의정부지방법원 2025타경64188. 파주시 조리읍 봉일천리 송촌토파즈아파트 102동 16층1607호입니다. 소유자는 이정경이며, 2021.04.27 소유권을 이전받을 당시 등기 거래가액은 125,000,000원입니다. 이 사건에서는 일반적인 후순위 근저당보다 먼저 2018.02.23 주식회사 아스콘플러스 명의 전세권을 보는 것이 중요합니다. 최초 전세금은 100,000,000원이고, 2021.12.15 변경등기로 전세금이 160,000,000원으로 변경됐습니다.
그리고 2025.09.15 바로 그 주식회사 아스콘플러스가 채권자로 임의경매개시결정을 등기했습니다. 사건 청구액도 160,000,000원입니다. 현 회차 배당 시나리오에서는 아스콘플러스에 배당이 이뤄지고 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 물건을 단순히 “선순위 전세권 160,000,000원을 낙찰자가 추가 부담한다”고 읽는 것도, 반대로 확인 없이 “무조건 아무 위험이 없다”고 읽는 것도 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64188 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 조리읍 봉일천리 13-15 송촌토파즈아파트 102동 16층1607호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 조리읍 통일로 153 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 24층 건물 내 16층1607호 |
| 소유자 | 이정경 · 2021.04.27 소유권이전 · 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 103,600,000원 · 1회 유찰 |
| 경매신청 채권자 | 주식회사 아스콘플러스 · 청구액 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 160,000,000원 전세권을 먼저 본다
1998.11.02 설정된 주식회사한국주택은행 근저당권은 2004.04.01 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 그 뒤인 2018.02.23 아스콘플러스 전세권입니다. 건물 전부를 범위로 전세금 100,000,000원에 설정됐고, 2021.12.15 전세금이 160,000,000원으로 변경됐습니다.
별도 임차인 내역은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가 요항표에서는 임대관계 미상으로 기재돼 있어, 점유관계는 현장과 집행기록에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 보증금·전입·확정일자가 확인되지 않은 점유자를 임의로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다.
② 가격 — 감정가 70%, 그러나 시세 판단은 유보
감정가는 148,000,000원, 현재 최저매각가는 103,600,000원으로 1회 유찰·감정가 70% 회차입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 72,520,000원, 3회 유찰 시 50,764,000원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에서는 동일 단지·동일 평형의 최근 실거래 기준을 확인할 수 없으므로 103,600,000원이 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 감정가 대비 비율만으로 가격 가점을 주기보다는, 입찰 전 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당 (매각가 103,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 기준액 | 현 회차 배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,250,400원 |
| 주식회사 아스콘플러스 전세권·신청채권 | 160,000,000원 | 101,349,600원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 회차 시나리오에서 매각대금 103,600,000원 중 집행비용 2,250,400원을 제외한 채권자 배당총액은 101,349,600원이며, 소유자 잔여와 매수인 인수는 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 봉일천5리마을회관 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고, 노선버스 정류장 거리와 운행빈도 등을 기준으로 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 24층 건물 내 16층1607호이며, 난방·위생·급배수·승강기·소화전·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 단지 내 포장도로가 외곽공도와 연결됩니다.
- 규제. 계획관리지역, 대로3류 접합, 가축사육제한구역, 접도구역, 파주삼릉 역사문화환경보존지역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 2018.02.23 설정된 3번 전세권과 2021.12.15 전세금 160,000,000원 변경등기의 현재 효력 및 매각 후 말소 여부를 등기부와 매각물건명세서에서 대조합니다.
- 경매신청 관계 확인. 전세권자 주식회사 아스콘플러스가 2025.09.15 경매신청 채권자로 기재돼 있고 사건 청구액은 160,000,000원입니다. 이 권리가 배당으로 소멸하는 구조인지 확인합니다.
- 인수액 재확인. 현재 회차 시나리오는 매수인 인수 0원입니다. 이 결론이 매각물건명세서의 인수사항과 일치하는지 입찰 직전에 재확인합니다.
- 점유 확인. 별도 임차인 내역은 확인되지 않지만 임대관계는 미상으로 평가돼 있습니다. 실제 점유자를 현황조사와 현장에서 확인합니다.
- 가격 검증. 최저가 103,600,000원은 감정가 70%이지만 실거래 비교 없이 시세보다 저렴하다고 단정하지 않습니다.
- 회차 시나리오. 현재 103,600,000원, 2회 유찰 시 72,520,000원, 3회 유찰 시 50,764,000원의 가격변화와 배당부족 확대를 함께 봅니다.
맺으며 — 할인율보다 전세권 처리 확인이 먼저다
이 물건은 감정가 148,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 103,600,000원까지 내려와 있습니다. 숫자만 보면 감정가 70% 회차가 먼저 눈에 들어오지만, 권리분석의 중심은 가격이 아닙니다. 2018.02.23 주식회사 아스콘플러스 전세권과 2021.12.15 전세금 160,000,000원 변경등기, 그리고 같은 권리자가 2025.09.15 경매를 신청했다는 연결관계를 먼저 확인해야 합니다.
제시된 배당 시나리오의 결론은 분명합니다. 현재 회차에서 매수인 인수 0원입니다. 다만 최초 전세금 100,000,000원과 변경 후 160,000,000원은 동일 전세권의 변경 이력이므로 중복채권으로 읽어서는 안 됩니다. 또한 실거래 비교 근거가 확인되지 않은 만큼 최저가가 시세보다 싸다고 평가할 수도 없습니다. 결론은 “인수 0 시나리오는 긍정적이지만, 전세권 변경·배당소멸 원본 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다.
