인천지방법원 2024타경570289. 강화군 화도면 덕포리의 제2종근린생활시설(사무소)과 토지가 묶인 사건입니다. 건물은 철근콘크리트조 콘크리트지붕 단층으로 2022.08.17 사용승인됐고, 등기상 소유자는 이정례입니다. 권리관계의 말소기준은 2023.05.19 접수된 부천지구축산업협동조합 근저당권이며, 그 뒤의 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 말소기준보다 훨씬 앞선 권리가 하나의 축으로 남습니다. 매각물건명세서는 목록1 을구 순위번호 5번, 목록4 을구 순위번호 8번의 2016.04.26 등기 승역지 지역권을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 배당표의 “매수인 인수 0원”은 어디까지나 금전 인수액을 뜻하고, 지역권이라는 비금전 권리부담까지 없다는 의미는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경570289 (임의경매) |
|---|---|
| 사건 표시 소재지 | 인천광역시 강화군 화도면 덕포리 448-2 |
| 건물 등기표시 | 인천광역시 강화군 화도면 덕포리 449-4 · 인천광역시 강화군 화도면 덕포길56번길 11-16 |
| 용도 / 구조 | 기타 + 토지 · 일반건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소) · 철근콘크리트조 콘크리트지붕 단층 |
| 사용승인 | 2022.08.17 |
| 소유자 | 이정례 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 281,025,600원 / 281,025,600원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부천지구축산업협동조합 / 56,391,533원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 금액은 소멸, 지역권은 인수
말소기준권리는 2023.05.19 접수번호 11564의 부천지구축산업협동조합 근저당권 72,000,000원입니다. 같은 날 접수번호 11565로 설정된 120,000,000원 근저당권과, 이후 정봉순·방소진·정연화·임영남·주식회사케이뱅크의 가압류 및 2024.11.05 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경이 | 2024.04.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인 1명입니다. 이경이의 전입일은 2024.04.05로 말소기준권리인 2023.05.19보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인이 필요한 상태이지만, 현재 권리판단상 대항력 있는 임차보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 일괄매각 구조 — 사무소·토지·도로 지분을 함께 본다
감정요항상 건물 이용상태는 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 본건 주변은 덕포2리상촌마을회관 북서측 인근으로 단독주택·농경지·임야가 형성된 순수농촌지대이며, 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있는 것으로 평가됐습니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서는 일괄매각이며 제시 외 건물 및 수목을 포함한다고 기재합니다.
- 도로 지분. 목록1과 목록4는 도로로 지분매각입니다.
- 건물 용도. 일반건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)입니다.
- 토지. 토지정보에는 지목 도로, 토지면적 419.0㎡, 공시지가 44,000원/㎡가 기재돼 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역·중점경관관리구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 281,025,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,734,358원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부천지구축산업협동조합 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 부천지구축산업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 정봉순 | 171,900,000원 | 84,291,242원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 방소진 | 804,050,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 정연화 | 237,310,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 5번 가압류 · 임영남 | 1,802,860,792원 | 0원 |
| 8. 갑구 6번 가압류 · 방소진 | 1,759,650,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 7번 가압류 · 주식회사케이뱅크 | 61,507,007원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 5,029,277,799원 중 채권자 배당은 276,291,242원, 미배당은 4,752,986,557원으로 계산됩니다. 매수인 금액 인수는 0원입니다. 다만 지역권은 이 금액 계산과 별개로 매수인에게 인수되며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 매수인 금액 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 금액 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 281,025,600원 | 276,291,242원 | 4,752,986,557원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 224,820,480원 | 220,872,993원 | 4,808,404,806원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 179,856,384원 | 176,538,395원 | 4,852,739,404원 | 0원 |
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항 기준)
- 주위환경. 덕포2리상촌마을회관 북서측 인근으로 단독주택·농경지·임야 등이 형성된 순수농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 단층, 외벽 노출콘크리트 마감 등, PVC창호이며 급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지이용. 계획관리지역과 생산관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역이 기재돼 있습니다.
- 문화재 관련. 감정요항에는 문화재보호법·매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률·시문화재보호조례 관련 인·허가 사항 확인 필요가 기재돼 있습니다.
- 위반건축. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지역권 원문 확인. 목록1 을구 순위번호 5번과 목록4 을구 순위번호 8번의 2016.04.26 지역권 내용을 등기 원문으로 확인하세요.
- 도로 지분 확인. 목록1·목록4가 도로 지분매각이므로 지분 범위와 실제 진출입 관계를 현장에서 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 제시 외 건물 및 수목이 포함되므로 실제 현황과 감정대상 범위를 확인하세요.
- 임차인 확인. 이경이의 전입은 2024.04.05로 대항력은 없지만, 실제 점유·보증금·확정일자·배당요구 관계를 확인하세요.
- 용도 확인. 일반건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)이며, 주변은 농촌지대입니다. 예정한 활용이 토지이용계획과 맞는지 확인하세요.
- 배당 변동요인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 실제 결과에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정요항을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수액 0원 ≠ 권리부담 0”
이 사건의 금전 권리구조만 보면 단순합니다. 2023.05.19 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당권과 6건의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 이경이도 2024.04.05 전입으로 대항력이 없으며, 현재와 유찰 시나리오 모두 매수인 금액 인수는 0원입니다.
그러나 결론은 “깨끗하다”가 아닙니다. 매각물건명세서가 2016.04.26 등기 승역지 지역권의 매수인 인수를 명시하고 있고, 일괄매각에는 제시 외 건물·수목과 도로 지분이 포함됩니다. 일반건축물대장상 용도도 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 따라서 이 사건은 금전 인수는 낮지만, 이용·권리 범위를 직접 확인해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다. 신건 최저가는 281,025,600원이며, 권리 확인이 끝나기 전에는 최저가 자체만으로 가격 매력을 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
