인천지방법원 2024타경8876. 인천 미추홀구 주안동 307-33, 토지 112.1㎡의 ‘대’이며 감정평가상 단독주택으로 이용 중인 부동산입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다. 권리의 기준점은 2013년 5월 8일 국민은행 근저당권 48,000,000원이고, 그 뒤의 국민은행 근저당 2건과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
다만 이 물건은 권리만 보고 결론내리기 어렵습니다. 현재 최저매각가는 144,180,000원으로 감정가 294,246,000원의 49%까지 내려왔지만, 감정가 대비 49%는 시세 대비 49%라는 뜻이 아닙니다. 따라서 ‘반값’이라는 숫자 자체를 가격 메리트로 환산하기보다 단독주택의 개별성, 차량접근 불가, 도로접면 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경8876 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 307-33 · 인천광역시 미추홀구 동주길120번길 34-2 |
| 물건종류 / 이용 | 토지 · 대 · 토지면적 112.1㎡ · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 소유자 | 신순문 · 2013.03.22 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 294,246,000원 / 144,180,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프케이일사유동화전문 유한회사 / 221,532,344원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 말소기준권리는 2013.05.08 국민은행 근저당권 48,000,000원이며, 2019년에 설정된 국민은행 근저당권 120,000,000원과 110,000,000원, 2024.06.24 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2000년 신한은행 근저당은 2003년에 이미 말소됐고, 2020년 신용보증기금 가압류, 2021년 제이비우리캐피탈 가압류와 종전 경매개시결정도 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 구조 — ‘감정가 49%’를 시세 할인으로 읽지 말 것
현재 최저가는 144,180,000원, 3회 유찰 시 시나리오는 100,926,000원, 4회 유찰 시 시나리오는 70,648,200원입니다. 각각 감정가의 49%, 34%, 24% 구간입니다. 그러나 이 숫자들은 감정가를 기준으로 한 회차별 가격입니다. 단독주택은 층·평형이 표준화된 공동주택과 달리 토지 형상, 도로, 건물 상태 등 개별성이 크므로 단순 할인율만으로 가격 우위를 확정하기 어렵습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 144,180,000원 | 136,638,520원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 100,926,000원 | 179,286,964원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 70,648,200원 | 209,023,468원 |
③ 예상배당표 (매각가 144,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,818,520원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 93,361,480원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 278,000,000원 중 141,361,480원이 배당되고, 136,638,520원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물이며 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 외벽은 적벽돌쌓기 마감, 내부는 벽지도배 및 타일 마감, 샷시창으로 조사됐습니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 ‘인천고등학교’ 북서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 불가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 112.1㎡, 지목 대, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 1,312,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 경계. 최저가 144,180,000원은 감정가의 49%이지만, 이 비율 자체가 시세 대비 할인율은 아닙니다. 감정가 할인만으로 응찰 상한을 정하지 마세요.
- 차량 접근 확인. 감정평가상 차량출입이 불가능합니다. 실제 진입로 폭, 보행 접근, 공사·이사 차량 접근 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 도로조건 확인. 토지조사상 도로접면은 세로한면(불)입니다. 단독주택의 활용·재건축·환금성에 직접 영향을 줄 수 있는 요소입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각조건에 제시외 건물 포함이 명시되어 있으므로 토지와 건물의 실제 현황, 경계, 포함 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 현재 채권관계 대조. 경매개시 채권자는 에이치에프케이일사유동화전문 유한회사이고 청구액은 221,532,344원입니다. 등기·배당순위를 입찰 전 원본으로 재확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인은 확인되지 않지만 실제 점유자와 인도 가능 시점은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원은 강점, 반값은 결론이 아니다”
권리만 놓고 보면 이 물건은 비교적 단순합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 말소기준 이후 권리 소멸이라는 구조가 분명합니다. 그러나 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 물건성과 가격 검증으로 이동합니다. 2회 유찰 후 최저가는 144,180,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만, 차량출입 불가·세로한면(불) 도로조건·단독주택이라는 개별성이 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “권리는 무난하지만, 싸다고 단정하기 전에 현장성과 환금성을 먼저 확인해야 하는 유형”으로 보는 것이 맞습니다.
