대전지방법원 2025타경15808. 충남 홍성군 홍성읍 오관리 336-4 소재 토지와 주택의 일괄매각 사건입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 현황에서는 기호(2) 건물이 단독주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 121㎡, 평지·사다리형이며 세로한면(가)에 접합니다. 건물은 세멘벽돌조 함석지붕 단층이고 기본 위생설비와 난방설비를 갖추고 있습니다.

권리관계에서는 임차인 신고가 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 다만 등기에는 한국주택금융공사와 관련된 과거 근저당 및 변경등기, 금지사항등기가 이어져 있고, 제공된 권리분석상 말소기준은 2025.07.10. 임의경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 따라서 입찰 전에는 현재 유효한 등기 상태와 말소 여부를 최신 등기부 원본에서 다시 대조하는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 등기 원본 대조는 필요

임차인 조사 내역은 없습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계나 우선변제 관련 인수 위험은 확인되지 않고, 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 2008.06.19. 한국주택금융공사 근저당권은 채권최고액 67,200,000원으로 설정됐고, 2021.05.06. 변경계약에서 채권최고액 362,400,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 한편 원 근저당권 항목에는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있으므로, 변경등기를 포함한 현재 효력관계는 최신 등기부를 기준으로 재확인해야 합니다.

② 가격 판단 — 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다

감정가는 130,070,040원, 현재 최저매각가는 63,734,000원입니다. 3회 유찰돼 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 50,987,200원(39%), 5회 유찰 시 40,789,760원(31%)입니다.

다만 동일 물건·인근 유사 주택의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정하면 안 됩니다. 특히 단독주택 성격의 토지·건물 일괄매각은 토지형상, 접도, 건물 노후도와 상태에 따라 실제 환금성이 크게 달라질 수 있으므로, 현장 확인과 주변 거래사례 조사가 선행돼야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 63,734,000원 가정)

현재 배당 계산에는 집행비용 1,547,212원과 소유자 잔여 62,186,788원만 반영돼 있습니다. 신청채권자인 한국주택금융공사의 청구액 87,558,201원은 각 회차 시나리오에서 배당액 0원으로 표시돼 있으므로, 실제 배당관계는 채권계산서·등기부·배당요구 종기 관련 원본을 반드시 대조해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리 소재 ‘장군상오거리’ 남서측 인근이며, 주변은 기존 주택지대로 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통 사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 세멘벽돌조 함석지붕 단층으로, 외벽은 드라이비트 마감 등, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일마감, 창호는 샤시창호입니다.
• 토지. 면적 121㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 평지·사다리형·세로한면(가)입니다. 공시지가는 369,800원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역· 하수처리구역에 포함됩니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재됐습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각되며 제시외 건물도 포함됩니다. 현장에서 제시외 건물의 위치·형태·사용상태를 확인하세요.
• 토지 면적. 지적재조사 완료에 따라 토지 면적이 변경 전 159㎡에서 121㎡로 변경됐습니다. 현행 지적도·토지대장을 기준으로 경계를 확인하세요.
• 지붕 현황. 건물은 공부상 ‘세멘트기와지붕’이나 현황은 함석지붕입니다. 실제 상태와 보수 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 할인율만 보고 응찰가를 정하지 말고, 인근 단독주택·토지 거래사례를 별도로 확인하세요.
• 권리 원본. 2008년 근저당, 2021년 채권최고액 변경, 금지사항등기와 2025년 경매개시결정의 현재 효력·말소관계를 최신 등기부 및 매각물건명세서로 대조하세요.
• 배당 확인. 신청채권액 87,558,201원이 현재 예상배당표에 반영되지 않았으므로 실제 채권계산서와 배당요구 관계를 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인율보다 먼저 확인할 것”

이 사건의 눈에 띄는 숫자는 3회 유찰·최저가 63,734,000원·감정가의 49%입니다. 동시에 임차인 조사 내역이 없고 매수인 인수액도 0원이라 임차보증금 승계 부담은 확인되지 않습니다. 그러나 최근 실거래 시세가 없어 가격이 실제로 싼지는 판단할 근거가 부족합니다. 여기에 토지 면적 변경, 공부와 다른 지붕 현황, 한국주택금융공사 관련 등기와 신청채권의 배당 미반영까지 확인할 항목이 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 낮아진 최저가 자체보다 현장 가격조사와 원본 권리 확인이 승부처입니다.