대전지방법원 2025타경15747. 예산군 삽교읍 내포에드가오피스텔2차 7층 702호입니다. 사건 용도는 근린시설로 분류되어 있지만 감정요항표상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 조연정이며, 2018.06.22 소유권이전 등기가 접수됐고 등기 원인은 2016.11.16 매매, 거래가액은 116,300,000원입니다.
겉으로 보이는 숫자는 강합니다. 감정가 120,000,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가는 28,812,000원, 감정가의 24.01% 수준입니다. 하지만 이 물건은 가격보다 임차인 보증금 인수 구조를 먼저 봐야 합니다. 임차인 이현숙은 2022.02.15 전입했고, 말소기준권리인 2023.07.07 무안새마을금고 가압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 부족분을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15747 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 7층 702호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용 · 철근콘크리트구조 7층 건물 내 제7층 제702호 |
| 소유자 | 조연정 · 거래가액 116,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 28,812,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 91,055,405원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준권리는 2023.07.07 접수된 무안새마을금고 가압류 405,997,900원입니다. 이후 목포동부새마을금고 가압류 755,394,790원과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기된 임차권 역시 2024.02.27로 말소기준권리 이후이지만, 임차인의 실제 전입일은 2022.02.15로 더 빠릅니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현숙 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 83,000,000원 | 2022.02.15 / 2023.06.09 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
임차권등기 접수일 2024.02.27 · 배당요구 있음. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
② 가격 구조 — 최저가가 내려가도 총 부담은 크게 줄지 않는다
현재 최저가는 28,812,000원으로 감정가 대비 24.01%까지 떨어졌습니다. 그러나 이 가격으로 매각된다고 가정하면 집행비용 918,616원을 먼저 제하고 임차인에게 27,893,384원이 배당됩니다. 보증금 83,000,000원 중 남는 55,106,616원은 매수인이 인수합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 28,812,000원 | 55,106,616원 | 83,918,616원 |
| 5회 유찰 시 | 20,168,400원 | 63,594,631원 | 83,763,031원 |
| 6회 유찰 시 | 14,117,880원 | 69,536,242원 | 83,654,122원 |
따라서 현재 회차의 실질취득은 83,918,616원으로 봐야 합니다. 감정가 120,000,000원과 비교하면 약 69.9% 수준이지만, 동일 오피스텔의 최근 실거래 자료가 없어 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 근거는 없습니다. 이 사건에서 가격 판단의 출발점은 28,812,000원이 아니라 실질취득 약 83,000,000원대입니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,812,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 918,616원 |
| 1. 임차인 이현숙 보증금 | 83,000,000원 | 27,893,384원 |
| 2. 가압류 · 무안새마을금고 | 405,997,900원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 목포동부새마을금고 | 755,394,790원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 91,055,405원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 부족분 55,106,616원은 매수인 인수 예상액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도경찰청 동측 인근이며 각종 근린생활시설·업무시설·관공서가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 도로. 서측과 북측으로 약 35미터 및 20여 미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역·도청이전신도시 개발예정지구에 해당합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 1,660,000원/㎡이며 감정요항상 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 총 부담을 계산. 현재 최저가 28,812,000원에 인수 예상액 55,106,616원을 더한 83,918,616원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 배당액 재확인. 보증금 83,000,000원 중 배당에서 실제 얼마가 변제되는지에 따라 매수인 인수액이 달라집니다.
- 대항력 임차권 원본 대조. 전입 2022.02.15, 점유개시 2022.02.07, 확정일자 2023.06.09 및 임차권등기 2024.02.27 내용을 등기부와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 5회·6회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 임차보증금 인수액은 오히려 증가합니다.
- 시세 별도 확인. 최근 실거래 자료가 없어 실질취득 83,000,000원대가 실제 시장가격 대비 유리한지는 별도 검증이 필요합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용이 있는지 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,881만원짜리 물건”으로 보면 틀린다
이 사건의 핵심은 4회 유찰도, 감정가 대비 24.01%라는 숫자도 아닙니다. 보증금 83,000,000원의 대항력 임차인입니다. 현재 최저가 28,812,000원으로 낙찰된다고 가정해도 임차인이 배당받지 못하는 55,106,616원을 매수인이 인수해 실질취득은 83,918,616원이 됩니다. 한 번 더, 두 번 더 유찰돼도 인수액이 그만큼 커져 총 부담은 계속 83,000,000원대에 머뭅니다.
말소되는 권리는 많지만, 돈으로 남는 권리 하나가 크다. 가압류와 경매개시결정은 소멸해도 임차보증금 부족분은 매수인의 실제 비용입니다. 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 만큼 “감정가보다 싸다”는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다. 이 물건은 최저가가 아니라 실질취득가를 기준으로 판단해야 하는 경매입니다.
