117,649,000원
의정부지방법원 2025타경64058. 파주시 금촌동 서원마을뜨란채 704동 10층 1001호, 공부상 방 3개·주방·거실·욕실 2개인 아파트입니다. 겉으로 보이는 숫자는 강렬합니다. 감정가 343,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 117,649,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 최저가를 실질 매수가로 보면 안 됩니다. 말소기준인 2024.08.14. 허자윤 근저당보다 앞선 2022.01.21. 전입의 임차인 정동원이 보증금 340,000,000원으로 대항력을 갖고 있기 때문입니다.
정동원은 2021.12.07. 확정일자를 받고 2022.01.21. 전입·점유를 시작했으며, 2024.01.31. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 배당요구도 있어 우선변제를 받지만 현재 회차에서는 집행비용을 뺀 115,201,914원만 배당됩니다. 따라서 보증금의 나머지 224,798,086원은 매수인이 인수합니다. 현재 최저가와 합치면 342,447,086원으로, 감정가 343,000,000원과 거의 같은 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64058 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 1019 서원마을뜨란채 704동 10층 1001호 · 경기도 파주시 쇠재로 30 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방 3개·주방·거실·욕실 2개 · 철근콘크리트구조 18층 중 10층 · 사용승인 2005.05.03. |
| 소유자 | 신의섭 (2018.09.07. 거래가액 250,000,000원에 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 343,000,000원 / 117,649,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 370,292,601원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 대지권 | 대지권 미등기이나 최저매각가격에 대지권가격 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
말소기준은 2024.08.14. 을구 9번 허자윤 근저당권 (채권최고액 180,000,000원)입니다. 그 뒤의 신한카드·케이뱅크 가압류, 강제경매개시결정, 파주시·제천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 정동원의 임차권은 전입과 점유가 말소기준보다 앞서므로 매수인에게 대항할 수 있습니다.
등기부에는 2021.10.01. 및 2024.03.18. 파주시 압류도 보이지만 각각 2021.11.26.과 2024.04.19. 해제로 말소됐습니다. 따라서 이 두 압류가 현재 매수인에게 별도로 남는 구조로 볼 것은 아닙니다. 실질적인 인수 핵심은 매각물건명세서에도 명시된 을구 8번 정동원 임차권등기입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정동원 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.21 | 2021.12.07 | 340,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 117,649,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,447,086원 |
| 1. 임차인 정동원 보증금 | 340,000,000원 | 115,201,914원 |
| 2. 근저당 · 허자윤 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,819,172원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 60,723,447원 | 0원 |
| 5. 강제경매 · 서울보증보험주식회사 | 370,292,601원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,447,086원을 먼저 제외하고 임차인 정동원에게 115,201,914원이 배당됩니다. 보증금 잔액 224,798,086원은 매수인이 인수합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당액과 인수액은 변동할 수 있습니다.
④ 회차별 실질부담 — 유찰의 착시
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 최저가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 117,649,000원 | 224,798,086원 | 342,447,086원 |
| 4회 유찰 시 | 82,354,300원 | 259,528,077원 | 341,882,377원 |
| 5회 유찰 시 | 57,648,010원 | 283,789,654원 | 341,437,664원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 최저가만 보면 117,649,000원 → 82,354,300원 → 57,648,010원으로 급격히 떨어지지만, 동시에 임차보증금 인수액은 224,798,086원 → 259,528,077원 → 283,789,654원으로 늘어납니다. 따라서 실질취득은 계속 약 3.4억원 수준에 머뭅니다. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 미배당 인수액을 기준으로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 새금초등학교 북서측 인근으로 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 각급학교와 편의시설이 혼재하며 주변 환경은 무난합니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 금릉역(경의중앙선)이 있어 대중교통 사정도 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 중 10층 1001호이며 사용승인일은 2005.05.03.입니다. 위생·급배수·급탕·난방·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 북측으로 약 26미터 내외, 동측으로 약 20미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 교육환경 보호구역, 역사문화환경보존지역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 117,649,000원이 아니라 인수액을 더한 342,447,086원을 실질취득 기준으로 보세요.
- 임차보증금 잔액 확인. 정동원의 보증금 340,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 당해세 확인. 세금이 선순위로 배당되면 임차인 배당액이 줄어 매수인 인수액이 증가할 수 있으므로 실제 교부청구와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 대지권 확인. 대지권은 미등기이나 최저매각가격에 대지권가격이 포함돼 있습니다. 원인과 향후 등기 가능 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 다회 유찰의 착시 경계. 4회·5회 유찰 시에도 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수 증가로 상쇄됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 교부청구 내용을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “34% 낙찰가”가 아니라 “3.4억 실질취득”
이 사건에서 가장 위험한 착시는 감정가 343,000,000원짜리 아파트를 117,649,000원에 살 수 있다는 인상입니다. 정동원은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고 보증금은 340,000,000원입니다. 현재 회차에서 배당받지 못하는 224,798,086원을 매수인이 인수하면 실질취득은 342,447,086원이 됩니다.
한 차례 더 유찰돼도 실질부담은 341,882,377원, 두 차례 더 유찰돼도 341,437,664원입니다. 즉 이 물건은 유찰 횟수가 늘수록 싸지는 전형적인 경매가 아니라, 낙찰가 하락만큼 선순위 임차보증금 인수가 커지는 구조입니다. 실거래 시세 자료가 없는 만큼 가격 우위를 단정할 수도 없습니다. 결론은 명확합니다. 최저가 34.3%라는 숫자보다 340,000,000원 선순위 임차보증금을 먼저 봐야 하는 사건입니다.
