의정부지방법원 2025타경73584. 경기도 양주시 광적면 덕도리 860-2 일대의 기타 + 토지 물건으로, 토지는 공장용지 3,546.0㎡이고 감정평가상 제시외 건물은 모두 단층 공장으로 이용 중입니다. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되고, 컨테이너 등 매각 제외 제시외 물건이 있으며 토지 위 식재된 소나무는 매각에 포함됩니다.
등기 흐름만 보면 2025.04.30 설정된 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 국세 압류·신용보증기금 가압류·중소기업은행 가압류·임의경매개시결정·양주시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖의 점유관계입니다. 박인규는 2023.11.21 전입해 말소기준보다 시점이 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 자료만으로는 대항력 가능성은 있으나 인수액을 계산할 수 없는 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73584 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 광적면 덕도리 860-2 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제시외 건물 단층 공장 이용 |
| 토지 | 공장용지 · 3,546.0㎡ · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박한철 |
| 감정가 / 최저가 | 1,448,303,200원 / 1,448,303,200원 (신건) |
| 청구금액 | 15,795,500원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 매각 제외 제시외 물건 있음 · 식재 소나무 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리보다 선순위 점유를 먼저 본다
말소기준은 2025.04.30 국민은행 근저당권입니다. 이후 2025.07.01 국세 압류, 2026.03.18 신용보증기금 가압류 99,000,000원, 2026.04.21 중소기업은행 가압류 63,522,883원, 2026.05.04 유아이제사십이차유동화전문유한회사의 임의경매개시결정, 2026.08.05 양주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 관계 — 보증금 확인 전에는 인수 0원으로 보면 안 된다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박인규 | 2023.11.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차·점유자는 1명으로 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 아니며, 박인규 본인의 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 모두 등장하지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로, 현재 단계에서 실질취득가를 계산하는 것은 불가능합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,448,303,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,883,032원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,080,000,000원 | 1,080,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 99,000,000원 | 99,000,000원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 63,522,883원 | 63,522,883원 |
| 4. 경매개시결정 · 유아이제사십이차유동화전문유한회사 | 15,795,500원 | 15,795,500원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 173,101,785원 |
배당 시뮬레이션상 현재 회차에서는 확인된 채권이 전액 배당되고 소유자 잔여가 173,101,785원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 특히 박인규의 보증금이 확인되지 않아 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 커져도 임차 위험은 따로 남는다
| 회차 | 매각가 | 확인 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,448,303,200원 | 1,258,318,383원 | 0원 | 173,101,785원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,158,642,560원 | 1,144,656,134원 | 113,662,249원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 926,914,048원 | 915,244,908원 | 343,073,475원 | 0원 |
유찰되면 확인된 후순위 채권의 미배당액은 증가합니다. 그러나 후순위 가압류가 미배당되는 것과 매수인의 인수 여부는 같은 문제가 아닙니다. 이 물건에서 매수인 관점의 핵심은 계속 2023.11.21 전입 점유자의 보증금 규모와 실제 대항력 성립 여부입니다.
⑤ 토지·공장 이용과 규제
- 이용상태. 제시외 건물 기호㉠·㉡ 모두 단층 공장으로 이용 중이며, 토지는 공장용지·공업용입니다.
- 입지. 효촌초등학교 남서측 인근으로 중소공장·창고·농경지·임야가 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상토지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 일반 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 토지 형태. 3,546.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리권역·성장관리계획구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·제한보호구역에 포함됩니다.
- 추가 규제. 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역에 저촉되며, 농업진흥구역·준보전산지·생산관리지역·보전관리지역·농림지역과 접합니다.
- 공시지가. 250,800원/㎡입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박인규 보증금 확인. 전입일이 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·점유 부분·점유 개시 경위·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
- 실질취득가 재계산. 선순위 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 존재하면 낙찰가 외 인수액을 더해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 시세 판단 보류. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 1,448,303,200원이 시장 대비 싸거나 비싸다고 평가할 근거가 없습니다.
- 매각 제외 물건 확인. 컨테이너 등 제외되는 제시외 물건과 포함되는 제시외 공장·소나무의 범위를 현장에서 구분하세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역 외 제한보호구역·배출시설설치제한지역·군사격장 소음대책구역 등 공장 이용에 영향을 줄 규제를 확인하세요.
- 등기 원본 대조. 말소기준 이후 압류·가압류는 소멸 구조지만 세금·배당관계와 점유관계는 입찰 직전 최신 서류로 재확인하세요.
맺으며 — 이 사건은 ‘후순위 소멸’보다 ‘선순위 전입’이 핵심이다
등기부만 보면 국민은행 근저당 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 모두 소멸하는 전형적인 구조입니다. 하지만 박인규가 2023.11.21 전입해 말소기준일 2025.04.30보다 앞선다는 사실이 결론을 바꿉니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 이상 대항력 여부와 매수인 인수액은 확정할 수 없습니다.
현재 최저가는 감정가와 같은 1,448,303,200원이고 비교할 실거래 시세도 없습니다. 그러므로 신건 가격의 싸고 비쌈을 논하기보다, 먼저 점유자의 보증금과 권리 성립 여부를 확인해 실질취득가의 상한을 확정하는 것이 순서입니다. 이 물건은 등기 후순위 채권보다 선순위 점유관계가 입찰 여부를 좌우합니다.
