인천지방법원 2024타경507687. 인천광역시 부평구 부평동 756-142 소재 사건으로, 등기부상 소유자는 심우영입니다. 사건 용도는 대지 + 토지로 분류되어 있고, 매각물건명세서 비고상 일괄매각이며 목록3은 근린생활시설 및 주택으로 이용 중입니다. 감정평가에서는 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층·지상3층 건물로 확인되고, 기준시점 현재 건물 전체가 공실 상태로 조사됐습니다.
권리구조의 기준점은 2022.08.03. 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,596,000,000원이고, 이 권리 이후 설정·등기된 오상연 근저당, 삼성카드·기술보증기금·농협은행·우리금융캐피탈·인천신용보증재단 가압류, 부평구 압류 및 중소기업은행의 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경507687 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 756-142 |
| 사건 용도 | 대지 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 지하1층 근린생활시설 · 1층-2층 휴게음식점 · 3층 주택 · 건물전체 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 스라브지붕 · 지하1층, 지상3층 · 사용승인일 1984.03.21 |
| 소유자 | 심우영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,705,758,280원 / 1,194,031,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,433,379,891원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
2022.03.25. 계양새마을금고 근저당권은 채권최고액 1,932,000,000원으로 설정됐다가 2022.08.03. 해지로 말소됐고, 같은 날 중소기업은행 근저당권이 채권최고액 1,596,000,000원으로 설정되어 말소기준권리가 됩니다. 이후 오상연 근저당권과 각 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 하나카드 가압류 9,966,010원은 2023.09.01. 해제로 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 회차 — 1회 유찰로 감정가의 70%
현재 회차 최저매각가는 1,194,031,000원으로 감정가 1,705,758,280원의 70%입니다. 현재 회차에서 한 차례 더 유찰될 경우 시나리오상 835,821,700원, 3회 유찰 시 585,075,190원으로 내려갑니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 1,194,031,000원 | 704,680,265원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 835,821,700원 | 1,059,307,472원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 585,075,190원 | 1,307,546,517원 |
유찰이 진행될수록 배당재원이 줄기 때문에 채권자 미배당액은 704,680,265원 → 1,059,307,472원 → 1,307,546,517원으로 커집니다. 반면 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 이 사건은 미배당액의 크기보다 혼합용도 부동산을 실제 얼마에 취득하는 것이 적정한지가 입찰 판단의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,194,031,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,340,310원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,596,000,000원 | 1,179,690,690원 |
| 3. 근저당 · 오상연 | 129,407,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 13,549,467원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 8,949,765원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 16,464,723원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 인천신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 14,340,310원을 제외한 1,179,690,690원이 중소기업은행에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 채권총액 1,884,370,955원 중 채권자 배당액은 1,179,690,690원, 미배당액은 704,680,265원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천지하철1호선 동수역 북서측 인근으로, 주위는 단독주택·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 동수역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층·지상3층이며 사용승인일은 1984.03.21입니다. 외벽은 벽돌붙임 등 마감, 창호는 하이샷시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·도시가스설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 평지, 부정형, 소로각지이며 토지면적은 106.0㎡, 공시지가는 2,295,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·준주거지역· 토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실·점유 재확인. 감정 당시 전체 공실로 조사됐지만 폐문부재로 내부확인을 하지 못했고 임대관계도 미상입니다. 매각기일 전 실제 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 혼합용도 확인. 지하1층 근린생활시설, 1층-2층 휴게음식점, 3층 주택으로 되어 있어 실제 활용계획과 용도별 수요를 함께 검토해야 합니다.
- 일괄매각 범위 대조. 매각물건명세서상 일괄매각이므로 토지·건물의 실제 매각 범위를 원본 목록과 대조해야 합니다.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당액은 704,680,265원이지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 토지 규제 확인. 준주거지역·과밀억제권역·상대보호구역· 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용 제한을 실제 활용계획과 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.05입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 좋은 가격은 별개의 문제”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2022.08.03. 중소기업은행 근저당이 말소기준권리이고 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재부터 3회 유찰 시까지 제시된 모든 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 물건 자체는 단순 주거용이 아닙니다. 감정상 지하1층 근린생활시설, 1층-2층 휴게음식점, 3층 주택으로 구성된 건물이 전부 공실이고 내부는 확인하지 못했습니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 1,194,031,000원까지 내려왔지만, 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격까지 유리하다고 단정할 수는 없습니다. 이 물건은 권리보다 실제 건물 상태, 점유, 혼합용도 활용성, 토지 규제를 얼마나 정확히 확인하느냐가 입찰 성패를 좌우합니다.
