 현재 가격보다 먼저 확인할 것은 이 토지 구조를 실제로 감당할 수 있는지입니다. 권리 인수는 낮지만, 물건 자체의 실행 난도는 높습니다.
