대전지방법원 2025타경15747. 예산군 삽교읍 내포에드가오피스텔2차 7층 702호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 이 물건의 핵심은 5회 유찰된 낮은 최저가가 아니라, 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 이현숙의 보증금입니다. 임차인은 2022.02.15 전입했고, 보증금은 83,000,000원이며 확정일자 2023.06.09, 배당요구도 확인됩니다.
말소기준권리는 2023.07.07 무안새마을금고 가압류입니다. 임차인의 전입신고는 그보다 앞선 2022.02.15이므로 대항력이 있습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 최저가 20,168,000원만 보고 감정가의 일부 가격에 취득한다고 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15747 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 7층702호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 7층 건물 내 제7층 제702호 |
| 소유자 | 조연정 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 20,168,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 91,055,405원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 임차권 인수가 핵심
말소기준권리는 2023.07.07 무안새마을금고 가압류입니다. 이후 목포동부새마을금고 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 이현숙의 전입일은 2022.02.15로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기는 2024.02.27 접수되었지만, 등기 내용에는 임대차계약일자 2022.01.19, 점유개시일자 2022.02.07, 주민등록일자 2022.02.15가 기재되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이현숙 | 전유부분 전부 | 2022.02.15 | 2023.06.09 | 83,000,000원 | 대항력 有 · 우선변제권 有 |
이현숙은 보증금 83,000,000원으로, 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 매수인에게 대항할 수 있는 임차인입니다. 확정일자와 배당요구도 있어 배당절차에서 우선변제권을 행사할 수 있지만, 매각대금 자체가 보증금보다 작아 전액 변제가 불가능합니다. 따라서 배당 부족액이 매수인에게 넘어옵니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 봐야 한다
이 사건에는 최근 12개월 평균·최신 실거래·거래 추세 자료가 없습니다. 따라서 현재 가격이 시장 시세보다 저렴한지 여부는 단정할 수 없습니다. 특히 이 물건은 대항력 임차인 인수형이므로 시장가격과 비교할 때 기준이 되는 금액은 최저가 20,168,000원이 아니라 실질취득 약 83,000,000원입니다.
감정가 120,000,000원과 최저가의 차이가 크더라도 그 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 실제 입찰 판단에서는 약 83,000,000원의 실질 부담과 해당 호실의 현재 오피스텔 시장가를 직접 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 20,168,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 763,024원 |
| 1. 임차인 이현숙 보증금 | 83,000,000원 | 19,404,976원 |
| 2. 가압류 · 무안새마을금고 | 405,997,900원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 목포동부새마을금고 | 755,394,790원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 91,055,405원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차인 보증금 미배당액 63,595,024원이 매수인 인수액입니다. 가압류 채권과 신청채권자 청구액은 배당되지 않는 계산입니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도경찰청 동측 인근이며, 각종 근린생활시설·업무시설·관공서 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용중입니다.
- 도로. 서측 및 북측으로 약 35미터, 20여 미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역이며 도시개발구역·도청이전신도시 개발예정지구에 포함됩니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·난방시설이 구비되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 경계. 20,168,000원만을 취득원가로 보면 안 됩니다. 현재 회차 예상 인수액 63,595,024원을 함께 봐야 합니다.
- 실질취득 기준. 이 구조에서는 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 증가하므로 전체 부담은 약 83,000,000원 수준으로 유지됩니다.
- 시세 대조. 최근 실거래 자료가 없으므로 약 83,000,000원의 실질취득액을 현재 동일·유사 오피스텔 시세와 직접 비교해야 합니다.
- 임차권 확인. 이현숙의 전입·확정일자·배당요구 및 매각물건명세서의 인수 문구를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 등기부에는 2022.12.02 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 입찰 전 등기 상태와 관련 내용을 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,016만원짜리 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가 20,168,000원이 아니라 임차보증금 83,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인이 배당으로 전액 변제받지 못하면 부족분을 매수인이 인수하기 때문에, 현재 회차에서는 63,595,024원을 추가 부담하게 됩니다. 6회·7회 유찰로 최저가가 더 낮아져도 인수액이 함께 커져 전체 부담은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
따라서 이 물건은 5회 유찰·감정가 대비 낮은 최저가만으로 가격 매력을 판단할 수 없습니다. 실질취득 약 83,000,000원을 기준으로 현 시세와 비교한 뒤 접근해야 하며, 최근 실거래 자료가 없는 현재 상태에서는 시세 대비 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다.
