인천지방법원 2024타경547852. 인천 계양구 계산동 주부토로496번길 29의 지하1층·지상3층 건물과 토지가 대상이며, 감정 이용상태는 지하1층·1층 근생시설, 2·3층 주택입니다. 등기상 현재 소유자는 김태현과 이축영으로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 이번 경매개시결정은 김태현 지분에 대해 내려졌고, 매각물건명세서에도 지분매각으로 기재돼 있습니다.
권리의 기준점은 2024년 2월 22일 김태현 지분 전부에 설정된 권재영의 근저당권 채권최고액 45,000,000원입니다. 이후 기술보증기금·인천신용보증재단·토스뱅크·카드사·은행의 가압류, 근저당권 가처분, 강제경매개시결정, 압류가 순차적으로 붙었지만 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 후순위 권리보다 말소기준보다 먼저 들어온 점유자와 공유지분 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경547852 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 주부토로496번길 29 · 계산동 340-3 |
| 용도 | 근생시설+주택·토지 · 지하1층·1층 근생시설, 2·3층 주택 |
| 소유관계 | 김태현 2분의 1 · 이축영 2분의 1 |
| 매각형태 | 지분매각 · 일괄매각 · 제시 외 건물 포함 |
| 감정가 / 최저가 | 219,695,970원 / 219,695,970원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대카드주식회사 / 10,693,720원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 기준 전 점유는 별도
말소기준은 2024.02.22. 권재영 근저당권 45,000,000원입니다. 그 뒤 붙은 가압류·가처분·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기권리가 지워진다는 것과 점유자의 대항력·보증금 승계 문제는 별개입니다. 특히 황권상·이축영은 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
② 점유·임차 관계 — 확인 인수 1,200만원에 ‘미상’이 더 있다
| 점유자 | 사용부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황권상 | 3층 301호 | 2024.02.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이축영 (공유자) | 2층 201호 | 2014.12.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 조호신 | 1층 일부호 | 2023.11.23 | 1,000,000원 / 200,000원 | 있음 | 없음 | 1,000,000원 |
| 송은지 | 1층 일부호 | 2020.11.24 | 10,000,000원 / 400,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 |
| 주식회사 메가퀀텀, 김태현 | 1층 102호 | 2023.08.04 | 1,000,000원 / 100,000원 | 있음 | 없음 | 1,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 219,695,970원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,875,744원 |
| 인수 · 조호신 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 송은지 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 메가퀀텀, 김태현 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 권재영 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 63,000,000원 | 63,000,000원 |
| 4. 가압류 · 인천신용보증재단 | 26,620,000원 | 26,620,000원 |
| 5. 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 63,911,910원 | 63,911,910원 |
| 6. 가압류 · 주식회사우리카드 | 10,642,428원 | 10,642,428원 |
| 7. 가압류 · 하나카드주식회사 | 6,553,689원 | 6,553,689원 |
| 8. 가압류 · 주식회사우리은행 | 7,530,980원 | 92,199원 |
| 9. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 13,985,903원 | 0원 |
| 10. 강제경매 · 현대카드주식회사 | 10,693,720원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 주식회사하나은행 | 10,579,713원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 219,695,970원 가정 시 채권총액 258,518,343원 가운데 215,820,226원이 배당되고 42,698,117원이 미배당됩니다. 신청채권자인 현대카드주식회사의 청구액 10,693,720원도 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수 리스크는 남는다
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 확인 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 219,695,970원 | 12,000,000원 | 231,695,970원 이상 | 42,698,117원 |
| 1회 유찰 · 80% | 175,756,776원 | 12,000,000원 | 187,756,776원 이상 | 86,022,162원 |
| 2회 유찰 · 64% | 140,605,420원 | 12,000,000원 | 152,605,420원 이상 | 120,681,399원 |
표의 실질취득액은 확인된 12,000,000원만 더한 최소치입니다. 황권상·이축영의 점유관계에서 추가 보증금 승계가 확인되면 각 회차의 실제 취득부담은 그만큼 더 올라갑니다. 따라서 단순히 “유찰돼 최저가가 내려갔다”는 이유만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입지·이용·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 계양구 계산동 소재 안남중학교 북측 인근으로, 다세대주택과 아파트 중심의 주택지대입니다.
- 이용. 지하1층·1층은 근생시설, 2·3층은 주택으로 이용되며 부대건물은 화장실입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 여건은 보통입니다. 주부토로 등 간선도로변에 버스정류장이 있고 북서측 인근에 인천1호선 계산역이 있습니다.
- 건물. 연와조 스라브지붕 지하1층·지상3층 건물이며 외부 드라이비트, 내부 벽지·페인팅·타일·인테리어, PVC 새시 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 면적 96.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 1,740,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 지분 확인. 전체 부동산을 단독 취득하는 것이 아니라 김태현의 2분의 1 지분 매각이라는 점을 전제로 접근해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고는 1회 행사 가능하므로 최고가 입찰 후에도 공유자의 행사 여부를 고려해야 합니다.
- 황권상 보증금 확인. 3층 301호 전입일은 2024.02.16으로 말소기준 2024.02.22보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 이축영 점유관계 확인. 이축영은 2분의 1 공유자이면서 2층 201호 전입자로 조사돼 있어 점유·임대차 관계와 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 확인 인수 12,000,000원. 조호신 1,000,000원, 송은지 10,000,000원, 주식회사 메가퀀텀·김태현 1,000,000원의 승계가 예상됩니다.
- 명도 난도. 1층부터 3층까지 복수 점유관계가 있어 단일 주거 점유 물건보다 인도·협의 절차가 복잡할 수 있습니다.
- 제시 외 건물. 일괄매각이며 제시 외 건물이 포함돼 있으므로 매각대상 범위와 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 각 점유자의 실제 계약관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 2.19억”보다 중요한 것은 얼마를 함께 떠안느냐
이 물건은 말소기준 이후 등기권리만 보면 정리가 명확합니다. 하지만 경매 대상이 김태현의 2분의 1 지분에 그치고, 공유자에게 우선매수 기회가 있으며, 말소기준 전에 형성된 점유관계가 여러 건 존재합니다. 확인된 보증금 인수만 12,000,000원이라 신건의 최소 실질취득액은 231,695,970원 이상이고, 황권상·이축영 관련 보증금이 확인될 경우 부담은 더 커질 수 있습니다.
등기 후순위 소멸만 보고 “권리가 깨끗하다”고 결론내릴 수 없는 유형입니다. 이번 사건의 핵심은 낙찰가를 낮추는 것보다 먼저 미상 보증금의 규모, 공유자 우선매수 가능성, 지분 취득 후 공유관계와 명도 문제를 확정하는 데 있습니다. 현 단계에서는 보수적으로 접근해야 하는 D등급 리스크형입니다.
