의정부지방법원 2025타경64293. 고양시 덕양구 관산동 세종명가 106동 501호, 감정 이용상태상 공동주택(다세대주택)입니다. 현재 최저매각가는 감정가 180,000,000원의 34.3%인 61,740,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2021년 4월 20일 김연호의 근저당권 130,000,000원이고, 그 뒤의 국세·지방세 압류와 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 근저당보다 오대원의 임차권입니다. 임대차계약일은 2021년 2월 8일, 확정일자는 2021년 2월 17일, 전입·점유개시는 2021년 3월 15일로 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금은 178,000,000원이며 우선변제권도 행사합니다. 일반적인 권리분석만 적용하면 현재 회차에서 60,228,680원만 배당되고 117,771,320원이 남아 매수인에게 인수됩니다.
* 확약은 오대원 임차보증금 채권에 관한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의에 한해 반영한 것입니다. 확약 적용 밖의 별도 권리나 세금 우선권까지 없어지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64293 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 관산동 126-22 세종명가 106동 5층501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 임문태 · 2021.04.05. 소유권이전 · 거래가액 178,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 61,740,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인일 | 2017.04.20. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
2017년 수산업협동조합중앙회·구산동새마을금고 근저당과 2018년 신한은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2021.04.20. 김연호 근저당 130,000,000원입니다. 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
반면 임차인 오대원의 전입일 2021.03.15.은 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없으면 대항력 있는 선순위 임차인으로서 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성이 발생합니다. 등기된 임차권 자체는 2023.04.03.이지만, 임차권 내용에 기재된 전입·점유개시일과 확정일자를 기준으로 선후관계를 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 오대원 | 건물 전체 · 주거(임차권등기) | 178,000,000원 | 2021.03.15. / 2021.02.17. | 대항력 있음 우선변제 있음 중복승계 아님 |
③ 현재 회차 배당 — 확약 없으면 실질취득이 1.78억에 수렴
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,511,320원 |
| 1. 임차인 오대원 보증금 | 178,000,000원 | 60,228,680원 |
| 2. 근저당권 · 김연호 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 한빛자산관리대부 | 7,680,821원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 178,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 61,740,000원에서 집행비용 1,511,320원을 제하면 임차보증금에 60,228,680원이 배당되고, 보증금 중 117,771,320원이 남습니다. 확약이 없다면 61,740,000원 + 117,771,320원 = 약 178,000,000원 구조가 되어, 최저가가 낮아 보여도 실질취득은 임차보증금 수준에 고정됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 룰상 인수는 늘어난다
| 회차 | 최저가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 61,740,000원 | 117,771,320원 | 61,740,000원* |
| 4회 유찰 시 | 43,218,000원 | 135,959,924원 | 43,218,000원* |
| 5회 유찰 시 | 30,252,599원 | 148,691,948원 | 30,252,599원* |
* 확약서의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 해당 임차보증금 채권 전부에 그대로 적용된다는 전제입니다.
⑤ 세금 압류 — 소멸 여부와 배당순위는 별개
말소기준 이후 국세·지방세 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 구조이지만, 제공된 배당 주의사항에는 국세·지방세 압류 9건이 있고 당해세에 해당하면 0순위로 먼저 차감될 수 있다고 표시되어 있습니다. 따라서 후순위 채권의 미배당 규모는 더 커질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양관산초등학교 동측 인근이며, 주위는 공동주택과 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통시설 환경은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·평지붕, 사용승인일 2017.04.20.이며 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 인접도로 대비 완만한 경사지의 사다리형 토지이며, 단지 내 도로를 통해 인근 지역과 연계됩니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.02.03. 인수조건변경확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 채권 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 보증금 전액을 배당받지 못해도 임차권등기를 말소한다는 동의가 실제 매각조건에 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 9건 중 당해세 여부와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 단정하면 안 됩니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재까지 3회 유찰된 물건이므로 권리 외에 현장 상태·수요·환금성 등을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다 확약서 한 장이 더 중요하다”
이 사건은 표면만 보면 감정가 180,000,000원이 61,740,000원까지 내려온 3회 유찰 다세대입니다. 그러나 오대원의 보증금도 정확히 178,000,000원이고 전입일은 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 현재 회차의 룰상 인수액 117,771,320원을 더해 실질취득이 약 178,000,000원으로 고정돼, 낮은 최저가는 착시가 됩니다.
반대로 2026.02.03. 제출된 확약서가 매각조건대로 유효하게 적용된다면 이야기는 완전히 달라집니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제액이 남더라도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 해당 임차권의 실질 매수인 인수는 0원*입니다. 다만 세금 압류 9건과 확약서의 정확한 적용범위는 반드시 원본으로 재확인해야 합니다. 권리분석의 결론은 ‘최저가가 싸다’가 아니라 ‘확약이 유효하면 구조가 바뀐다’입니다.
