제주지방법원 2024타경32787. 제주시 한경면 청수리의 과수원·토지와 창고 이용 건물이 결합된 대형 일괄매각 물건입니다. 소유자는 문성익이며, 2024년 3월 19일 주식회사엑스포대부금융이 채권최고액 6,450,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준이고, 이후의 임의경매개시결정과 김영자의 가압류는 매각으로 소멸합니다.
등기부만 보면 구조는 단순하지만 물건 자체는 단순하지 않습니다. 목록 1~6, 8, 9에는 농지취득자격증명이 필요하고, 이를 제출하지 않으면 매수신청보증금이 반환되지 않습니다. 목록 9 지상의 컨테이너 및 판넬조 판넬지붕 건물 38.8㎡는 매각에서 제외되며, 그 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경32787 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 808 |
| 등기 건물 표시 | 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 817-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 창고 이용 · 과수원 |
| 토지 정보 | 과수원 1,060㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 구조 | 잡석조 스레트지붕 단층 · 사용승인일 1981 |
| 소유자 | 문성익 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 11,383,398,960원 / 3,904,506,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사엑스포대부금융 / 4,516,657,533원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각 조건 | 목록 1~6, 8, 9 일괄매각 · 과수목 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 현장 위험은 별도
말소기준권리는 2024년 3월 19일 설정된 주식회사엑스포대부금융의 근저당권입니다. 이후 접수된 임의경매개시결정과 김영자의 250,000,000원 가압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당 없음이고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 34%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가 11,383,398,960원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 3,904,506,000원, 감정가의 34.3%입니다. 추가 유찰 시에는 4회 유찰 2,733,154,200원, 5회 유찰 1,913,207,939원으로 계산됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 3,904,506,000원 | 3,863,060,940원 | 2,836,939,060원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 2,733,154,200원 | 2,703,422,658원 | 3,996,577,342원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 1,913,207,939원 | 1,891,675,860원 | 4,808,324,140원 |
다만 확인 가능한 실거래 비교치가 없어 현재 최저가가 인근 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율은 경매 진행 정도를 보여줄 뿐, 시장가격 대비 할인율을 의미하지 않습니다. 특히 농지·과수원·창고·매각제외 건물이 결합된 물건은 일반 주택처럼 단순한 면적당 가격 비교가 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,904,506,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.1% 추정) | - | 41,445,060원 |
| 1. 근저당 · 주식회사엑스포대부금융 | 6,450,000,000원 | 3,863,060,940원 |
| 2. 가압류 · 김영자 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 6,700,000,000원 중 3,863,060,940원이 배당되고, 2,836,939,060원이 미배당되는 계산입니다. 미배당은 채권자 측 부족액이며 현재 계산상 매수인 명시 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 청수리마을회관 남동측 원거리에 위치하며, 인근은 전·과수원·농가주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통여건은 보통입니다.
- 현재 이용. 건물은 창고로 이용 중이며, 잡석조 스레트지붕 단층 구조입니다. 별도 설비는 해당 사항이 없습니다.
- 토지. 과수원 1,060㎡, 평지·부정형이며 도로 접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 54,300원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 경관보전지구 4등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 3등급에 포함됩니다.
- 공부와 현황. 목록 4·5는 공부상 지목이 전이지만 현황은 과수원입니다.
- 환금성. 3회 유찰된 대규모 기타·토지 물건이고 농지취득자격, 허가 상태와 매각제외 건물 검토가 필요해 일반 주택보다 매수층이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1~6, 8, 9에 필요합니다. 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않으므로 입찰 전 해당 행정관서에 발급 가능 여부를 확인하고 미리 신청해야 합니다.
- 농지 원상회복 위험. 전용허가 없이 형질을 변경한 경우 농지법에 따라 원상회복명령이 내려질 수 있다는 회신이 있습니다.
- 매각제외 건물. 목록 9 지상의 컨테이너 및 판넬조 판넬지붕 38.8㎡는 매각에서 제외됩니다. 소유자·점유자·철거 가능성과 법정지상권 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 분묘. 목록 2 지상에 제시외 분묘 1기가 소재하는 것으로 보이나 봉분 함몰 여부 등은 파악되지 않았습니다. 현장 위치와 실제 상태를 조사해야 합니다.
- 건축허가. 목록 1·2와 목록 6 일부는 건축허가를 받았고, 목록 3~5·목록 6 일부·목록 8·9는 건축허가를 받았으나 현재 허가가 취소된 것으로 보입니다. 행정관서 원본 확인이 필요합니다.
- 주소·목록 대조. 사건 소재지는 청수리 808, 등기 건물 표시는 청수리 817-1로 나타납니다. 각 목록의 지번·경계·포함 관계를 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유 조사. 확인된 임차인 신고는 없으나 임대관계는 미상입니다. 창고 사용 주체와 토지 경작·과수목 관리 주체를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%만 보고 응찰하지 말고, 토지별 이용 가능성·허가 상태·제외 건물·농지취득 가능성을 반영한 별도 현장가치를 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·농지 및 건축 관련 행정서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만 물건은 고난도다
이 사건은 말소기준 근저당권 이후의 권리가 모두 소멸하고, 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없어 등기부 권리분석만 놓고 보면 단순합니다. 그러나 낙찰 판단을 좌우하는 것은 등기 밖에 있습니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 반환되지 않고, 목록 9의 매각제외 건물에는 법정지상권 불확실성이 있으며, 분묘와 건축허가 취소 추정까지 겹칩니다.
현재 최저가는 감정가의 34.3%지만 확인 가능한 실거래 비교치가 없어 시세보다 저렴하다고 말할 근거는 없습니다. 권리부상 인수 0원이라는 장점보다 농지·허가·제외 건물·점유 확인 실패의 손실 가능성이 더 큰 물건입니다. 원본 행정서류와 현장을 통해 실제 취득·사용 가능성을 확인하지 못한다면 낮은 최저가만으로 접근하기 어려운 고난도 일괄매각입니다.
