💰 75,151,000원 📉 감정가 24.01% ⚠️ 임차 등재 3건 🔎 보증금 미상
인천지방법원 2023타경547138. 인천광역시 서구 단봉로 97-5 솔로몬프라자 1층 111호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설 구조이고, 철근콘크리트구조 3층 건물 중 1층에 위치합니다. 사건 표기 용도는 대지이며, 등기사항전부증명서는 집합건물로 발급돼 있습니다. 소유자는 주식회사중심산업개발입니다.
숫자만 보면 할인 폭은 큽니다. 감정가 313,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 75,151,000원, 감정가의 24.01%입니다. 하지만 실거래 자료가 없어 이 가격이 시장가보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 더구나 기준권리보다 앞선 임차 관련 등재가 존재하고 보증금이 확인되지 않아, 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 되는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경547138 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 단봉로 97-5, 1층111호 (오류동,솔로몬프라자) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 구조 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 1층 111호 |
| 소유자 | 주식회사중심산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 75,151,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 206,620,060원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차관계가 핵심
등기상 계산된 말소기준은 2022.11.08. 국의 압류입니다. 그 뒤 2023.11.22. 인천광역시 서구 압류와 2023.11.28. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 반면 2018.11.30. 고양동부새마을금고의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 정리돼 있고, 2024.08.19. 해당 근저당권의 이전 및 근질권 설정 등기가 별도로 존재합니다.
② 임차관계 — 보증금 미상이라 인수액을 확정할 수 없다
| 임차 관련 명의 | 등재 내용 | 날짜 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주)아인스산업개발, 박명열 | 상가건물임대차현황서에 등재 | 2021.06.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 문래길 | 상가건물임대차현황서에 등재 | 2021.06.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주)아인스개발, 박명열 | 상가건물임대차현황서에 등재 | 2021.06.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
세 건 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 75,151,000원에 낙찰된다고 가정해도 실질취득가 = 75,151,000원이라고 단정할 수 없습니다. 대항력이 인정되는 임차보증금이 배당으로 소진되지 않고 남는다면 그 미배당액이 매수인 부담으로 이어질 수 있기 때문입니다. 산출된 배당표에는 매수인 인수액이 0원으로 표시돼 있지만, 보증금 미상의 선순위 가능 임차관계가 별도로 존재하므로 실제 인수 0원 확정으로 해석하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 24%라는 숫자만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 75,151,000원으로 감정가 313,000,000원의 24.01%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 52,605,700원, 그 다음은 36,823,990원으로 제시돼 있습니다. 그러나 동일 또는 유사 물건의 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 인정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,151,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,752,718원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 73,398,282원 |
현재 산출표는 매각대금 75,151,000원 중 집행비용 1,752,718원과 소유자 잔여 73,398,282원으로 구성돼 있습니다. 신청채권자 청구액은 206,620,060원이고 시나리오상 배당액은 0원으로 표시돼 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 것으로 기재돼 있으므로 실제 배당관계는 원문 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 왕길동 소재 인천지하철 2호선 왕길역 북서측 인근으로, 아파트단지·근린생활시설·공원이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 왕길역 및 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물의 1층 111호이며, 외벽은 석재붙임, 내벽은 인테리어, 창호는 강화유리 마감 등입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비 등이 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 공시지가 1,402,000원/㎡, 지목 대, 평지·사다리형·소로한면입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 주)아인스산업개발, 박명열 · 문래길 · 주)아인스개발, 박명열 관련 보증금과 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 대항력 재확인. 등재 날짜는 2021.06.04. 또는 2021.06.16.으로 기준권리 2022.11.08.보다 앞서지만, 보증금·확정일자가 미상이므로 권리 성립과 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구 여부와 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 미배당 인수 여부를 현재 상태로 확정할 수 없습니다.
- 등기 후속관계 확인. 2018.11.30. 근저당권은 등기부상 이미 말소 표시가 있고, 2024.08.19. 근저당권 이전 및 근질권 설정이 존재하므로 등기 원문과 경매기록을 함께 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 시세 자료가 없어 75,151,000원이 시장가보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·상가건물임대차현황서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 할인”보다 중요한 것은 미상 임차보증금
이 사건은 감정가 313,000,000원에서 4회 유찰돼 75,151,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 할인율은 크지만, 그것만으로 매력적인 경매라고 결론 내릴 수 없습니다. 기준권리보다 앞선 임차 관련 내역이 3건 존재하고 보증금·확정일자가 확인되지 않기 때문입니다. 따라서 산출표상 인수액 0원을 그대로 믿고 실질취득가를 75,151,000원으로 고정하면 안 됩니다. 이 물건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라 선순위 가능 임차관계의 보증금·대항력·배당 여부를 먼저 확정하는 것입니다. 권리는 보류, 가격 판단도 보류가 맞습니다.
