인천지방법원 2024타경547852. 인천광역시 계양구 계산동에 있는 지하 1층·지상 3층 건물과 관련 토지가 경매 대상입니다. 건물은 지하 1층과 1층이 근린생활시설, 2층과 3층이 주택으로 이용되고 있습니다. 현재 등기상 공유자는 김태현과 이축영이며 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 이번 강제경매는 김태현 지분에 대해 개시됐습니다. 따라서 매수인은 건물 전체에 대한 단독소유권이 아니라 매각대상 공유지분에 관한 소유권을 취득하는 구조입니다.
권리관계도 단순하지 않습니다. 2024년 2월 22일 설정된 권재영의 지분 근저당권이 말소기준권리로 분석되지만, 해당 근저당권에는 사해행위취소에 따른 말소등기청구권을 보전하기 위한 가처분이 설정돼 있습니다. 이후 여러 가압류와 국세 압류, 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 여기에 말소기준권리보다 앞선 전입일을 가진 점유자들이 있어, 등기상 후순위 권리의 소멸만으로 안전하다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경547852 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 340-3 도로명: 인천광역시 계양구 주부토로496번길 29 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 |
| 건물구조 | 연와조 슬래브지붕 · 지하 1층, 지상 3층 · 부대건물 포함 |
| 이용상태 | 지하 1층·1층 근린생활시설 / 2층·3층 주택 / 부대건물 화장실 |
| 토지 | 계산동 340-3 · 대지 96.0㎡ · 제2종일반주거지역 |
| 공유자 | 김태현(2분의 1) · 이축영(2분의 1) |
| 매각 형태 | 김태현 지분매각 · 일괄매각 · 제시 외 건물 포함 |
| 감정가 | 219,695,970원 |
| 최저매각가 | 153,787,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 현대카드주식회사 |
| 청구금액 | 10,693,720원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 있지만 복잡하다
말소기준권리는 2024.02.22 권재영 근저당권으로, 김태현 지분에 설정된 채권최고액 45,000,000원의 담보권입니다. 이후 등기된 기술보증기금·인천신용보증재단 등의 가압류, 국세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
다만 기술보증기금과 인천신용보증재단은 권재영 근저당권 자체에 대해 사해행위취소에 기한 말소등기청구권을 보전하는 가처분을 설정했습니다. 두 가처분 역시 매각소멸 대상으로 분류돼 있으나, 말소기준권리의 유효성 및 관련 분쟁의 법적 영향은 판결·사건 진행내역과 매각조건을 대조해야 합니다.
② 임차인·점유관계 — 인수액 12,000,000원으로 끝나지 않을 수 있다
현황조사와 매각물건명세서에 기재된 점유·임대차 관련 대상은 5건입니다. 다만 이축영은 등기상 공유자이기도 하므로 일반적인 제3자 임차인과 동일하게 계산할 수 없습니다. 나머지 대상자도 실제 임대차계약, 점유 개시, 보증금 및 대항요건을 확인해야 법적 임차인 수와 인수채무를 확정할 수 있습니다.
| 점유자 / 위치 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 황권상 3층 301호 |
2024.02.16 | 미상 | 미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상
승계 없음 말소기준 전 전입 · 보증금 확인 필요 |
| 이축영 2층 201호 |
2014.12.12 | 미상 | 미상 |
공유자 점유
임차권 미확인
승계 없음 공유지분 2분의 1 보유 · 별도 임차관계 확인 |
| 조호신 1층 일부호 |
2023.11.23 | 1,000,000원 | 200,000원 |
대항력 가능
우선변제 미상
승계 없음 예상 인수 1,000,000원 · 계약과 배당 확인 |
| 송은지 1층 일부호 |
2020.11.24 | 10,000,000원 | 400,000원 |
대항력 가능
우선변제 미상
승계 없음 예상 인수 10,000,000원 · 계약과 배당 확인 |
| 주식회사 메가퀀텀, 김태현 1층 102호 |
2023.08.04 | 1,000,000원 | 100,000원 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상
승계 없음 법인 점유·공유자 관련 관계 확인 · 예상 인수 1,000,000원 |
대항력 표시는 말소기준권리보다 앞선 전입일 등을 토대로 한 위험 판정입니다. 실제 대항력은 점유, 주택 또는 상가의 법적 적용요건, 전입·사업자등록 및 계약관계 등을 종합해 확인해야 합니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않은 대상의 우선변제권은 단정하지 않습니다.
③ 실질취득액과 가격 판단 — 감정가 70%는 할인율일 뿐
현재 최저매각가 153,787,000원은 감정가 219,695,970원의 70%입니다. 그러나 매수인이 보증금 반환채무를 인수하게 된다면 낙찰대금 이외의 부담이 발생합니다. 현재 확인된 예상 인수액 12,000,000원을 적용하면 실질취득 추정액은 165,787,000원입니다.
이는 황권상의 미상 보증금, 별도 임차관계, 취득세·등기비용 및 공유지분 문제 해결 비용 등을 제외한 금액입니다. 특히 공유지분 2분의 1을 취득하는 대가이므로, 건물 전체 가격이나 일반적인 단독소유 부동산 가격과 직접 비교해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 알려진 예상 인수액 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 감정가 70% |
153,787,000원 | 12,000,000원 | 165,787,000원+ |
| 2회 유찰 가정 감정가 49% |
107,650,900원 | 12,000,000원 | 119,650,900원+ |
| 3회 유찰 가정 감정가 34% |
75,355,630원 | 12,000,000원 | 87,355,630원+ |
실질취득 추정액은 각 회차 최저가와 현재 파악된 예상 인수액 12,000,000원을 단순 합산한 참고치입니다. 보증금 미상 점유자에 따른 추가 인수 가능성이 있으며, 실제 배당·대항력 인정 여부에 따라 달라집니다. 이후 회차는 가정 시나리오이며 실제 매각 진행이나 가격을 보장하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 153,787,000원 가정)
현재 최저가를 낙찰가격으로 가정한 예상배당입니다. 집행비용을 제외한 채권자 예상배당 총액은 150,833,982원이며, 채권총액 258,518,343원 중 107,684,361원의 미배당이 발생하는 계산입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,953,018원 |
| 별도 인수 · 조호신 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 별도 인수 · 송은지 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 별도 인수 · 메가퀀텀·김태현 관련 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 권재영 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 63,000,000원 | 63,000,000원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 26,620,000원 | 26,620,000원 |
| 4. 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 63,911,910원 | 16,213,982원 |
| 5. 가압류 · 주식회사우리카드 | 10,642,428원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나카드주식회사 | 6,553,689원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사우리은행 | 7,530,980원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 13,985,903원 | 0원 |
| 9. 신청채권자 · 현대카드주식회사 | 10,693,720원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사하나은행 | 10,579,713원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
보증금 인수 항목은 매각대금에서 지급되는 배당이 아니라 매수인에게 귀속될 수 있는 별도 부담으로 표시했습니다. 위 배당계산은 채권최고액·청구금액과 제시된 순서를 기준으로 한 모형입니다. 실제 배당은 채권의 확정액, 법정 우선순위, 가압류의 배당관계, 국세·당해세, 임차인 최우선변제 및 집행비용에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 공유자 우선매수권 — 낙찰의 불확실성
매각물건명세서에는 지분매각이며 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있다고 기재돼 있습니다. 김태현의 지분이 매각되는 구조에서 다른 공유자인 이축영의 우선매수권 행사 가능성이 중요한 변수입니다.
우선매수권이 행사되지 않더라도 매수인은 기존 공유자와 건물 관리, 임대차, 사용·수익 및 장래 처분 문제를 협의해야 할 수 있습니다. 공유물분할 절차를 고려하더라도 그 결과와 비용, 기간을 사전에 확정할 수 없다는 점이 일반적인 전체 소유권 매각과 다릅니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 계산동 안남중학교 북측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 아파트가 중심인 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고, 주부토로 등 인근 간선도로변에 버스정류장이 있습니다. 북서측 인근에는 인천1호선 계산역이 있으며 대중교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물 이용. 지하 1층과 지상 1층은 근린생활시설, 지상 2층과 3층은 주택입니다. 위생·급배수, 도시가스 및 난방설비가 있으며 부대건물은 화장실 용도입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 96.0㎡이고 공시지가는 1,740,000원/㎡입니다. 토지 형상은 부정형, 지형은 평지이며 소로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역으로, 과밀억제권역·장애물제한표면구역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항도 확인 대상입니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 제시 외 건물 포함 여부와 실제 매각 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 근린생활시설과 주택이 혼합된 건물의 공유지분으로, 단독소유 부동산에 비해 수요층과 처분 방식에 제약이 생길 수 있습니다. 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 구체적인 환금가격을 산정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각지분 확인. 건물과 토지 각각의 매각지분, 일괄매각 범위 및 제시 외 건물의 포함 여부를 매각목록·감정평가서와 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 이축영의 우선매수신고 여부, 행사 가능 상태와 법원이 공고한 매각조건을 확인해야 합니다.
- 황권상 보증금. 3층 301호 점유자의 계약서·보증금·점유 현황, 확정일자 및 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 임차관계. 조호신·송은지·주식회사 메가퀀텀 관련 계약의 실질, 법적 대항요건, 미배당 보증금 인수 여부를 검토해야 합니다. 김태현과 이축영의 공유자 지위도 구분해야 합니다.
- 말소기준권리 관련 분쟁. 권재영 근저당권과 기술보증기금·인천신용보증재단의 가처분 관련 소송 및 등기말소 가능성에 관한 법률 검토가 필요합니다.
- 배당·경매 진행. 신청채권자 예상배당이 0원으로 계산되므로 채권의 실질 순위, 국세 압류, 무잉여 관련 절차 및 경매 진행상태를 확인해야 합니다.
- 실질취득액. 낙찰가뿐 아니라 인수할 보증금, 공유지분 관련 비용과 취득 부대비용을 합산해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 시세 검증. 건물 전체 가격을 공유지분의 거래가격과 혼동하지 말고, 점유·임대차 부담을 고려한 매각대상 지분의 적정가치를 별도로 평가해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각기일 공고 및 관련 사건 진행내역을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 지분과 인수위험이 먼저다”
이 사건의 핵심은 최저매각가가 감정가의 70%라는 사실이 아닙니다. 건물과 토지에 관한 김태현의 공유지분이 매각되고, 다른 공유자에게 우선매수권이 있으며, 말소기준권리보다 앞선 전입일을 가진 점유자들이 존재한다는 점입니다.
현재 예상배당에서 매수인 인수액으로 계산된 금액은 12,000,000원입니다. 이를 최저가에 더하면 165,787,000원이지만, 보증금 미상인 황권상과 다른 점유·계약관계에 따라 실제 부담은 달라질 수 있습니다. 시세 비교 자료도 확인되지 않아 이 금액이 적정한지 판단할 수 없습니다.
종합 판단은 D등급의 고위험·입찰보류형입니다. 지분매각, 공유자 우선매수권, 미확정 선순위 임차관계, 근저당권 관련 가처분, 배당 부족과 시세 검증의 어려움이 함께 존재합니다. 유찰로 최저가가 추가 하락하더라도 이 위험들이 자동으로 해소되지는 않습니다. 공유지분의 실제 가치와 인수채무를 확정하는 것이 입찰보다 먼저입니다.
