의정부지방법원 2025타경64058. 파주시 금촌동 서원마을뜨란채 704동 10층 1001호입니다. 감정가는 343,000,000원이지만 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 82,354,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 정동원 명의 주택임차권과 보증금 340,000,000원입니다. 매각물건명세서는 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 적시하고, 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
따라서 대항력 인수형의 계산 원칙을 적용하면, 현재 최저가 82,354,000원에 낙찰받더라도 인수 잔액이 그만큼 커져 낙찰가 + 인수액 ≈ 340,000,000원이 됩니다. 5회·6회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 이 구조에서는 실질취득비용이 보증금 수준에 수렴하므로, “더 유찰되면 더 싸진다”는 일반적인 계산이 그대로 적용되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64058 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 1019 서원마을뜨란채 704동 10층 1001호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 방 3개 · 주방 · 거실 · 욕실 2개 · 18층 중 10층 |
| 사용승인일 | 2005.05.03 |
| 소유자 | 신의섭 (2018.08.03 매매, 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 343,000,000원 / 82,354,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 370,292,601원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 핵심은 정동원 임차권의 잔액 인수
등기부에는 2021.10.01 파주시 압류가 있었으나 2021.11.26 해제됐습니다. 이후 정동원은 2021.12.07 임대차계약 및 확정일자를 갖추고 2022.01.21 전입·점유를 시작했으며, 2024.01.31 보증금 340,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 그 뒤 허자윤 근저당, 신한카드·케이뱅크 가압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정 등이 이어졌습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정동원 건물의 전부 · 주거 | 2022.01.21 | 340,000,000원 | 2021.12.07 | 대항력: 명세서상 有 우선변제: 배당요구 있음 승계: 미배당 잔액 인수 |
정동원은 실제 임차인 1명이며 보증금은 340,000,000원입니다. 배당요구가 접수되어 있지만, 매각물건명세서가 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있으므로 입찰자는 배당 여부와 별개로 보증금 잔액 승계 가능성을 매수가격에 포함해야 합니다.
③ 가격 해석 — 감정가 24%가 아니라 실질취득 약 3.4억으로 봐야 한다
현재 최저가는 감정가 343,000,000원의 약 24.01%입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건에서는 최저가 비율이 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 이 사건의 실질취득 약 340,000,000원은 감정가 343,000,000원의 약 99.1% 수준입니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 82,354,000원 | 257,646,000원 | ≈ 340,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 57,647,800원 | 282,352,200원 | ≈ 340,000,000원 |
| 6회 유찰 시 | 40,353,460원 | 299,646,540원 | ≈ 340,000,000원 |
실제 인수잔액은 확정 배당액에 따라 달라질 수 있으나, 보증금이 낙찰가를 크게 초과하는 대항력 인수형에서는 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 커져 총부담이 보증금 수준에 수렴하는 것이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,354,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,882,372원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 허자윤 | 180,000,000원 | 80,471,628원 |
| 3. 갑구 11번 가압류 · 신한카드 | 10,819,172원 | 0원 |
| 4. 갑구 12번 가압류 · 케이뱅크 | 60,723,447원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 서울보증보험 | 370,292,601원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당상 채권자 총 청구액은 621,835,220원, 배당액은 80,471,628원, 미배당액은 541,363,592원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 별도로 정동원 임차권은 매각물건명세서상 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수 대상이므로 반드시 함께 계산해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 새금초등학교 북서측 인근으로 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 각급학교 및 각종 편의시설이 혼재하며 주변 환경은 무난한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 및 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 금릉역(경의중앙선)이 있어 대중교통 사정도 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 중 10층, 사용승인일 2005.05.03. 위생·급배수·급탕·난방·승강기·소방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 단지 북측 약 26m 내외 포장도로, 동측 약 20m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 교육환경 보호구역·역사문화환경보존지역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 82,354,000원이 실제 취득비용이 아닙니다. 정동원 임차보증금의 미배당 잔액까지 합친 실질부담을 먼저 계산해야 합니다.
- 임차권 배당액 확인. 보증금 340,000,000원의 실제 배당액이 확정되면 그 차액이 매수인 인수액이 되므로 배당표와 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
- 추가 유찰의 의미. 5회 유찰 시 최저가 57,647,800원, 6회 유찰 시 40,353,460원까지 내려가지만 인수형 구조에서는 실질취득비용이 약 340,000,000원 수준에 머뭅니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있다면 배당 순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구와 세금 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,235만원짜리 물건”이 아니라 “약 3.4억짜리 인수형”
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저가 82,354,000원이지만, 실제 의사결정에서 가장 중요한 숫자는 임차보증금 340,000,000원입니다. 매각물건명세서가 정동원 임차권의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있기 때문입니다. 현재 회차에서 룰상 인수액을 단순 계산하면 약 257,646,000원이고, 이를 최저가에 더하면 실질취득은 약 340,000,000원이 됩니다.
감정가 343,000,000원과 비교해도 실질취득은 약 99.1% 수준입니다. 4회 유찰이라는 표면적 할인폭만 보고 가격 메리트를 판단할 사건이 아니며, 추가 유찰 역시 인수 잔액을 키워 총부담을 크게 낮추지 못합니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가가 아니라 임차보증금 잔액이 실제로 얼마 인수되는지입니다.
