부동산강제경매

2025타경15845 · 홍성지원 · 근린시설
철근콘크리트구조 22.8㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

43,130,000원 4,313만 감정가 88,000,000원

감정가의 49% 2026-08-04 낙찰

최저매각가 43,120,000원 최저가 대비 +0%

낙찰일

08-04 낙찰 완료

홍성지원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

431만원

최저가의 10% · 4,312,000원

감정가 대비

▼ 51.0% 싸게 매수

감정가 8,800만원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차권 인수형으로 낙찰가 6,160만원이어도 실질취득은 약 8,500만원. 내포신도시 근린시설·오피스텔 용도의 가격 판단 필요.

인수 임차인 이영옥 보증금 85,000,000원 중 미배당 24,908,800원은 매수인 인수 가능
가격 현재 최저가 61,600,000원이지만 실질취득 약 85,000,000원 기준으로 판단해야 함
권리 2024.10.02 주택임차권이 말소기준권리 이전 설정되어 대항력·우선변제권 존재

한 줄 평 최저가만 보면 6,160만원으로 저렴해 보이지만, 이 물건은 대항력 있는 임차권 인수형입니다. 임차보증금 8,500만원 중 배당받지 못하는 금액이 매수인에게 넘어갈 수 있어 실질취득은 약 8,500만원 수준으로 봐야 합니다. 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 인수 포함 금액입니다.

감정가

88,000,000원

근린시설 평가

최저가

61,600,000원

1회 유찰 후

실질취득

약 85,000,000원

인수 포함 판단

인수 위험

24,908,800원

임차보증금 미배당

대전지방법원 홍성지원 2025타경15845. 홍성군 홍북읍 내포신도시 숲안타워 605호 근린시설 물건입니다. 감정가는 8,800만원, 현재 최저가는 6,160만원까지 내려왔지만 핵심은 가격이 아닙니다. 을구 1순위 주택임차권자인 이영옥의 보증금 8,500만원이 말소기준권리보다 앞서 있어 매수인 인수 가능성이 존재합니다.

따라서 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차에서는 배당으로 약 6,009만원이 지급되고 부족한 2,490만원은 매수인이 부담할 수 있습니다. 결과적으로 낙찰가 6,160만원이 아니라 보증금 수준인 약 8,500만원을 기준으로 접근해야 합니다.

물건 개요

사건번호	대전지방법원 홍성지원 2025타경15845 (강제경매)
소재지	충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 907 숲안타워 제1동 6층605호
용도 / 이용상태	근린시설 · 오피스텔로 이용중
소유자	김세영
감정가 / 최저가	88,000,000원 / 61,600,000원
신청채권 / 청구	이영옥 / 96,940,704원
매각기일	2026.06.30

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

임차인 이영옥. 2022.10.31 전입 및 확정일자를 갖추고, 2024.10.02 임차권등기가 완료되었습니다. 말소기준권리인 경매개시결정보다 앞선 권리로 매수인 인수 가능성이 있습니다. 확정일자와 배당요구로 우선변제권도 행사합니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	인수
이영옥	85,000,000원	有	有	가능

⚠️ 대항력 임차권 인수 구조 현재 매각가 61,600,000원 기준 배당 후 부족분 24,908,800원은 매수인이 부담할 수 있습니다. 낙찰가가 더 낮아져도 인수액이 증가하여 총 실질취득액은 약 85,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다.

③ 예상배당표 (매각가 61,600,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,508,800원
임차인 이영옥 보증금	85,000,000원	60,091,200원
경매개시결정 채권	96,940,704원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

회차별 실질취득 구조

최저가가 낮아져도 대항력 보증금 인수로 총 부담은 증가합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 홍성군 홍북읍 내포신도시 내 위치하며 근린생활시설·아파트단지·공공시설이 형성된 지역입니다.
교통. 차량 진출입 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 접근성은 양호합니다.
용도. 준주거지역 내 업무시설 및 근린생활시설용 건물로 이용 중이며 오피스텔 이용 상태입니다.
환금성. 내포신도시 지역 물건으로 입지는 갖추었으나, 임차권 인수 부담을 반영한 가격 검토가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

최저가 착시 금지. 6,160만원만 보고 저가 낙찰로 판단하면 안 됩니다. 실질취득 약 8,500만원 기준으로 검토해야 합니다.
임차권 확인. 이영옥 임차권등기는 매수인 인수 가능 권리이므로 배당표와 부족분을 반드시 확인해야 합니다.
용도 확인. 근린시설 및 오피스텔 이용 상태로 주거·상가 활용 가능성과 환금성을 별도로 검토해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 내용을 직접 확인하세요.

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 가격을 봐야 한다”

이 물건은 1회 유찰로 최저가가 6,160만원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차권 때문에 경매 가격의 핵심은 낙찰가가 아닙니다. 임차보증금 8,500만원 중 부족분을 매수인이 부담하는 구조라서 실질취득은 보증금 수준으로 판단해야 합니다. 권리상 안전한 물건이 아니라, 인수 위험을 가격에 반영해야 하는 권리분석형 물건입니다.

부동산강제경매

낙찰가는 내려갔지만, 보증금 인수가 남는다 — 홍성 숲안타워 605호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 61,600,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 가격을 봐야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (18장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-26	유찰	8,800만원
2	2026-06-30	유찰	6,160만원
3	2026-08-04	대기	4,312만원