대전지방법원 2025타경15864. 충남 예산군 예산읍 예산리 세강메디컬빌딩 1층 101호, 용도는 근린시설입니다. 현재 소유자 권영목은 2019.12.17 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 600,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 현 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2025.07.21 하광래를 채권자로 하는 강제경매개시결정이 등기됐으며 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유 임차인은 주식회사 생명나무 1명입니다. 전입일은 2022.09.28, 보증금은 60,000,000원, 월 차임은 2,500,000원입니다. 전입이 2019.12.17 중소기업은행 근저당보다 늦어 대항력은 없으며, 배당표에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 산정돼 있습니다. 따라서 이 사건은 보증금 승계보다 점유 현황과 일괄 이용 상태, 호별 경계 문제를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15864 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 예산읍 예산리 431-2 세강메디컬빌딩 1층 101호 · 예산로 184 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 기호 1~3 공히 경계 구분 없이 ‘생명나무 요양원 직원식당’으로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트평스라브지붕 · 8층 중 1층 |
| 소유자 | 권영목 (2019.12.17 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,249,000,000원 / 428,407,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 하광래 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 등기 인수보다 ‘물건 자체’가 변수
현 소유권 취득과 동시에 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준입니다. 강제경매개시결정은 그 이후 등기이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 세강건설산업주식회사 명의 때 존재하던 송악농업협동조합 근저당, 리치베인대부 근저당, 윤명희 근저당과 다수 가압류·압류는 2019.12.17 임의경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 승계는 없다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 생명나무 | 2022.09.28 | 60,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전입일 2022.09.28은 말소기준일 2019.12.17 이후이므로 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없지만, 이 임차인의 보증금 60,000,000원이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 실제 점유자가 존재하므로 보증금 인수 문제와 점유 해소 문제는 구분해서 봐야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%가 곧 시세 34.3%는 아니다
현재 최저매각가는 428,407,000원으로, 감정가 1,249,000,000원 대비 현재 회차 비율은 34.3%입니다. 그러나 확인 가능한 가격 기준만으로는 이 금액을 실제 시장가격보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 이 물건은 일반적인 주거용 호실이 아니라 근린생활시설이고, 감정평가서가 호별 경계 및 집합건물 요건과 관련한 문제를 직접 지적하고 있습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 428,407,000원 | 421,722,930원 | 228,277,070원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 299,884,900원 | 294,886,511원 | 355,113,489원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 209,919,430원 | 206,180,558원 | 443,819,442원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 그 미배당액이 곧 낙찰자 인수금으로 바뀌는 것은 아닙니다. 제시된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 가격 판단은 채권 미배당보다 근린시설의 실제 환금성과 호별 물건 확정 가능성에 초점을 맞춰야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 428,407,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,684,070원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 421,722,930원 |
| 3. 경매개시결정 · 하광래 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 650,000,000원, 배당액은 421,722,930원, 미배당은 228,277,070원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 예산군청 남동측 인근이며 주변은 근린생활시설과 각급 관청이 소재하는 지역으로, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북서측 예산로변에 시내버스승강장이 있어 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가 기준시점 현재 기호 1~3이 경계 없이 하나의 근린생활시설인 ‘생명나무 요양원 직원식당’으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 토지. 일반상업지역 · 방화지구, 지목 대, 토지면적 1,355㎡, 공시지가 934,800원/㎡이며 북서측 및 남측으로 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 8층 건물로 공동 위생 및 급배수설비와 승강기설비가 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 변수. 3회 유찰된 근린시설이고 호별 경계가 불명확해, 단순한 감정가 대비 할인율보다 실제 이용·매각 단위·구분소유 성립 여부가 매수층과 재매각성에 더 직접적인 변수가 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 기재돼 있으므로 실제 매각 대상과 각 호의 범위를 원문에서 대조해야 합니다.
- 호별 경계 재확인. 현재 각 호별 경계가 없고 건물번호표지도 없는 상태로 조사됐습니다. 집합건물 요건과 물건 확정 가능 여부가 이 사건의 최우선 확인사항입니다.
- 임차인 서류 확인. 주식회사 생명나무의 보증금 60,000,000원·월 차임 2,500,000원 및 전입일 2022.09.28은 확인되지만, 우선변제 관련 사항은 미상입니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당권은 세강메디컬빌딩 1층 102호·103호와 공동담보로 기재돼 있어 실제 배당관계는 원등기와 매각 대상 전체를 함께 대조해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가 428,407,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 판단하지 마세요. 근린시설의 실제 시장성과 경계·물건확정 리스크가 먼저입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서에서 일괄매각 범위와 호별 현황을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건이 단순하지 않다”
이 사건의 등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2019.12.17 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 주식회사 생명나무의 전입은 그보다 늦습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산합니다.
하지만 3회 유찰돼 최저가가 428,407,000원까지 내려온 이유를 단순히 ‘싸졌다’고 해석해서는 안 됩니다. 감정평가서는 기호 1~3이 각 호 경계 없이 하나의 직원식당으로 이용되고, 구분점포 경계를 식별할 표지와 건물번호표지도 없는 상태라고 적시합니다. 나아가 집합건물 요건과 물건 확정 문제 때문에 경매 진행 가능 여부 재확인이나 보완 필요성까지 언급합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 낮지만 물건 확정·환금성 리스크는 높은 유형입니다. 인수 0원이라는 장점보다, 무엇을 어떤 단위로 취득하는지가 먼저 확인돼야 합니다.
