대전지방법원 2025타경15667. 충청남도 예산군 봉산면 효교리 163-20 소재 공장과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 2021.01.19 사용승인된 일반철골구조 2층 공장으로, 1층은 작업장·제품포장실·원료창고·소방기계실 등, 2층은 직원숙소·사무실·식당·창고 등으로 이용 중입니다. 토지는 6,496㎡, 공장용지·공업용으로 조사되어 있습니다.
가격 숫자만 보면 낙폭이 큽니다. 감정가 4,497,122,700원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 1,542,513,000원, 감정가의 34.3%입니다. 하지만 동일 용도 실거래 비교가 없어 이 34.3%는 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 실제 시장가 대비 할인율로 읽어서는 안 됩니다. 여기에 말소기준권리보다 앞선 점유·전입 관련 기록의 보증금이 미상이라, 권리 확인이 끝나기 전에는 실질취득액도 고정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15667 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 봉산면 효교리 163-20 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 2층 공장(작업장·제품포장실·원료창고·직원숙소·사무실·식당·창고 등) |
| 소유자 | 예산국수주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 4,497,122,700원 / 1,542,513,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 청구금액 | 3,217,904,958원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 토지 | 6,496㎡ · 공장용지 · 공업용 · 계획관리지역 · 공시지가 53,400원/㎡ |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 작업장·관정 포함 · 기계기구 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 ‘선순위 점유관계’가 핵심
말소기준은 2021.03.15 중소기업은행 근저당권 1,920,000,000원입니다. 같은 날 접수된 2번 근저당권 1,920,000,000원과 2025.04.18 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2번 근저당권에는 2025.08.08 신용보증기금 앞으로 886,442,036원의 확정채권 일부 대위변제에 따른 일부 이전등기가 존재합니다. 실제 배당명의와 채권관계는 해당 근저당권의 변경·이전 내용을 함께 대조할 필요가 있습니다.
임차인·점유자 현황
| 성명 | 전입·점유일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 예산국수 주식회사 | 2019.12.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김우범 | 2021.07.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연삼 | 2025.04.16 | 10,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
김우범은 전입일이 2021.07.21로 말소기준권리 이후이고, 김연삼 역시 2025.04.16로 말소기준보다 늦어 두 사람의 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 부분은 우선변제관계를 별도로 확인해야 합니다. 김연삼은 보증금 10,000,000원·월세 300,000원으로 조사돼 있으나, 최우선변제 여부는 현재 자료만으로 확정하지 않습니다.
② 가격 판단 — 34.3%는 ‘시세 할인율’이 아니다
이 사건의 현재 최저매각가는 1,542,513,000원으로 감정가 4,497,122,700원의 34.3%입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 1,079,759,100원, 5회 유찰 시 755,831,370원입니다. 다만 동일 공장·토지의 최근 거래가격과 비교할 자료가 없어, 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 시장가보다 싸다고 결론낼 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 1,542,513,000원 | 1,524,687,870원 | 2,315,312,130원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 1,079,759,100원 | 1,066,561,509원 | 2,773,438,491원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 755,831,370원 | 745,873,056원 | 3,094,126,944원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,542,513,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,825,130원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,920,000,000원 | 1,524,687,870원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,920,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 합계는 3,840,000,000원이며 현재 회차 예상배당은 1,524,687,870원, 미배당은 2,315,312,130원입니다. 이 배당 시뮬레이션의 매수인 산정 인수액은 0원이지만, 2019.12.16 선순위 점유자의 보증금이 미상이므로 실제 임대차가 인정되는 경우의 승계액까지 0원으로 확정할 수는 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 공장·토지 이용상태와 환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 효교1리 마을회관 북동측 인근으로, 주위는 전답 등 농경지·농가주택·중소규모 공장·노변 점포가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 차량통행이 빈번한 간선도로가 소재합니다.
- 건물. 일반철골구조 2층 공장으로 사용승인일은 2021.01.19입니다. 1층은 작업·포장·창고 중심, 2층은 직원숙소·사무실·식당·창고 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 6,496㎡, 공장용지·공업용이며 완경사·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 계획관리지역이 포함되고 가축사육제한구역·접도구역·성장관리계획구역 등의 제한사항이 확인됩니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 3~5번 토지는 공부상 임야이나 현황 도로 등으로 이용 중이고, 목록 6번 토지는 공부상 임야이나 현황 공업용 건부지로 이용 중입니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 작업장·관정이 포함되고, 기계기구목록 중 입식포장기 3기 가운데 소재불명 1기는 감정가에서 제외돼 있습니다.
- 위반사항. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유관계. 예산국수 주식회사의 2019.12.16 점유·전입 기록이 실제 임대차인지, 보증금이 얼마인지, 확정일자가 있는지 원문 서류로 확인해야 합니다.
- 실질취득액. 선순위 점유자의 보증금이 확인되기 전에는 최저가 1,542,513,000원만을 취득원가로 보지 마세요.
- 김우범·김연삼. 두 점유자는 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 확정일자·배당관계 및 실제 점유 범위를 확인할 필요가 있습니다.
- 근저당 일부 이전. 2번 근저당권에서 신용보증기금으로 886,442,036원 일부 이전등기가 있으므로 배당명의와 채권계산서를 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 작업장·관정·기계기구의 현존 여부와 인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 현황. 공부상 임야인 일부 토지가 도로 및 공업용 건부지로 사용되는 만큼 지목·현황·규제사항을 함께 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 유찰률만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 실제 공장·토지 거래가격과 수익·사용가치를 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “34.3%까지 유찰됐다”보다 먼저 볼 것은 선순위 점유다
이 사건은 숫자만 보면 강하게 할인된 물건입니다. 감정가 4,497,122,700원에서 세 번 유찰돼 최저매각가가 1,542,513,000원까지 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 34.3%와 시세 대비 34.3%는 전혀 다른 말입니다. 실거래 비교가 없고, 공장·토지·제시외 물건·기계기구가 결합된 일괄매각인 데다, 말소기준권리보다 앞선 2019.12.16 점유자의 보증금도 미상입니다.
등기상 말소기준 이후 권리가 정리된다는 점은 긍정적이지만, 이 사건의 최종 권리분석은 예산국수 주식회사의 점유 성격과 보증금 확인에서 끝납니다. 그 결과 실제 승계가 없다면 배당표상 산정 인수 0원 구조가 유지되지만, 임대차와 보증금이 확인된다면 그 금액만큼 실질취득 구조가 달라질 수 있습니다. 따라서 현 단계에서는 “최저가가 싸다”보다 “실질취득액이 아직 확정되지 않았다”는 점을 우선해야 합니다.
