대전지방법원 2025타경15667. 충청남도 예산군 봉산면 효교리 163-20 소재 공장 및 토지 일괄매각 사건입니다. 등기상 소유자는 예산국수주식회사이고, 신청채권자는 중소기업은행, 청구금액은 3,217,904,958원입니다. 이 사건의 가격은 이미 두 번 유찰되어 감정가 4,497,122,700원에서 최저매각가 2,203,590,000원까지 내려왔습니다. 표면상 할인율은 커 보이지만, 물건 성격이 공장·토지·제시외 건물·기계기구가 얽힌 구조라서 아파트처럼 단순히 감정가 대비 비율만으로 판단하면 안 됩니다.
권리상 출발점은 2021.03.15 중소기업은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 임차인입니다. 예산국수 주식회사는 2019.12.16 전입으로 말소기준보다 앞서 있어 대항력이 있는 것으로 표시되어 있으나, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있지만, 이 대항력 임차인 관련 사실관계는 입찰 전 매각물건명세서 원본과 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15667 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 봉산면 효교리 163-20 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 공장 및 토지 · 1층 공장, 2층 공장·직원숙소·사무실·식당 등 |
| 소유자 | 예산국수주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 4,497,122,700원 / 2,203,590,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 3,217,904,958원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 중소기업은행 근저당
말소기준은 2021.03.15 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 같은 날 을구 2번 중소기업은행 근저당권도 설정되어 있고, 2025.08.08에는 을구 2번 근저당권 중 886,442,036원이 신용보증기금으로 일부 이전된 내역이 있습니다. 경매개시결정은 말소기준 이후 접수된 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 3명, 보증기관 승계 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김우범 | 2021.07.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 예산국수 주식회사 | 2019.12.16 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김연삼 | 2025.04.16 | 10,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김우범은 전입일이 2021.07.21로 말소기준 이후라 대항력 없음으로 정리됩니다. 김연삼 역시 2025.04.16 전입으로 말소기준 이후이고, 보증금 10,000,000원, 월세 300,000원으로 표시되어 있습니다. 반면 예산국수 주식회사는 전입일이 말소기준보다 앞서고 보증금이 미상입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 바로 이 대항력 임차인·보증금 미상 부분입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,203,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 24,435,900원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,920,000,000원 | 1,920,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,920,000,000원 | 259,154,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 채권액 3,840,000,000원 중 예상 배당은 2,179,154,100원, 미배당은 1,660,845,900원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 회차별 가격 시나리오 — 낮아질수록 미배당은 커진다
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 2,203,590,000원 | 2,179,154,100원 | 1,660,845,900원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 1,542,513,000원 | 1,524,687,870원 | 2,315,312,130원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 1,079,759,100원 | 1,066,561,509원 | 2,773,438,491원 |
현재 회차에서는 을구 1번 근저당권은 전액 배당되고, 을구 2번 근저당권은 259,154,100원만 배당되는 구조입니다. 유찰이 더 진행될 경우 매각가는 낮아지지만, 채권자 미배당은 더 커집니다. 매수인 입장에서는 미배당 자체를 떠안는 구조로 계산되어 있지는 않지만, 대항력 임차인 보증금 미상 문제와 별도로 가격 산정에 반영해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 효교1리 마을회관 북동측 인근에 위치하며, 주위는 전답 등 농경지, 농가주택, 중소규모 공장, 노변 점포가 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 차량통행이 빈번한 간선도로가 소재해 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 1층은 공장, 작업장, 제품포장실, 화장실, 위생실, 계단실, 홀, 원료창고, 소방 기계실 등으로 이용 중이고, 2층은 공장, 직원숙소, 사무실, 식당, 계단실, 창고 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 일반철골구조 일반철골구조 경사지붕 2층 공장 건물이며 사용승인일은 2021.01.19입니다. 위생·급배수·전기·화재·소방설비가 있고, 2층 직원숙소 부분에는 전기판넬 등 난방설비가 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 공장용지, 토지면적 6,496.0㎡, 공시지가 53,400원/㎡로 표시되어 있습니다. 토지이용상황은 공업용, 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공부와 현황 차이. 기호 6 토지는 공부상 임야이나 공업용 건부지로 이용 중이고, 기호 3~5 토지는 공부상 임야이나 현황 도로 등으로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 확인. 예산국수 주식회사는 전입일 2019.12.16으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금 미상이므로 매각물건명세서 원본, 사업자 점유, 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 실제 점유와 명도. 공장, 직원숙소, 사무실, 식당, 창고가 함께 쓰이는 물건입니다. 영업장 이전, 설비 반출, 직원숙소 점유 여부가 명도 난도를 좌우합니다.
- 제시외·기계기구. 매각물건명세서 비고에는 제시외 건물 등 작업장과 관정이 포함되고, 기계기구목록 중 입식포장기 3기 중 소재불명 1기는 감정가에서 제외된 것으로 표시되어 있습니다.
- 토지 현황. 일부 토지는 공부상 임야이나 현황 도로 또는 공업용 건부지로 이용 중입니다. 도로·접도·접도구역·성장관리계획구역 저촉 등 이용 제한을 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 감정가 대비 49%라는 수치보다, 현재 공장 용도의 재사용 가능성, 기계 설비의 실제 가치, 임대관계 미상 리스크를 반영한 실사용자 기준 가격을 먼저 정해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장 점유를 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰 할인”보다 “사업용 부동산 리스크”가 먼저다
이 사건은 감정가 4,497,122,700원에서 최저가 2,203,590,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 수치만 보면 매력적으로 보일 수 있지만, 본질은 공장·토지 일괄매각입니다. 등기상 말소기준은 분명하고 배당표상 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 전입이 말소기준보다 앞선 예산국수 주식회사의 보증금은 미상입니다. 여기에 제시외 건물, 소재불명 기계기구, 공부상 임야와 현황 도로·공업용 건부지의 차이까지 겹칩니다. 권리는 보통, 가격은 신중, 현장 확인은 필수. 이 물건은 싸게 받는 게임이 아니라 실제로 쓸 수 있는지와 미상 점유 리스크를 가격에 얼마나 보수적으로 반영하느냐의 게임입니다.
