의정부지방법원 2025타경64140. 고양시 일산서구 가좌동 ‘네이처’ 2층 223호, 전용 26.02㎡의 원룸형 도시형생활주택입니다. 권리구조의 핵심은 등기 순서만 보면 뒤에 있는 2025년 임차권등기가 아니라, 그 등기에 보존된 2022년 임대차의 대항력과 우선변제권입니다. 임대차계약일은 2022.03.14, 점유개시일은 2022.03.30, 전입일은 2022.04.14이고, 경정된 확정일자는 2022.03.17입니다. 모두 말소기준인 2023.06.13 중소기업은행 가압류보다 앞섭니다.
매각물건명세서에도 을구 1번 임차권등기는 매수인에게 대항할 수 있고, 보증금 120,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 최저가가 내려갈수록 싸지는 일반 물건과 달리, 이 사건은 낙찰가가 내려가면 임차인의 미배당액이 늘어 실질취득액이 보증금 120,000,000원 부근에 묶이는 구조입니다. 집행비용과 선순위 세금까지 더하면 총부담은 보증금보다 높아집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64140 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 가좌동 158-2 네이처 2층 223호 · 도로명 경기도 고양시 일산서구 가좌로 1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 원룸형 도시형생활주택 · 전용 26.02㎡ · 지상 4층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 오대운 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 107,100,000원 (감정가의 70% · 1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조경문 / 135,625,568원 |
| 기재 매각기일 | 2026.06.30 |
| 단지 정보 | 네이처 · 78세대 · 사용승인 2021.01.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 남는다
말소기준권리는 2023.06.13 접수된 중소기업은행 가압류 202,149,966원입니다. 그 뒤의 신용보증기금·경기신용보증재단·중소기업은행 가압류, 고양시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 조경문의 임대차는 전입·점유·확정일자가 모두 말소기준보다 앞서고, 명세서가 매수인 대항 가능성을 명시했으므로 배당받지 못한 보증금 잔액은 소멸하지 않고 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.2억
| 임차인 | 사용 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조경문 | 전유부분 전부 · 주거 | 120,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 최소 15,199,400원+ |
을구 1-1은 별도 임차인이 아니라 을구 1번 임차권의 확정일자를 2022.03.17로 바로잡은 경정등기입니다. 따라서 실제 임차인은 조경문 1명으로 봅니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 약 1.2억
| 회차 | 낙찰가 가정 | 비용 공제 후 배당가능액 | 최소 승계액 | 최소 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 70% | 107,100,000원 | 104,800,600원 | 15,199,400원 | 122,299,400원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 74,970,000원 | 73,220,540원 | 46,779,460원 | 121,749,460원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 52,479,000원 | 51,134,378원 | 68,865,622원 | 121,344,622원 |
낙찰가가 107,100,000원에서 52,479,000원으로 절반가량 내려가도 최소 실질취득액은 122,299,400원에서 121,344,622원으로 약간만 낮아집니다. 낙찰가 하락분 대부분이 임차인 미배당 보증금의 증가로 바뀌기 때문입니다. 따라서 입찰 판단의 기준은 최저가가 아니라 실질취득액이어야 합니다.
④ 시세 비교 — 실질취득액 기준으로는 58.2%
같은 건물 ‘네이처’의 전용 26.02㎡ 실거래는 2022.05와 2022.07에 각각 210,000,000원으로 신고됐습니다. 표본은 2건이며 두 거래 모두 3층입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 26.02㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2022.05 | 26.02㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 평균 | 26.02㎡ | 2건 | 210,000,000원 |
현재 최저가 107,100,000원은 실거래 평균의 51.0%지만, 이는 인수액을 뺀 숫자라 비교 기준으로 부적절합니다. 집행비용만 반영한 최소 실질취득액 122,299,400원은 실거래 평균의 58.2%입니다. 명목 최저가보다 비율이 높지만, 210,000,000원과는 87,700,600원의 차이가 있습니다. 다만 거래가 2022년 2건뿐이고, 해당 건물 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 6.6회, 낙찰률이 0.0%이므로 과거 거래가를 곧바로 현재 처분가치로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (현재 최저가 107,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,299,400원 |
| 1. 임차인 · 조경문 | 120,000,000원 | 최대 104,800,600원 |
| 미배당 보증금 · 매수인 승계 | - | 최소 15,199,400원 |
| 가압류 · 중소기업은행 | 202,149,966원 | 0원 |
| 가압류 · 신용보증기금 | 397,600,000원 | 0원 |
| 가압류 · 경기신용보증재단 | 94,690,000원 | 0원 |
| 가압류 · 중소기업은행 | 203,462,914원 | 0원 |
| 가압류 · 중소기업은행 | 535,400,000원 | 0원 |
| 가압류 · 중소기업은행 | 162,164,620원 | 0원 |
| 신청채권자 · 조경문 | 135,625,568원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인의 2022년 대항요건·확정일자가 2023년 말소기준권리보다 앞선다는 전제의 단순 배당 시뮬레이션입니다. 당해세와 법정 우선채권이 있으면 임차인 배당액은 104,800,600원보다 줄고, 그만큼 매수인 승계액은 15,199,400원보다 늘어납니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가좌초등학교 북동측 인근으로 아파트단지·다세대주택·단독주택·노변 근린생활시설·학교가 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 전용 26.02㎡의 원룸형 도시형생활주택으로 이용 중이며, 위생·급배수·개별난방설비를 갖췄습니다.
- 도로. 동측과 북측으로 폭 약 25m·20m의 아스팔트 포장도로에 접하고 인근 지역으로 연계됩니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·가좌구역 지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역이며, 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 대지 2,757㎡, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 1,842,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 78세대 소규모 원룸형 주택이고, 경매 통계상 평균 유찰 6.6회·낙찰률 0.0%로 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 상한 설정. 현재 회차의 최소 총부담은 122,299,400원입니다. 낙찰가만 기준으로 수익률을 계산하지 마세요.
- 당해세 확인. 고양시 압류가 존재하고 세액은 확인되지 않습니다. 선순위 조세가 배당되면 임차인 미배당액과 매수인 승계액이 같은 만큼 증가합니다.
- 임대차 실체 확인. 조경문이 임차인이자 신청채권자입니다. 계약서, 보증금 이체내역, 전입세대열람, 확정일자 부여내역과 채권 발생 원인을 대조해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기 후 실제 점유·퇴거 여부와 열쇠 인도 가능성을 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 실거래 보정. 비교 거래는 2022년 2건이며 모두 3층입니다. 대상은 2층이므로 층·상태·현재 시장 가격을 별도로 검증해야 합니다.
- 환금성 검토. 평균 유찰 6.6회와 낙찰률 0.0%를 감안해 단기 매도보다 장기 보유 가능 자금으로 접근해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 임차권등기명령 결정문, 배당요구 및 조세채권 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 내려가도 실질취득은 1.2억 부근”
이 사건의 핵심은 107,100,000원이라는 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원 중 배당되지 않는 금액을 매수인이 이어받기 때문에, 집행비용만 반영해도 현재 회차의 실질취득액은 최소 122,299,400원입니다. 추가 유찰로 낙찰가가 74,970,000원이나 52,479,000원까지 내려가도 승계액이 늘어 최소 총부담은 각각 121,749,460원, 121,344,622원으로 거의 유지됩니다.
과거 실거래 210,000,000원과 비교하면 숫자상 여유는 있지만, 그 비교는 2022년 2건에 불과합니다. 선순위 세금, 임차인과 신청채권자의 관계, 현재 점유, 평균 유찰 6.6회와 낙찰률 0.0%의 환금성까지 확인해야 비로소 입찰가를 정할 수 있습니다. 명목 최저가는 낮지만 인수형 권리구조는 분명하고, 시세 여유는 있으나 검증 부담도 큰 물건. 이 사건은 ‘얼마에 낙찰받느냐’보다 ‘배당 후 실제로 얼마를 더 인수하느냐’가 승부처입니다.