대전지방법원 2025타경15747. 내포에드가오피스텔2차 7층 702호로, 등기상 사건 물건의 용도는 근린시설이며 감정평가 당시에는 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가 1억2,000만원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 5,880만원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 절반 가격처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가만 보고 판단하면 안 되는 대항력 임차보증금 인수형입니다.
임차인 이현숙 씨는 2022년 2월 15일 주민등록을 마쳤고 점유개시일은 2022년 2월 7일입니다. 이는 말소기준권리인 2023년 7월 7일 무안새마을금고 가압류보다 앞섭니다. 확정일자도 2023년 6월 9일로 말소기준권리보다 빠르며 배당요구까지 마쳐, 우선변제권을 행사하되 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 부족액을 매수인에게 청구할 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15747 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 7층 702호 |
| 도로명주소 | 충청남도 예산군 삽교읍 청사로 190 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트구조 7층 건물 내 7층 702호 |
| 소유자 | 조연정 (단독소유 · 거래가액 116,300,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 91,055,405원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 기준권리보다 앞선다
말소기준권리는 2023년 7월 7일 접수된 무안새마을금고 가압류입니다. 이후 접수된 목포동부새마을금고 가압류와 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024년 2월 27일 접수된 임차권등기 역시 등기 순위만 보면 말소기준 이후지만, 임차인은 그보다 앞선 2022년 2월부터 점유와 주민등록을 갖추었습니다. 따라서 임차권등기가 말소되더라도 배당받지 못한 보증금까지 사라지는 것은 아니며, 미배당 잔액은 매수인 인수입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 주민등록·확정일자 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|
| 이현숙 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 주민등록 2022.02.15 점유개시 2022.02.07 확정일자 2023.06.09 배당요구 2024.02.27 | 83,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 아님 |
② 가격 구조 — 최저가 49%가 실질 49%는 아니다
현재 회차에서 낙찰가를 최저매각가와 같은 58,800,000원으로 가정하면 집행비용 1,458,400원이 먼저 지출되고, 임차인에게는 57,341,600원이 배당됩니다. 보증금 83,000,000원 중 남는 25,658,400원은 매수인 인수액입니다.
| 회차 | 예상 낙찰가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 58,800,000원 | 25,658,400원 | 84,458,400원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 41,160,000원 | 42,980,880원 | 84,140,880원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 28,812,000원 | 55,106,616원 | 83,918,616원 |
낙찰가가 5,880만원에서 2,881만2,000원까지 내려가더라도 인수액은 2,565만8,400원에서 5,510만6,616원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득액은 83,918,616원~84,458,400원에 머뭅니다. 즉 이 물건은 유찰될수록 싸지는 일반적인 구조가 아니라, 낙찰가 감소분을 임차보증금 인수액이 대부분 대체하는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,458,400원 |
| 1. 임차인 이현숙 보증금 | 83,000,000원 | 57,341,600원 |
| 2. 가압류 · 무안새마을금고 | 405,997,900원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 목포동부새마을금고 | 755,394,790원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 91,055,405원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 미배당액 25,658,400원은 매수인이 인수합니다. 가압류 채권자와 신청채권자의 예상배당은 0원이며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도경찰청 동측 인근으로 각종 근린생활시설·업무시설·관공서가 혼재하며, 제반 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물의 최상층인 7층 702호입니다. 위생·급배수, 화재탐지·소화전, 승강기, 난방시설이 구비되어 있습니다.
- 도로. 서측과 북측으로 폭 약 35미터 및 20여 미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역·도청이전신도시 개발예정지구이며 공시지가는 1,660,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 근린시설로 분류된 오피스텔 이용 물건이며 두 차례 유찰됐습니다. 최저가보다 실질취득액을 기준으로 매수층과 처분 가능성을 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총액 계산. 응찰가에 임차보증금 미배당 인수액을 더해 실질취득액을 산정하세요. 현재 최저가 입찰 시 총액은 84,458,400원입니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회 유찰 시 실질취득 84,140,880원, 4회 유찰 시 83,918,616원으로 총비용 감소 폭이 매우 작습니다.
- 임차인 명도 조건. 이현숙 씨의 보증금이 전액 해결되지 않으면 인도와 보증금 반환이 연결될 수 있으므로 배당액과 실제 반환 조건을 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 임대차계약일 2022.01.19, 점유개시 2022.02.07, 주민등록 2022.02.15, 확정일자 2023.06.09 및 배당요구 내역을 원문과 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.02 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각조건과 관련 서류를 함께 확인하세요.
- 용도와 이용상태 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 현황과 공부, 사용 가능 범위를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 배당조건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “49%에 사는 경매”가 아니다
이 물건의 표면 최저가는 5,880만원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금 8,300만원이 낙찰대금보다 크고, 현재 예상 배당으로는 2,565만8,400원이 부족합니다. 매수인이 그 부족분을 인수하면 실질취득액은 84,458,400원, 감정가의 70.4%입니다.
더 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어 실질취득액은 약 8,400만원에서 거의 움직이지 않습니다. 따라서 이 사건의 판단 기준은 “최저가가 얼마나 낮아졌는가”가 아니라 약 8,400만원의 실질취득액으로 근린시설·오피스텔 이용 물건을 취득할 가치가 있는가입니다. 권리분석상 결론은 명확합니다. 대항력 임차인 인수형이며, 최저가 할인율을 그대로 투자수익으로 해석해서는 안 됩니다.