대전지방법원 2025타경15707. 충청남도 보령시 주교면 주교리 1670 소재의 공장 및 관련 토지 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사제이앤이메탈이고, 2011.08.29 소유권보존 후 2016.06.07 명의인 표시가 변경됐습니다. 말소기준권리는 2015.04.20 설정된 중소기업은행 근저당권이며 채권최고액은 420,000,000원입니다. 이후 2025년 신용보증기금·중소기업은행 가압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 권리의 인수 구조 자체는 단순합니다.
문제는 현장과 회수구조입니다. 주1 공장은 물론 부1·부2·부4도 현황상 운휴(비가동)이고, 부3·부5는 소재불명 상태로 평가외입니다. 출입구가 시건되어 내부 진입도 제한된 상태에서 일반적인 부대설비를 기준으로 평가했고, 경매 진행 시 재확인이 필요합니다. 따라서 최저가가 감정가보다 30% 낮아졌다는 사실만으로 충분하지 않고, 현재 상태를 직접 대조하는 과정이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15707 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 보령시 주교면 주교리 1670 |
| 등기상 부동산 | 충청남도 보령시 주교면 주교리 1670 1동 · 도로명주소 충청남도 보령시 주교면 배재길 6-15 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장 및 창고 등 · 현황 운휴(비가동) |
| 토지 | 공장용지 · 6,071.7㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 평지 · 정방형 · 소로각지 |
| 소유자 | 주식회사제이앤이메탈 |
| 감정가 / 최저가 | 1,135,077,420원 / 794,554,000원 (현재 회차, 1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 232,369,251원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리 이후는 매각으로 소멸
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주) 보령철강, 임주상 | 2024.10.10 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
현황조사상 (주) 보령철강, 임주상이 2024.10.10 전입한 것으로 기재돼 있으나, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 다만 전입신고가 말소기준권리인 2015.04.20 이후이므로 명시된 위험정보상 대항력은 없음으로 분류됩니다. 보증금은 미상이고 매각물건명세서 보완이 필요한 상태이므로, 실제 배당·명도 관계는 원본 서류에서 재확인해야 합니다. 현재 배당표에는 해당 임차인에게 배당되는 항목이 없고, distribution상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 현황·시설 — ‘운휴’와 ‘소재불명’을 먼저 확인
감정평가요항표에 따르면 본건은 충청남도 보령시 주교면 주교리 소재 주교면 행정복지센터 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 공장·창고시설과 농경지·농가주택 등이 혼재하는 농공단지입니다. 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장 및 간선도로가 있습니다.
| 구분 | 현황 | 주요 주의사항 |
|---|---|---|
| 주1 | 공장으로 이용되었으나 현황 운휴(비가동) | 내부 진입 제한 · 부대설비 재확인 필요 |
| 부1·부2 | 창고 등으로 이용되었으나 현황 운휴(비가동) | 실제 이용상태 확인 필요 |
| 부3·부5 | 현황 소재불명 | 평가외 · 현황 대조 필요 |
| 부4 | 공장(창고 등)으로 이용되었으나 현황 운휴(비가동) | 실제 이용상태 확인 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 794,554,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 10,345,540원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 삼동흥산주식회사 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 621,964,171원 | 144,208,460원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 69,107,130원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 집행비용과 두 건의 근저당은 전액 배당되는 반면, 신용보증기금 가압류는 일부만 배당되고 중소기업은행 가압류는 0원 배당으로 남습니다. 채권 총액 1,331,071,301원에 대해 총 배당 784,208,460원, 미배당 546,862,841원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰할수록 가격은 낮아지지만 현황 리스크는 그대로
| 시나리오 | 가격 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 794,554,000원 | 546,862,841원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 556,187,800원 | 782,845,379원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 389,331,460원 | 947,990,481원 | 0원 |
제시된 회차 시나리오상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 가격만 낮아질 뿐 운휴 상태, 내부 진입 제한, 부3·부5 소재불명, 임대관계 미상이라는 물건 자체의 확인 과제는 그대로 남습니다. 따라서 다음 회차를 기다릴지 여부는 단순 할인율보다 실제 사용 가능 상태와 현황 일치 여부를 확인한 뒤 판단하는 편이 안전합니다.
⑤ 입지·토지이용·환금성 메모
- 입지. 주교면 행정복지센터 북동측 근거리에 위치하며 공장·창고시설과 농경지·농가주택이 혼재한 농공단지입니다.
- 교통. 본건까지 제반 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장 및 간선도로가 소재합니다.
- 용도지역. 계획관리지역, 산업개발진흥지구(주포 제2농공단지), 제2종지구단위계획구역(주포 제2농공단지)입니다.
- 토지. 지목 공장용지, 토지면적 6,071.7㎡, 토지이용상황 공업용, 평지·정방형·소로각지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없으나, 부3·부5는 일반건축물대장에 등재돼 있으면서 현황 소재불명으로 평가외입니다.
- 환금성. 별도의 실거래 비교 자료는 없으며, 공장·창고 등은 현재 운휴(비가동) 상태이고 임대관계도 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기부 원본. 2015.04.20 중소기업은행 근저당이 말소기준권리인지와 2016년 삼동흥산주식회사 근저당 및 이후 권리의 소멸 여부를 원본으로 대조하세요.
- 임차인 확인. (주) 보령철강, 임주상의 전입일은 2024.10.10이고 보증금·확정일자는 미상입니다. 대항력은 없음으로 분류됐지만 매각물건명세서 보완 여부를 확인하세요.
- 현황 확인. 주1·부1·부2·부4의 운휴(비가동) 여부와 부3·부5의 소재불명 상태를 실제 현장과 대조하세요.
- 설비 재확인. 출입구가 시건되어 내부 진입이 제한됐으므로 각종 부대설비와 기계기구 수변전설비 등을 경매 진행 시 다시 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 포함, 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계기구 수변전설비 매각 포함이라는 비고를 확인하세요.
- 가격 접근. 현재 794,554,000원은 감정가의 70%이고, 2회·3회 유찰 시 556,187,800원·389,331,460원까지 내려갑니다. 다만 가격 하락과 별개로 현황 리스크는 해소되지 않습니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 현장 리스크 0”
이 물건은 권리 측면에서는 분명합니다. 말소기준권리 이후의 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 권리만 깨끗하다고 끝나는 사건은 아닙니다. 공장과 창고는 운휴(비가동) 상태이고 부3·부5는 소재불명이며, 내부 진입도 제한돼 있습니다. 임대관계는 미상이고 임차보증금 역시 미상입니다.
가격은 현재 감정가의 70%인 794,554,000원이며, 2회 유찰 시 556,187,800원, 3회 유찰 시 389,331,460원으로 내려갑니다. 반면 그만큼 채권 미배당은 커집니다. 따라서 이 사건의 승부처는 단순히 “몇 회 유찰됐는가”가 아니라 실제 공장·창고의 사용 가능 상태, 소재불명 부분, 설비 범위, 임대관계와 원본 서류를 확인한 뒤 어느 가격에서 멈출 것인가입니다. 권리는 비교적 명확하지만, 현장과 가격은 보수적으로 접근할 물건입니다.
