한 줄 평 이 물건의 핵심은 임차권 처리입니다. 임차인 오대원의 보증금은 178,000,000원이지만, 매각물건명세서상 대항력 포기·임차권등기 말소 확약으로 매수인이 실제 부담하는 인수금은 0원입니다. 다만 권리가 단순한 물건은 아니며, 다세대 특성상 환금성과 미배당 채권 구조까지 함께 검토해야 합니다.
감정가
180,000,000원
평가금액
최저가
126,000,000원
감정가 70% · 1회 유찰
실질취득
126,000,000원
인수 0원 반영
핵심지표
임차권 확약
보증금 178,000,000원
의정부지방법원 2025타경64293. 고양시 덕양구 관산동 세종명가 106동 501호, 공동주택(다세대주택)입니다. 소유자는 임문태이며 2021년 거래가액 178,000,000원으로 취득했습니다. 등기상 권리는 복잡하지만 핵심은 2017년 수산업협동조합중앙회 근저당권이 말소기준권리라는 점입니다. 이후 압류·가압류·근저당·임차권은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
특히 을구 8번 주택임차권자인 오대원은 임차보증금 178,000,000원을 신고했습니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 제출한 확약 내용에 따라 대항력을 포기하고 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 조건이 기재되어 있습니다. 따라서 이 임차권에 대해서는 실질 인수 부담을 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64293 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 관산동 126-22 세종명가 제106동 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대주택 · 공동주택(다세대주택) 이용 |
| 소유자 | 임문태 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 126,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 임차권 확약으로 인수 0원
✅ 임차인 인수 판단 오대원의 임차보증금 178,000,000원은 등기상 임차권으로 존재하지만, 확약 조건에 따라 매수인이 부담하는 실질 인수액은 0원입니다. ※ 룰상 금액 표기는 보증금 178,000,000원이나, 확약 적용 후 실질 부담 0원입니다.
⚠️ 확약 밖 위험 확인 이번 사건의 임차권 확약은 오대원 임차권에만 적용됩니다. 다른 대항력 있는 점유자가 발견될 경우 별도 검토가 필요합니다.
② 임차인 현황
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 오대원 | 178,000,000원 | 없음 | 신고 | 확약으로 인수 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 수산업협동조합중앙회 근저당 | 1,026,000,000원 | 123,436,000원 |
| 구산동새마을금고 이후 권리 | 1,216,800,000원 | 0원 |
| 주택도시보증공사 청구 | 178,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당은 최저매각가 126,000,000원 기준입니다. 수산업협동조합중앙회 근저당 일부만 배당되고, 후순위 권리들은 미배당 발생 구조입니다. 확약으로 매수인의 임차보증금 인수는 발생하지 않습니다.
매각대금 배분
회차별 미배당 규모
유찰이 진행돼도 매수인 인수액은 0원이며, 권리자 미배당 구조만 변동됩니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차권은 확약으로 실질 부담이 제거됩니다. 권리분석상 핵심 위험은 인수금이 아니라 배당 구조입니다.
⛔ 주의 포인트 다세대주택은 아파트보다 환금성이 제한될 수 있습니다. 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 권리 구조가 복잡하고 후순위 미배당이 큰 사건이므로 현장 점유와 실제 거래 가능성을 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 관산동 고양관산초등학교 동측 인근이며 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입 가능하며 인근 버스정류장이 위치해 교통환경은 보통입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등 토지이용 제한 사항이 존재합니다.
- 환금성. 2017년 사용승인된 다세대주택으로 물건 상태는 보통이나, 개별 호수 매수층 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 확인. 임차권등기 말소 및 대항력 포기 확약 원문 확인 후 입찰해야 합니다.
- 점유 확인. 임차권자 외 실제 점유 관계와 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 9건이 있어 당해세 여부에 따라 배당 순위가 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단. 최저가는 126,000,000원이지만 다세대 환금성을 반영한 보수적 입찰가 검토가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수는 없지만, 구조를 봐야 한다”
이 사건은 겉으로는 임차보증금 178,000,000원이 있어 위험해 보입니다. 하지만 확약 조건으로 인해 매수인이 부담하는 실질 인수액은 0원입니다. 다만 채권 규모가 매각가를 크게 초과하고, 여러 압류와 근저당이 얽힌 사건입니다. 결론은 권리는 정리 가능, 가격과 환금성은 신중 검토입니다.