대전지방법원 2025타경15825. 충청남도 서천군 마서면 송내리 384 소재 물건입니다. 사건 데이터상 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되지만, 감정평가 요항의 이용상태는 단독주택으로 이용중입니다. 따라서 이 사건은 “집합건물처럼 간단히 보고 끝내는” 물건이 아니라, 건물·토지·제시외 건물·현황 도로 부분까지 함께 보는 물건입니다.
권리 흐름 자체는 복잡하지 않습니다. 말소기준은 2016.07.11 장항농업협동조합 근저당권이고, 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 목록은 비어 있어 대항력 임차인 인수 문제는 데이터상 확인되지 않습니다. 다만 배당표 기준으로는 현재 회차 최저가에서 채권 전액 변제가 되지 않아 11,852,658원의 미배당이 생깁니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15825 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서천군 마서면 송내리 384 |
| 물건종류 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태: 단독주택으로 이용중 |
| 소유자 | 유청자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 174,176,500원 / 121,924,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신명례 / 43,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 목록은 없습니다. 배당표의 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준인 장항농업협동조합 근저당권 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 갑구 3번 강제경매개시결정은 2024.05.08 취하로 말소됐고, 갑구 2번 가압류도 2024.05.08 해제로 말소된 내역이 함께 있습니다.
② 현황 포인트 — 싸게 보이기 전에 물건 성격부터 확인
현재 최저가는 121,924,000원으로 감정가 대비 70.0%입니다. 숫자만 보면 1회 유찰로 가격이 내려온 물건입니다. 하지만 감정평가 요항과 명세서 비고를 보면 단순 가격 할인만으로 판단하기 어렵습니다.
| 구분 | 내용 | 입찰 전 의미 |
|---|---|---|
| 이용상태 | 단독주택으로 이용중 | 용도 표시만 보고 아파트로 가정하면 안 됨 |
| 토지 | 계획관리지역 · 대 · 311.0㎡ · 공시지가 47,600원/㎡ | 토지 가치와 현황 이용상태를 함께 확인 |
| 현황 차이 | 공부상 “대”, 현황 “주거나지, 도로 등” | 실사용 가능면적·도로 제공 부분 확인 필요 |
| 제시외 | 제시외 건물 포함, 이동식 창고는 평가제외 | 포함·제외되는 물건의 경계를 확인 |
③ 예상배당표 (매각가 121,924,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,506,936원 |
| 1. 근저당 · 장항농업협동조합 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,069,722원 | 10,069,722원 |
| 3. 가압류 · 신한카드주식회사 | - | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 신명례 | 43,200,000원 | 31,347,342원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 최저가 121,924,000원 가정입니다. 총 채권액 131,269,722원 중 채권자 배당은 119,417,064원, 미배당은 11,852,658원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 낙찰자가 떠안는 금액은 배당표상 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 서천군 마서면 송내리 소재 “마동초등학교” 북측 인근입니다. 주위에는 단독주택과 농경지 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 동측 인근 원송로를 경유해 주요 시가지 및 교통망 접근이 용이한 편입니다.
- 건물. 경량철골구조 판넬지붕 단층으로, 외벽은 치장벽돌 마감 등, 내벽은 벽지 및 타일 등, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 단독주택·농경지 혼재 지역 물건이므로 아파트처럼 표준화된 거래 비교가 어렵습니다. 실거래 자료가 없으므로 현장성과 개별성이 더 크게 작용합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물. 명세서상 제시외 건물 포함입니다. 실제 위치·면적·소유관계·일괄매각 여부를 확인해야 합니다.
- 평가제외 물건. 이동식 창고는 구조, 철거 및 이동 편의성 등을 고려해 평가제외로 기재되어 있습니다.
- 토지 현황. 물건 2번 토지는 공부상 “대”이나 현황 “주거나지, 도로 등”입니다. 현황 도로 부분이 사용가치에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 임대관계. 감정요항상 임대관계는 미상입니다. tenants 데이터는 비어 있으나, 현장 점유자 및 전입세대 확인은 별도 확인 대상입니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 미배당 11,852,658원이 발생합니다. 유찰이 더 진행되면 미배당 규모는 47,859,164원, 73,002,333원으로 커집니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 현황이 승부처”
이 사건은 임차인 인수액이 보이지 않고 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조라, 권리분석만 보면 비교적 단순합니다. 그러나 물건 자체는 단순하지 않습니다. 용도 표시는 연립/다세대 + 토지이고, 감정 이용상태는 단독주택입니다. 여기에 제시외 건물 포함, 공부와 현황의 차이, 도로 이용 부분, 평가제외 이동식 창고까지 겹칩니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 현황 확인 전 가격 판단은 보류입니다.