대전지방법원 2025타경15808. 홍성군 홍성읍 오관리 336-4의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시돼 있지만, 감정평가 현황상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 121㎡이며, 지적재조사 완료에 따라 종전 159㎡에서 121㎡로 변경됐습니다. 건물은 공부상 세멘트기와지붕이나 현황은 함석지붕으로 확인됩니다.
가격은 감정가 130,070,040원에서 두 차례 유찰돼 현재 91,049,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 70% 수준이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시세보다 싸다는 결론은 낼 수 없습니다. 오히려 다회 유찰 자체가 시장의 가격 판단을 다시 확인해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15808 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리 336-4 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 현황 단독주택 |
| 토지 | 대 · 121㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박경애, 박상권, 박상길, 박상돈, 박상배 · 각 5분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 130,070,040원 / 91,049,000원 (2회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 87,558,201원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 인수액 0원, 등기 흐름은 원본 대조
임차인 없음. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 데이터상 말소기준은 2025.07.10 임의경매개시결정으로 잡혀 있으며, 이 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
다만 등기 흐름에는 확인할 부분이 있습니다. 2008.06.19 한국주택금융공사 근저당권 채권최고액 67,200,000원이 설정됐고, 2021.05.06 변경계약으로 채권최고액이 362,400,000원으로 변경된 내역이 있습니다. 동시에 최초 근저당권 항목에는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있으므로, 실제 입찰 전에는 현재 유효 권리와 말소 상태를 등기사항전부증명서 원본에서 다시 맞춰보는 것이 필요합니다.
② 가격 판단 — 2회 유찰보다 중요한 것은 ‘시세 확인’
현재 회차 최저가는 91,049,000원으로 감정가 130,070,040원의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 72,839,200원(감정가 56%), 그 다음은 58,271,360원(감정가 44.8%)입니다.
| 회차 | 비율 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 70% | 91,049,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 56% | 72,839,200원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 44.8% | 58,271,360원 | 0원 |
그러나 이 숫자만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 동일 또는 유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 없기 때문에 91,049,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지 확인할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,049,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,882원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 89,010,118원 |
제공된 배당 계산에서는 채권자 청구 합계와 채권자 예상배당이 모두 0원으로 산정돼 있으며, 집행비용 2,038,882원을 제외한 89,010,118원이 소유자 잔여로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 홍성군 홍성읍 오관리 ‘장군상오거리’ 남서측 인근으로, 부근은 기존주택지대이며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 세멘벽돌조 함석지붕 단층 건물로 외벽 드라이비트 마감, 내벽 벽지도배 및 일부 타일마감, 샤시 창호이며 기본 위생·난방설비를 갖췄습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 121㎡, 평지의 사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 369,800원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·하수처리구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서 일반 항목에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있으나, 매각물건명세서 비고에는 지붕이 공부상 세멘트기와지붕, 현황 함석지붕으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 현재 최저가 91,049,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요. 최근 실거래와 인근 유사 단독주택·토지 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함되므로 감정평가서의 제시외 건물 내역과 현황을 확인하세요.
- 토지 면적 확인. 지적재조사로 159㎡에서 121㎡로 변경됐으므로 등기·토지대장·지적도상 면적과 경계를 확인하세요.
- 건물 현황 확인. 공부상 세멘트기와지붕과 현황 함석지붕의 차이를 현장에서 대조하세요.
- 금지사항등기 확인. 2008년 한국주택금융공사 동의 관련 금지사항등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 등기 원본으로 확인하세요.
- 근저당 상태 대조. 2008년 근저당권과 2021년 채권최고액 변경 내역, 등기부상 말소 표시 사이의 현재 상태를 원본에서 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘가격·현황 확인’이 승부처
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 임차권 인수 위험은 낮은 편입니다. 하지만 현재 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 실거래 시세 근거가 없고 이미 2회 유찰됐으며, 일괄매각·제시외 건물·토지면적 변경·지붕 차이까지 있습니다.
권리는 비교적 단순하지만 가격 판단은 보류. 이 물건은 “얼마나 할인됐는가”보다 “91,049,000원이 실제 토지·건물 가치와 비교해 적정한가”를 현장과 최근 거래로 확인한 뒤 접근해야 하는 사건입니다.
