인천지방법원 2024타경3567. 인천 서구 청라동 센트럴시티 1층 120호입니다. 등기상 소유자는 이미리이고, 2022.05.19. 거래가액 1,011,010,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 하나은행 근저당 696,000,000원과 주식회사더블유케이홀딩스 근저당 325,000,000원이 설정됐습니다. 말소기준은 그중 을구 1번 하나은행 근저당입니다. 이후 케이비국민카드·하나카드·한국주택금융공사의 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 현황조사상 ‘방이옥 청라점 대표자 이웅’이 120호 전부를 점유하고 보증금 27,000,000원, 월차임 1,500,000원, 전입일 2023.02.08.로 조사됐습니다. 이 전입일은 말소기준일 2022.05.19.보다 뒤이므로 이 조사 건은 대항력이 없습니다. 반면 다른 2건은 전입일·보증금 등의 확인이 부족해 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경3567 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라한내로72번길 7-15, 1층120호 (청라동,센트럴시티) |
| 용도 | 대지 |
| 등기 형태 | 집합건물 |
| 소유자 | 이미리 · 2022.05.19. 소유권이전 · 거래가액 1,011,010,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,059,000,000원 / 254,266,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권액 | 594,362,096원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022.03.28. 주식회사더블유케이홀딩스 명의로 소유권보존 후 우리자산신탁주식회사에 신탁됐고, 2022.05.19. 신탁등기가 말소되면서 이미리에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 을구 1번 하나은행 근저당 696,000,000원이 말소기준입니다. 뒤이어 설정된 주식회사더블유케이홀딩스 근저당 325,000,000원과 3건의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 1건은 대항력 없음, 2건은 대항력 가능·미상
| 점유자 | 점유 / 용도 | 보증금·차임 | 전입 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 방이옥 청라점 대표자 이웅 | 120호 전부 | 보증금 27,000,000원 월 1,500,000원 | 2023.02.08. 배당요구 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 청라점 | 주거 | 미상 | 전입일 미상 배당요구 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 | 주거 | 미상 | 전입일 미상 2024.05.29. 배당요구 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에서 확인된 ‘방이옥 청라점 대표자 이웅’은 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 그러나 ‘청라점’과 ‘주식회사’로 기재된 2건은 전입일이 확인되지 않았고 보증금도 명확하지 않습니다. 따라서 이 2건을 대항력 없음으로 미리 단정하면 안 됩니다. 현재 배당표상 인수액은 0원이지만, 이 수치는 미상 임차관계가 확정됐다는 뜻으로 받아들이기 어렵습니다.
③ 가격·유찰 구조 — 4회 유찰, 감정가 24%
감정가는 1,059,000,000원이지만 현재 최저매각가는 254,266,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰, 감정가 24%로 제시돼 있습니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 177,986,200원, 6회 유찰 시 124,590,339원입니다.
다만 이 사건에서는 현재 가격이 실제 시장가격보다 싸다고 단정할 근거를 두지 않습니다. 따라서 유찰 횟수와 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 평가하지 않고, 현재 확보된 자료에서는 배당 부족액과 권리·점유 리스크를 중심으로 판단하는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 254,266,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,359,724원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 696,000,000원 | 249,906,276원 |
| 2. 근저당 · 주식회사더블유케이홀딩스 | 325,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 9,470,241원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 7,828,897원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국주택금융공사 | 164,687,615원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정 매각가 254,266,000원에서는 집행비용 4,359,724원을 제외한 249,906,276원이 하나은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권액 1,202,986,753원 대비 미배당액은 953,080,477원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 현황·토지 조건 — 점포 경계와 이용상태 확인
- 점포 사용현황. 1층 115호~121호를 경계구분 없이 하나의 점포인 ‘방이옥 청라점’으로 사용 중입니다.
- 경계표지. 각 구분점포 사이의 경계벽 및 경계표지가 존재하지 않지만, 그 부존재는 일시적이고 집합건축물대장에 따른 복원이 가능하고 용이한 것으로 기재돼 매각이 진행됩니다.
- 토지 용도. 중심상업지역이며 토지이용상황은 업무용입니다.
- 토지 형태. 토지면적 2,801.6㎡ · 평지 · 가로장방 · 중로한면입니다.
- 공시지가. 4,330,000원/㎡입니다.
- 지역·지구. 성장관리권역·경제자유구역·가축사육제한구역·중심상업지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 자연녹지지역·중로2류·문화공원에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인 2건 확인. ‘청라점’과 ‘주식회사’의 전입일·보증금·확정일자·점유부분을 원본으로 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 방이옥 청라점. 120호 전부 점유, 보증금 27,000,000원·월차임 1,500,000원·전입 2023.02.08.이며 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없습니다.
- 경계 복원. 115호~121호가 경계 없이 하나의 점포로 사용 중이므로 120호의 물리적 구획과 집합건축물대장에 따른 복원 상태를 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 매각가 가정에서 채권 총액 1,202,986,753원 중 953,080,477원이 미배당입니다. 후순위 채권은 배당이 없습니다.
- 가격 판단. 4회 유찰·감정가 24%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 별도의 시장가격 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔어도 확인되지 않은 권리는 할인되지 않는다”
등기부만 보면 구조는 명확합니다. 2022.05.19. 하나은행 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 그러나 임차조사 3건 가운데 2건은 전입일·보증금이 명확하지 않아 대항력 가능·미상 상태로 남습니다. 여기에 115호~121호가 경계 없이 하나의 점포로 사용 중이라는 현황까지 겹칩니다.
따라서 감정가 1,059,000,000원에서 최저가 254,266,000원까지 내려온 숫자만 보고 접근할 사건은 아닙니다. 등기상 후순위 권리 소멸은 명확하지만, 미상 임차관계와 점포 경계 상태 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 현재 단계의 결론은 가격보다 권리·현황 확인 우선입니다.
