42,630,000원
대전지방법원 2025타경15833. 홍성군 홍북읍 신경리 숲안타워 1동 5층 505호의 근린시설입니다. 소유자는 투에스엠주식회사로, 2023.02.09. 소유권이전 등기 당시 거래가액은 110,210,000원입니다. 현재 감정가는 87,000,000원이고 두 차례 유찰된 최저매각가는 42,630,000원입니다. 임차인 신고가 없어 임차보증금 인수 구조는 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 역시 0원입니다.
다만 이 사건은 단순히 “두 번 유찰됐으니 싸다”로 끝낼 물건은 아닙니다. 현재 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 49%라는 할인율을 시장가격과 대조할 수 없습니다. 특히 근린시설은 같은 건물 안에서도 위치·업종 적합성·공실·임대수익에 따라 가치 편차가 커질 수 있으므로, 감정가 대비 할인율과 실제 매수가치는 별개로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15833 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 907 숲안타워 1동 5층505호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 소유자 | 투에스엠주식회사 |
| 소유권 거래가액 | 110,210,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 42,630,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매 채권자 / 청구 | 엠씨아이대부주식회사 / 68,654,090원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 등기 발행 | 2026.07.05 · 대전지방법원 홍성지원 등기계 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 계산, 그러나 등기 연결관계 확인 필요
임차인은 없습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금이나 우선변제·승계 문제는 나타나지 않습니다. 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준으로 잡힌 권리는 2025.05.20. 홍성군 압류이며, 이 압류와 2025.07.03. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 49% 할인율만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가 42,630,000원은 감정가 87,000,000원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 29,840,999원, 4회 유찰 시 20,888,699원으로 제시돼 있습니다. 하지만 비교할 최근 실거래 가격이 없기 때문에 이 숫자를 곧바로 시장 할인율로 해석할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가격 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 42,630,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 29,840,999원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 20,888,699원 | 0원 |
같은 호실의 과거 소유권 거래가액은 110,210,000원이지만, 이 금액은 현재 실거래 시세를 뜻하지 않습니다. 따라서 감정가보다 많이 내려왔다는 사실은 확인되지만, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮다는 근거는 없습니다. 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 거래를 단순 비교하기 어려워 현장 임대료·공실·매매 호가 확인이 가격 판단의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,167,340원 |
| 신청채권자 · 엠씨아이대부주식회사 | 68,654,090원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 41,462,660원 |
현재 예상배당은 집행비용 1,167,340원과 소유자 교부 41,462,660원으로 구성되며, 신청채권자 배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있으므로, 청구액 68,654,090원과 배당 결과의 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
④ 토지·환금성 메모
- 용도. 사건상 용도는 근린시설입니다. 주거용 아파트로 가정해서 가격을 비교하면 안 됩니다.
- 토지이용. 토지이용상황은 업무용, 용도지역은 준주거지역입니다.
- 형상. 대지면적 1,234.0㎡, 평지·정방형이며 도로접면은 중로한면입니다.
- 도로. 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고 연결녹지에도 접합니다.
- 계획. 도청이전신도시 개발예정지구·도시지역·준주거지역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 제한. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 791,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 재확인. 2023.02.09. 근저당은 말소 표시가 있으나, 2025.03.17. 근저당권이전·근질권 기재의 현재 말소 상태와 종속관계를 확인하세요.
- 신청채권·배당 대조. 엠씨아이대부주식회사 청구액 68,654,090원과 예상배당 0원이 함께 나타나는 이유를 채권계산서와 배당요구 관계로 확인하세요.
- 시세 현장조사. 감정가 49%만 보고 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물 근린시설의 실제 매매·임대 조건과 공실 여부를 확인하세요.
- 용도 적합성. 근린시설은 업종·접근성·임대수요에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있으므로 실제 사용 가능성과 임대수익을 점검하세요.
- 홍성군 압류. 2025.05.20. 홍성군 압류가 말소기준으로 계산되어 있으므로 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서와 등기 원본을 대조하세요.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 시세와 등기 연결관계
이 사건의 표면은 매력적입니다. 감정가 87,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 42,630,000원까지 내려왔고, 임차인 0명·시뮬레이션상 인수 0원입니다. 하지만 근린시설은 현재 실거래 비교값이 없어 감정가 49%만으로 싸다고 결론낼 수 없습니다.
권리에서도 한 번 더 확인할 지점이 있습니다. 2023.02.09. 설정된 84,000,000원 근저당은 말소 표시가 있지만, 2025.03.17. 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권이전과 느티나무제사차유한회사의 84,000,000원 근질권설정이 이어져 있습니다. 동시에 신청채권자 청구액은 68,654,090원인데 예상배당은 0원입니다. 가격은 현장 시세를, 권리는 원본 등기를 다시 확인한 뒤 결정할 물건. 두 차례 유찰됐다는 사실 자체는 매수 근거가 아닙니다.
