대전지방법원 2025타경15883. 예산읍 예산리 604-2의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 김규희이고, 2017.07.28. 소유권을 이전받았습니다. 과거 설정됐던 문화주유소 근저당과 예산중부신용협동조합 근저당은 각각 이미 말소됐고, 2023.07.11. 김덕현이 신청했던 강제경매도 취하 후 등기부에서 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.11.28. 농협은행 주식회사 가압류 6,646,240원입니다.

그 뒤 2025.07.29. 임이순을 채권자로 하는 강제경매개시결정이 들어왔고, 이 권리는 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않았고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 권리분석의 중심은 선순위 인수보다는 단독주택·토지 자체의 현황과 가격 적정성에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재 인수액 0원

임차인 없음. 현재 말소기준은 2023.11.28. 농협은행 주식회사의 가압류 6,646,240원입니다. 이후 2025.07.29. 임이순의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.

② 가격 판단 — 감정가 34.3%여도 ‘싸다’고 단정하지 않는다

이 물건의 현재 최저매각가는 36,779,000원으로, 감정가 107,228,000원의 34.3%입니다. 이미 3회 유찰됐습니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시장가와의 차이를 의미하지 않습니다. 특히 이 사건은 아파트처럼 동일 평형 거래를 곧바로 대입하는 물건이 아니라 단독주택과 토지이고, 제시외 건물·토지 현황·경계 확인 요소까지 함께 봐야 합니다.

회차가 내려갈수록 매각대금이 줄고 신청채권자 임이순의 미회수액은 커지지만, 각 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 추가 유찰이 권리 인수 부담을 키우는 구조는 아닙니다. 다만 가격 자체의 적정성은 감정가 할인율이 아니라 현황·경계·건물 상태와 토지 이용상태를 확인한 뒤 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 36,779,000원 가정)

현재 회차에서 총 채권액 168,284,268원 중 35,716,978원이 배당되고, 132,567,290원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 현황·토지 체크 — 제시외 건물과 경계가 핵심

• 일괄매각. 단독주택과 토지를 함께 매각하며, 제시외 건물인 창고와 창고도 포함됩니다.
• 토지 현황. 공부상 지목은 “대”이지만 일부는 현황 “전”으로 사용 중입니다.
• 경계. 감정인의 개략적인 실측에 따라 제시외 건물이 확인됐고 정확한 경계 확인을 위해 지적경계측량이 필요한 것으로 판단됐습니다.
• 석축 등. 본건 토지 및 인접필지 경계 지상에 소재하는 석축 등은 토지의 부합물로 토지가치에 포함해 평가됐습니다.
• 도로. 남측으로 포장도로에 접하며, 토지 정보상 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 태양광. 옥상에 태양광설비가 설치돼 있고 주택가격에 포함돼 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 예산군 예산읍 예산리 소재 예산초등학교 남서측 인근이며, 주위는 단독주택과 점포 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 북동측 인근 아리랑로변에 시내버스승강장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
• 이용상태. 단독주택으로 이용 중입니다.
• 건물구조. 경량철골구조 판넬지붕 단층 주택이며 외벽은 비닐사이딩 등, 내벽은 벽지 및 타일 등, 창호는 새시창호입니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 옥상 태양광설비가 있습니다.
• 토지. 136.0㎡, 평지·사다리형이며 공시지가는 228,900원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(예산지구)이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 건물 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 2023.11.28. 농협은행 가압류를 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기 원본에서 최종 대조하세요.
• 제시외 건물. 창고와 창고가 일괄매각 대상에 포함되는 상태와 실제 위치를 현장에서 확인하세요.
• 토지 현황. 공부상 “대”와 일부 현황 “전”의 범위 및 이용상태를 확인하세요.
• 경계 확인. 인접필지 경계와 제시외 건물, 석축 등의 위치를 확인하고 필요하면 지적경계측량을 검토하세요.
• 건물 상태. 경량철골구조 판넬지붕 단층 주택의 외벽·내벽·창호·난방·급배수설비 상태를 직접 확인하세요.
• 태양광설비. 옥상 태양광설비가 주택가격에 포함돼 있으므로 설비 현황을 확인하세요.
• 가격 판단. 감정가 34.3%라는 할인율만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 실제 현황과 토지 이용상태를 함께 보세요.

맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 현장과 가격

이 사건은 권리만 보면 비교적 정리가 쉽습니다. 과거 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2023.11.28. 농협은행 가압류입니다. 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인도 없고 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 3회 유찰돼 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실이 곧바로 가격 메리트를 의미하지는 않습니다. 이 물건의 실제 변수는 제시외 건물, 일부 현황 “전”, 인접필지 경계, 석축, 단독주택 상태와 태양광설비입니다. 권리는 통과, 현장 확인은 필수. 현재 회차에서 판단해야 할 핵심은 36,779,000원이 싸 보이는지가 아니라, 실제 부동산 상태를 확인한 뒤 그 가격을 감당할 가치가 있는지입니다.