대전지방법원 2025타경15671. 충남 서천군 서면 도둔리 1418의 토지와 3층 숙박시설을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 GABION HOTEL로 이용 중이고, 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다. 감정가는 3,334,857,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 1,143,856,000원입니다.
권리의 기준점은 2019.12.10. 설정된 문창신용협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 근저당·전세권·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 조사된 임차인 조원석 역시 전입일이 기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 이 사건의 핵심은 권리 승계보다 3회 유찰된 숙박시설을 현재 가격에 취득하는 것이 시장가 대비 적정한가에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15671 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서천군 서면 도둔리 1418 · 춘장대로67번길 17-5 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 숙박시설(GABION HOTEL) · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 3층 |
| 토지 | 1,032㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 공시지가 260,100원/㎡ |
| 소유자 | 김영대 |
| 감정가 / 최저가 | 3,334,857,000원 / 1,143,856,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 53,092,837원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2019.12.10. 문창신용협동조합 근저당입니다. 이후 2021.06.18. 문창신용협동조합 근저당 220,000,000원, 2021.11.01. 같은 조합 근저당 121,000,000원, 2024.01.26. 조원석 전세권 200,000,000원, 충남신용보증재단·서울보증보험·한국주택금융공사·국민은행 등의 가압류와 경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤에 놓여 있습니다.
② 임차인 — 전입은 기준권리보다 늦다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조원석 | 2024.01.26 | 미상 등기 전세금 200,000,000원 | 있음 · 2025.06.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
조원석은 실제 조사된 임차인 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일 2024.01.26.은 말소기준일 2019.12.10.보다 늦어 대항력이 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 임대차보증금에 관한 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 다만 같은 날 설정된 전세권 200,000,000원은 별도의 등기권리로 배당순위에 올라가며, 기준권리보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
현재 회차 최저가는 1,143,856,000원으로 감정가 3,334,857,000원의 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 낙폭이 커 보이지만, 이 물건은 아파트처럼 동일 단지 실거래를 바로 대입할 수 있는 유형이 아니라 춘장대해수욕장 인근 숙박시설과 토지의 일괄매각입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 최저가가 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 1,143,856,000원 | 1,130,017,440원 | 1,638,634,751원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 800,699,200원 | 790,292,208원 | 1,978,359,983원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 560,489,440원 | 552,484,546원 | 2,216,167,645원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,143,856,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,838,560원 |
| 2. 근저당 · 문창신용협동조합 | 1,760,000,000원 | 1,130,017,440원 |
| 3. 근저당 · 문창신용협동조합 | 220,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 문창신용협동조합 | 121,000,000원 | 0원 |
| 5. 전세권 · 조원석 | 200,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 충남신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 251,766,580원 | 0원 |
| 8. 강제경매 관련 · 충남신용보증재단 | 미상 | 0원 |
| 9. 가압류 · 한국주택금융공사 | 101,415,901원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 11,376,873원 | 0원 |
| 11. 경매개시결정 · 문창신용협동조합 | 53,092,837원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,768,652,191원 중 예상 채권배당은 1,130,017,440원, 미배당은 1,638,634,751원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 춘장대해수욕장 남동측 인근으로, 주변은 숙박시설·펜션·캠핑장·일반음식점·근린생활시설·상업나지 등이 형성된 해안 상가지대입니다.
- 이용. 건물은 숙박시설, 상호 GABION HOTEL로 이용 중입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 3층으로, 승강기·화재경보 및 탐지기·난방·시스템냉방·무인주차설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 1,032㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 계획관리지역·관광·휴양개발진흥지구·관광지에 해당하고 소로3류에 접합니다.
- 위반 여부. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다. 실제 현황과 매각 포함 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 원문 대조. 최초 채권최고액 1,760,000,000원과 2022.07.14. 변경등기 2,046,000,000원의 관계를 등기 원문·채권계산서로 확인해야 합니다.
- 조원석 점유 확인. 대항력은 없지만 전입과 전세권 이력이 있으므로 실제 점유 여부와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 존재하면 예상배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 제시외 건물 범위 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 감정평가서 도면과 현장 상태를 대조해야 합니다.
- 숙박시설 운영성 검증. 현재 최저가만으로 저가 여부를 판단하지 말고 숙박시설의 실제 상태와 수익성, 주변 숙박시설 및 토지 거래 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 용도지역·관광지 규제 확인. 계획관리지역·관광·휴양개발진흥지구·관광지 및 가축사육제한구역 등 토지이용 제한을 실제 활용계획과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 배당요구 내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원”과 “가격이 싸다”는 전혀 다른 판단
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 말소기준은 2019.12.10. 문창신용협동조합 근저당이고, 조사된 조원석의 전입과 전세권은 모두 그 뒤입니다. 현재 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 숙박시설과 1,032㎡ 토지를 일괄 취득하는 물건이 3회 유찰되어 감정가의 34.3%까지 내려온 상황이지만, 이를 비교할 실거래 시세가 없기 때문입니다. 선순위 채권만으로도 현재 매각대금이 사실상 소진되고 총 미배당액은 1,638,634,751원에 이릅니다. 후순위 미배당 자체를 매수인이 떠안는 것은 아니지만, 다회 유찰이라는 시장 반응과 숙박시설의 개별 사업성은 별도로 봐야 합니다. 결론은 권리 승계는 단순, 가격 판단은 보수적으로. 이 물건은 감정가 대비 할인율보다 현장·수익성·실제 거래가 검증이 먼저입니다.
