대전지방법원 2025타경15872. 충남 보령시 웅천읍 관당리 318-1의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가 이용상태는 “단독주택”이고, 토지는 지목 대지 784.0㎡, 계획관리지역입니다. 현재 최저가는 감정가 338,186,000원에서 한 차례 유찰된 236,730,000원입니다. 권리만 단순히 보면 말소기준 이후 등기들은 전부 소멸하는 구조지만, 이 사건은 “깨끗한 아파트”가 아니라 토지와 단독주택, 제시외 건물 및 수목 포함 물건입니다. 환금성·현장상태·점유관계 확인의 비중이 큽니다.
특히 주의할 점은 매각물건명세서 비고입니다. 명세서에는 을구 순위 14번 지상권설정등기 2013.01.17 접수 제421호가 인수권리로 적혀 있고, 이에 대해 지상권자인 웅천농업협동조합의 말소동의서가 제출되어 있습니다. 따라서 데이터상 매수인 인수액은 0원이지만, 입찰자는 말소동의서의 범위와 실제 등기 말소 가능성을 원본으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15872 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 보령시 웅천읍 관당리 318-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 감정평가 이용상태 “단독주택” |
| 토지 | 대 · 784.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 71,500원/㎡ · 세로각지(가) |
| 소유자 | 김보균 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 338,186,000원 / 236,730,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최철이 / 85,260,273원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 지상권은 원본 확인
말소기준은 2013.02.14 을구 1번 웅천농업협동조합 근저당권입니다. 이후 을구 2번·3번 웅천농업협동조합 근저당, 을구 4번 최철이 근저당, 을구 5번 신현수 근저당, 그리고 갑구 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 명세서가 별도로 적은 지상권은 2013.01.17 접수라 말소기준보다 앞서는 항목입니다. 말소동의서 제출 사실은 긍정적이지만, 이 지상권 이슈는 “없다”고 넘길 항목이 아니라 원본 확인사항입니다.
② 임차인·점유 — 전입은 말소기준 이후, 보증금은 미상
임차인으로 표시된 사람은 남민숙 1명입니다. 전입일은 2020.12.31로, 말소기준권리 2013.02.14 이후입니다. 데이터상 대항력은 없다고 정리되어 있으나, 보증금·확정일자·배당요구 정보는 미상입니다. 따라서 “대항력 있는 보증금 인수형” 사건은 아니지만, 점유자 확인과 명도 리스크는 현장조사 대상입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/대위 | 메모 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남민숙 | 2020.12.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | 전입신고가 말소기준권리 이후 · 보증금 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 236,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,114,220원 | 약 매각가의 1.7% 추정 |
| 을구 1번 근저당 · 웅천농업협동조합 | 102,000,000원 | 102,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 2번 근저당 · 웅천농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 3번 근저당 · 웅천농업협동조합 | 52,000,000원 | 52,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 4번 근저당 · 최철이 | 60,000,000원 | 18,615,780원 | 미배당 발생 |
| 을구 5번 근저당 · 신현수 | 120,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 후순위 가압류 등 | 577,011,236원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
현재 회차에서 총 채권액 971,011,236원 중 예상배당은 232,615,780원, 미배당은 738,395,456원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 236,730,000원 | 232,615,780원 | 738,395,456원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 165,711,000원 | 162,591,046원 | 808,420,190원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 115,997,700원 | 113,573,732원 | 857,437,504원 | 0원 |
⑤ 입지·물건상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 관당3리마을회관 남동측 인근에 위치하며, 주위는 전답 등의 농경지와 단독주택, 숙박시설(펜션) 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 제반 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 “단독주택”으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 단층 건입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 구비되어 있으나, 조사시점 당시 폐문부재로 내부 확인이 불가능해 정상작동 여부는 재확인이 필요합니다.
- 토지이용. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 폐광지역진흥지구입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 표시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지상권 원본 확인. 2013.01.17 접수 제421호 지상권설정등기는 명세서상 인수권리로 표시되어 있고 말소동의서가 제출된 항목입니다. 말소동의서의 원본, 범위, 조건을 확인하세요.
- 점유자 확인. 남민숙의 전입일은 2020.12.31로 말소기준 이후이나, 보증금·확정일자·배당요구는 미상입니다. 현장 점유와 명도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 제시외 확인. 비고에 일괄매각, 제시외 건물 및 수목 포함이 적혀 있습니다. 제시외 범위와 사용가치를 현장에서 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 설비 항목은 폐문부재로 내부 확인이 불가능했다고 적고 있습니다. 급배수·전기·난방의 정상작동 여부를 재확인하세요.
- 시세 단정 금지. 데이터에 실거래 비교값이 없습니다. 최저가가 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 단독주택·토지의 환금성을 따로 검토해야 합니다.
맺으며 — 인수 0원 계산보다 중요한 것은 ‘말소 확인’
이 사건의 숫자만 보면 현재 최저가 236,730,000원, 매수인 인수 0원, 실질취득 236,730,000원입니다. 말소기준 이후 권리도 대부분 소멸 구조입니다. 하지만 결론은 단순한 “안전”이 아닙니다. 명세서상 지상권이 인수권리로 적혀 있고 말소동의서 제출로 정리되는 구조이므로, 말소동의서 확인 전에는 권리 리스크를 완전히 제거했다고 볼 수 없습니다. 여기에 단독주택·토지 물건의 환금성, 제시외 건물 및 수목, 폐문부재로 확인되지 않은 내부 상태까지 겹칩니다. 권리 흐름은 비교적 정리 가능하지만, 입찰 판단은 현장·명세서·등기 원본 확인 후 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
