의정부지방법원 2024타경84239. 의정부동 재승파크빌 5층 503호는 경매상 용도가 오피스텔로 분류되어 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 공부상 원룸형 도시형생활주택입니다. 철근콘크리트조 6층 건물의 5층에 위치하며, 의정부역 북서측 인근에 자리합니다. 현재 소유자는 2023년 증여로 소유권을 취득한 유병윤입니다.
등기의 흐름은 비교적 명료합니다. 과거 국민은행 근저당권은 이미 말소됐고, 주식회사 국민행복기금이 신청한 2024년 8월 7일 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시되어 있습니다. 예상배당에서는 신청채권자 청구액 44,289,138원을 전액 배당하고도 잔여금이 발생합니다. 그러나 임대관계와 내부 이용상태가 확인되지 않았다는 점은 매수인에게 별도의 조사 과제로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경84239 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 흥선로164번길 28, 재승파크빌 제5층 제503호 (의정부동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 원룸형 도시형생활주택 |
| 전용면적 / 층 | 45.11㎡ · 철근콘크리트조 6층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 유병윤 (2023.01.26 소유권이전 · 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 140,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민행복기금 / 44,289,138원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 입찰보증금 | 최저매각가 10% 적용 시 14,000,000원 (실제 공고 확인 필요) |
| 건물 준공 | 2013.10.21 · 재승파크빌 12세대 |
| 등기사항 확인 | 2026.09.05 발행 · 의정부등기소 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 부담은 제한적
현재 등기상 근저당권은 존속하지 않습니다. 2018년 국민은행이 채권최고액 55,000,000원으로 설정한 근저당권은 2020년 11월 13일 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 주식회사 국민행복기금의 강제경매개시결정이 말소기준권리로 제시되어 있으며, 해당 경매개시결정등기는 매각으로 말소될 대상입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 저렴해 보이지만 비교 기준이 다르다
현재 최저매각가는 140,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 재승파크빌의 확인 가능한 실거래 참고자료는 아래 거래입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 38.2㎡ | 3층 | 178,000,000원 |
| 경매 대상 | 45.11㎡ | 5층 | 140,000,000원 (최저가) |
단순 계산하면 최저매각가 1억 4,000만 원은 참고 거래가 1억 7,800만 원의 78.7%입니다. 차액은 38,000,000원입니다. 그러나 이 숫자를 그대로 시세 할인율로 받아들이면 곤란합니다. 참고 거래는 2021년 7월 거래이고, 대상 물건과 전용면적도 다릅니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 2,760,000원 |
| 1. 경매신청채권자 · 주식회사 국민행복기금 | 44,289,138원 | 44,289,138원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 92,950,862원 |
| 합계 | — | 140,000,000원 |
집행비용은 추정액이며, 신청채권자의 청구액 전액이 배당되는 것으로 계산한 예상표입니다. 소유자 잔여금 92,950,862원은 확정 배당금이 아닙니다. 당해세·최우선변제·추가 배당요구 등은 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 회차별 배당과 자금 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 140,000,000원 | 44,289,138원 | 92,950,862원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 98,000,000원 | 44,289,138원 | 51,546,862원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 68,600,000원 | 44,289,138원 | 22,676,062원 | 0원 |
제시된 시나리오에서는 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 후에도 신청채권자 청구액이 전액 배당되며, 매수인 예상 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 확인된 배당 구조만 놓고 보면 유찰이 진행되더라도 기존 채권자의 미배당액을 매수인이 승계하는 형태는 아닙니다.
하지만 입찰가격 하락과 실제 취득 위험 감소는 같은 뜻이 아닙니다. 점유관계·법적 절차·내부 상태·관리비 등의 확인 결과에 따라 실질 비용이 달라질 수 있습니다. 또한 추가 유찰 시나리오는 가정이며, 실제 매각 여부와 최저매각가격은 법원 공고로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 의정부동 소재 지하철 1호선 의정부역 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어, 감정평가에서는 전반적인 교통환경을 보통으로 평가했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 외벽은 석재 등 마감이며, 위생·급배수시설과 도시가스 난방 및 승강기 설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 북동측 약 4m, 남동측 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역이며 역사문화환경보존지역·과밀억제권역에 해당합니다. 공시지가 자료는 2,093,000원/㎡이고, 토지이용 관련 제한사항을 추가 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 재승파크빌은 12세대 규모입니다. 확인 가능한 실거래는 오래된 면적 불일치 거래여서 현재 유사 물건의 거래 수요와 적정 매도가격을 직접 추정하기 어렵습니다.
- 내부 상태. 폐문·부재 등으로 실내 확인이 이루어지지 않았습니다. 실제 이용상태와 내부구조가 감정평가상 설명과 다를 수 있습니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 집행정지 확인. 2025.04.23 집행정지통지 이후 절차가 재개됐는지, 2026.10.22 매각기일이 실제 진행되는지를 반드시 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 조사. 신고된 임차인이 없더라도 임대관계는 미상입니다. 전입세대 열람, 현황조사, 매각물건명세서 및 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 물건 용도 확인. 경매상 오피스텔로 분류되어 있으나 공부상 이용상태는 원룸형 도시형생활주택입니다. 건축물대장상 정확한 용도와 실제 사용상태를 대조해야 합니다.
- 시세 재검증. 2021년 거래가 178,000,000원을 현재 동일 면적의 시세로 사용하지 말고, 전용 45.11㎡와 비교 가능한 최근 거래를 확보해야 합니다.
- 인도 및 내부 수리. 내부 실사가 되지 않았으므로 점유자 협의, 인도명령 가능 여부, 설비 상태와 수리비를 보수적으로 검토해야 합니다.
- 관리비·공과금. 체납 관리비와 공용부분 관련 부담을 관리주체 및 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서, 매각기일 공고를 최신 상태로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원보다 중요한 확인사항이 있다”
이 물건은 등기상 권리구조만 보면 비교적 간단합니다. 과거 국민은행 근저당권은 이미 말소됐고, 강제경매개시결정을 기준으로 한 예상배당에서도 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다. 감정가 200,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 140,000,000원으로 내려온 점도 눈에 띕니다.
그러나 가격 메리트는 아직 검증되지 않았습니다. 참고 실거래 178,000,000원은 경매 대상과 면적이 다르고 거래 시점도 오래됐습니다. 여기에 임대관계 및 내부 이용상태가 확인되지 않았고, 집행정지통지 기록까지 존재합니다. 따라서 이 사건은 단순히 감정가보다 30% 저렴하다는 이유만으로 접근할 물건이 아닙니다.
결론은 ‘등기상 권리 양호, 매각절차·점유·시세 검증 전에는 입찰 보류’입니다. 우선 매각기일 진행 여부를 확인한 뒤, 실제 임차·점유관계와 동일 면적의 최근 거래를 검증해야 합니다. 그 결과에 따라 140,000,000원이 합리적인 취득가격인지 최종 판단하는 것이 적절합니다.
