의정부지방법원 2024타경84239. 의정부동 재승파크빌 5층 503호로, 사건상 용도는 오피스텔이고 감정평가 이용상태는 공부상 “원룸형도시형생활주택”입니다. 현재 소유자는 유병윤이며, 2023.01.26. 증여로 소유권을 넘겨받았습니다. 2018.10.04. 국민은행 근저당 55,000,000원이 설정된 적이 있지만 2020.11.13. 이미 말소됐고, 현재 경매의 기준이 되는 등기는 2024.08.07. 주식회사 국민행복기금의 강제경매개시결정입니다.
등기상 구조만 보면 단순합니다. 이미 말소된 근저당 외에 별도 압류·근저당이 확인되지 않고, 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임차관계는 별도로 주의해야 합니다. 감정평가서에는 임대관계 미상으로 적혀 있고, 소유자 및 이해관계인의 폐문·부재로 내부 확인도 불가능했습니다. 따라서 “임차인 신고가 없다”는 사실과 “실제 점유관계가 확인됐다”는 판단은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경84239 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 흥선로164번길 28, 5층503호 (의정부동, 재승파크빌) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 원룸형도시형생활주택 · 6층 건물 중 5층 503호 |
| 비교 대상면적 | 45.11㎡ |
| 소유자 | 유병윤 · 2023.01.26. 소유권이전(2023.01.25. 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 채권자 / 청구 | 주식회사 국민행복기금 / 44,289,138원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 현재 기준은 강제경매개시결정
2018.10.04. 설정된 국민은행 근저당은 2020.11.13. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.08.07. 접수된 강제경매개시결정이며, 신청채권자는 주식회사 국민행복기금입니다. 배당 시뮬레이션상 청구금액 44,289,138원은 현재 최저가 200,000,000원에서 전액 배당되는 구조이고, 매수인에게 계산된 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 표본이 적고, 현재 최저가는 비교값보다 높다
재승파크빌의 거래표본은 1건입니다. 확인된 거래는 2021.07., 전용 38.2㎡, 3층, 178,000,000원입니다. 분석 대상 면적은 45.11㎡로 거래표본과 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 38.2㎡ | 3 | 178,000,000원 |
현재 최저가 200,000,000원은 제공된 비교값 178,000,000원의 112.4%입니다. 즉 현재 회차에서는 적어도 이 비교자료를 기준으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다. 더구나 표본이 1건이고 면적도 맞지 않으므로, 178,000,000원을 정밀한 현재가치로 단정하는 것도 곤란합니다. 현 회차의 핵심은 할인폭이 아니라 비교자료를 추가로 확보하는 것입니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 1. 경매신청채권 · 주식회사 국민행복기금 | 44,289,138원 | 44,289,138원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 152,110,862원 |
현재 회차 200,000,000원 가정에서는 신청채권 44,289,138원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 152,110,862원입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 구조 — 유찰되면 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 200,000,000원 | 44,289,138원 | 152,110,862원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 160,000,000원 | 44,289,138원 | 112,670,862원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 128,000,000원 | 44,289,138원 | 81,118,862원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부역 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철이 소재해 교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 원룸형도시형생활주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 6층 건이며 대상은 5층 503호입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 도시가스 난방설비, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 4m 내외, 남동측 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역이며 역사문화환경보존지역·과밀억제권역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 규모·거래. 재승파크빌은 12세대, 사용승인 관련 기준일은 2013.10.21.이며 확인된 거래표본은 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 현장 점유와 전입관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 폐문·부재로 내부확인이 되지 않아 실제 이용상태와 내부구조가 감정평가 기재와 다를 수 있습니다.
- 비교거래 보강. 확인된 거래는 2021.07. 1건이고 면적도 38.2㎡로 대상 45.11㎡와 다릅니다. 추가 비교사례 없이 178,000,000원을 정확한 현재 시세로 단정하지 않아야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 200,000,000원은 제공된 비교값의 112.4%입니다. 현재 회차에서 가격 메리트를 전제로 접근하기 어렵습니다.
- 진행상태 확인. 2025.04.23. 채권자 측 집행정지통지서가 도달한 이력이 있으므로 2026.09.17. 매각기일의 실제 진행 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서·감정평가서 및 최신 거래자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 점유는 확인이 필요하다
이 물건의 등기상 구조는 비교적 단순합니다. 과거 국민은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 임대관계가 미상이고 내부 확인이 되지 않았다는 점은 별개의 리스크입니다.
가격도 신건에서 공격적으로 볼 이유가 부족합니다. 현재 최저가 200,000,000원은 제공된 비교거래 178,000,000원의 112.4%입니다. 게다가 비교사례가 2021.07. 단 1건이고 면적도 일치하지 않아 시세 신뢰도 자체가 낮습니다. 따라서 결론은 “권리부담은 가볍지만 신건 가격은 보수적으로, 점유와 최신 시세는 반드시 추가 확인”입니다.
