대전지방법원 2025타경15639. 예산군 삽교읍 내포에드가프라자4차 3층 304호의 근린시설입니다. 소유자 김성수는 2019.02.20. 매매를 원인으로 거래가액 498,000,000원에 취득했고, 2019.02.27. 삽교농업협동조합이 채권최고액 390,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 조경님 근저당, 예산군 압류, 남악새마을금고 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 놓고 보면 낙찰자가 등기상 채무를 떠안는 구조는 아닙니다. 그러나 현황은 단순하지 않습니다. 감정평가와 매각물건명세서에는 304호가 사건 외 303호와 구분 벽체 없이 근린생활시설로 함께 이용되고 있으며 조사시점에는 휴업상태라고 기재돼 있습니다. 따라서 입찰 전에는 등기상 304호의 범위와 실제 사용범위가 일치하는지 직접 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15639 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 963 내포에드가프라자4차 3층 304호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 현황 근린생활시설(내포963) |
| 소유자 | 김성수 · 2019.02.20. 매매 · 거래가액 498,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 446,000,000원 / 52,472,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 681,773,349원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트평지붕 · 지하2층~지상7층 · 사용승인일 2018.10.30. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
현재 권리분석의 기준점은 2019.02.27. 을구 5번 삽교농업협동조합 근저당 390,000,000원입니다. 이 권리는 2025.02.20. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 이후 2025.04.03. 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 말소기준 뒤의 조경님 근저당 450,000,000원, 예산군 압류, 남악새마을금고 가압류 483,804,250원은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 점유 확인은 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 하태석 | 304호 · 미확인 임차인 | 2022.12.20. | 15,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 하태석의 전입일은 2022.12.20.로 말소기준권리인 2019.02.27.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 15,000,000원을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 우선변제 여부는 확정할 수 없고, 제공된 배당표 역시 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
③ 가격 시나리오 — 6회 유찰, 감정가의 11.77%
현재 최저매각가는 52,472,000원으로 감정가 446,000,000원의 11.77%입니다. 현재 회차는 6회 유찰 상태이며, 추가 유찰 시 7회 36,730,400원, 8회 25,711,280원의 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 이 물건은 근린시설이고 실제 303호와 통합 사용 중이므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 52,472,000원 | 11.77% | 1,272,676,746원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 36,730,400원 | 8.24% | 1,288,134,997원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 25,711,280원 | 5.76% | 1,298,955,773원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 52,472,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,344,496원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 삽교농업협동조합 | 390,000,000원 | 51,127,504원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 조경님 | 450,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 남악새마을금고 | 483,804,250원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,323,804,250원 중 예상 배당은 51,127,504원이고, 미배당은 1,272,676,746원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 1,344,496원으로 추정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 경찰청 동측 인근으로, 주위는 각종 근린생활시설과 나지 등이 형성된 성숙 중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 304호는 사건 외 303호와 구분 벽체 없이 “근린생활시설(내포963)”로 이용 중이며 조사시점에는 휴업상태입니다.
- 도로. 북측으로 왕복 4차선 아스콘포장 대로, 서측으로 보행자 도로가 소재합니다.
- 토지. 등고평탄한 정방형 토지이며 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,584.6㎡, 공시지가는 1,449,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역·도청이전신도시 개발예정지구 등에 해당합니다.
- 건물. 외벽 화강석재붙임, 공용부 몰탈위페인팅·타일붙임, 기본 위생·급배수·소방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음이며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 304호 경계 확인. 사건 외 303호와 벽체 없이 함께 쓰이는 상태이므로 현장에서 304호의 실제 점유·사용범위를 확인하세요.
- 임차인 점유 확인. 하태석, 보증금 15,000,000원·월세 1,000,000원, 전입일 2022.12.20.로 확인됩니다. 대항력은 없지만 실제 인도 범위는 점검해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 제공된 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 결과와 달라질 수 있습니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 감정가 대비 11.77%까지 내려왔다는 숫자만 보지 말고 휴업상태·통합사용 현황과 근린시설의 실제 활용성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본과 현장을 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 현황
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2019.02.27. 삽교농업협동조합 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 임차인 하태석도 전입일이 기준권리보다 늦어 보증금 인수는 없습니다. 따라서 최저가 52,472,000원이 곧 현재 회차의 실질취득액입니다.
하지만 6회 유찰됐고, 실제 304호는 사건 외 303호와 벽체 없이 함께 사용되며 조사시점 휴업상태입니다. 이 물건에서 가장 중요한 것은 “권리가 깨끗한가”보다 “304호를 어떤 상태로 인도받고 독립적으로 사용할 수 있는가”입니다. 감정가의 11.77%라는 숫자만으로 싸다고 단정하지 말고, 점유·경계·이용상태를 현장에서 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
